Первичная недвижимость против депозитов
Юлия Кузнецова, основатель Университета инвестиций "Финансология", прогнозирует смену инвестиционных приоритетов: первичный рынок жилья может в ближайшее время превзойти банковские вклады по доходности.
Этот тренд связан с ожидаемым снижением ключевой ставки ЦБ, которое сделает депозиты менее привлекательными, и одновременным формированием дефицита нового жилья.
Девелоперы уже сейчас сталкиваются с финансовыми ограничениями — многие проекты заморожены, а темпы строительства по действующим объектам замедляются из-за нехватки средств на эскроу-счетах. Это создает предпосылки для сокращения предложения, которое, по прогнозам экспертов, к 2026 году может достичь критического уровня. Параллельно снижаются ипотечные ставки, опережая динамику ключевой ставки: если в начале 2025 года рыночная ипотека предлагалась под 18-20% годовых, то к июлю ставки опустились до 15-17%, а с ожидаемым смягчением политики ЦБ к концу года могут приблизиться к 12-14%.
Такой сценарий создает идеальные условия для ценового скачка. Исторически жилье в России демонстрирует устойчивость к инфляции — даже в 2024 году, несмотря на рекордные ставки, цены на новостройки выросли на 6%, а в Москве — на 6.6%. При возобновлении ипотечного спроса дефицит предложения может спровоцировать рост на 15-30% уже в 2025-2026 годах, особенно в сегментах бизнес- и комфорт-класса.
Ключевой совет Кузнецовой — действовать на опережение.
Инвесторы, переведшие средства из депозитов в ликвидные новостройки до массового возвращения покупателей на рынок, смогут не только зафиксировать текущие цены (в Москве средняя стоимость квадратного метра в новостройках сейчас составляет 451 тыс. рублей в бизнес-классе и 733 тыс. рублей в элит-сегменте), но и получить дополнительный доход от аренды (средняя доходность по России — 6.4% годовых). При этом важно выбирать проекты с высокой завершенностью — в условиях нестабильности риски долгостроев возрастают.
Однако эксперты предупреждают и о скрытых рисках: налоговые изменения (прогрессивный НДФЛ до 15% для крупных сделок), рост расходов на содержание (коммунальные платежи, капремонт) и возможное законодательное ужесточение для инвесторов.
Альтернативой могут стать апартаменты (доходность выше на 15-20% за счет более низкой входной цены) или коммерческая недвижимость, где ставки капитализации достигают 11-16%. Но для консервативных вкладчиков, по мнению Кузнецовой, именно первичное жилье остается оптимальным инструментом для защиты капитала в период перелома монетарной политики.
