Вас тоже стало раздражать, что купить квартиру - задача на грани фантастики? Помните весёлые 2020-е: ипотека под 6%, банки наперебой рассылают одобрения, застройщики в очереди друг за другом? Сейчас этого как будто не было. Я говорю с коллегами - у всех один вопрос: «Когда наконец снова станем покупать квартиры, а не просто смотреть цены на ЦИАН с тоской?»
ЦБ вроде бы запустил процесс снижения ключевой ставки и у всех снова затеплилась надежда, что рынок недвижимости сейчас оживет. Но так ли это? Поговорим, как будет жить рынок новостроек, и ждать ли нам расцвета нового жилья уже после 2025 года?
Ключевая ставка и недвижимость: как одно влияет на другое?
Ключевая ставка Центробанка - штука, о которой обычно вспоминают только когда нужно оформить кредит. Но для рынка жилья это просто жизненно важно. Вот простой пример: в 2024-2025 году она взлетела до 20-21%, ипотека - 23-28%, берёшь семь миллионов и платишь банку вдвое больше, чем получаешь обратно в виде квадратных метров.
Если ипотека вдруг станет доступной - под 9-10% - спрос на жильё буквально «выстрелит». Почему? Всё просто. Льготные программы заканчиваются, «на бумаге» ипотека сейчас массово недоступна. Недаром президент Национального объединения строителей Антон Глушков считает, что оживление возможно только если ставка опустится до хотя бы 10-14%. Но именно на уровне 9-10% все расчёты снова будут сходиться и для покупателей, и для застройщиков.
Что происходит на рынке жилья: реальные истории
За первую половину 2025 года продажи новостроек упали на 25%. Это не сухая статистика - это жизнь обычных семей, которые откладывают решение о покупке, а девелоперы устраивают квесты с рассрочками, скидками, подарками и акциями. Я встречался с несколькими московскими и петербургскими застройщиками: у всех одни и те же проблемы - клиенты не могут позволить себе ипотеку, значит, сделки либо тянутся месяцами, либо срываются на этапе обсуждения.
Одна из реальных историй - мои знакомые искали двушку в Одинцово, ценник устраивал, но переплата по ипотеке оказалась равной стоимости второй квартиры. Вывод был прост - ждать, когда появится «новая нормальная» ставка.
Для кого и почему ставка 9-10% - магический порог?
- При ключевой ставке выше 12% платежи по ипотеке становятся несопоставимо большими для семейного бюджета.
- Как только ставка доходит до 9-10% - кредит становится доступен не только «выше среднего», а массовому покупателю.
- Практически весь «отложенный спрос» (то есть семьи, которые давно хотят купить квартиру, но не хотят связываться с бешеными платежами) тут же выходит на рынок. Вспомним 2020-2021 годы: ставки были низкие - сделки шли, как горячие пирожки.
Эксперты «Дом.РФ» подтверждают: запуск массового движения возможен при ставке по ипотеке до 12%, а это значит ключевая ставка в пределах 9-10%. Чем раньше это случится - тем больший спрос увидим на рынке.
Что говорят эксперты: мнение изнутри строительного рынка
Часто слышу этот вопрос - «Может, застройщики специально поднимают цены, ловят хайп на ажиотаже?» На самом деле - рынок гораздо сложнее. Президент ВЭБ.РФ Андрей Клепач уверенно прогнозирует: строительная отрасль только в 2028-2029 году сможет уйти из нынешнего кризиса. После 2022 года большая часть проектов строилась под господдержку и льготную ипотеку, теперь экономика большинства объектов просто не сходится из-за дорогих кредитов.
Много крупных девелоперов держатся за счёт собственных средств, а вот мелкие строители уже сейчас уходят с рынка из-за банкротств. Реорганизация отрасли стала буквально вопросом выживания: консолидация, переход на новые схемы финансирования, повышение прозрачности и жёсткое управление издержками.
Будущее новостроек: что ждать в 2025-2026?
Рынок делится на два лагеря: столицы и миллионники, где спрос держится хоть как-то, и провинцию - там проектов становится гораздо меньше.
Москве ещё везёт. Аналитики отмечают, что за первые пять месяцев 2025 года число сделок с новостройками в Москве даже выросло на 1% (против падения по стране на 16%). Это связано с тем, что рынок в столице - истинный магнит для внутреннего инвестора. Но при этом в самой Москве запуск новых проектов в 2025 году упал сразу на 42%.
В регионах спрос просто "замёрз", многие строители содержат только уже начатые проекты, новые запускать не спешат. Там, где раньше квартиры уходили за 2-3 месяца, теперь продаются годами.
Динамика продаж новостроек и ключевая ставка, 2024-2026
Почему стройке нужна не только дешевая ипотека, но и реорганизация
Снижение ключевой ставки - половина решения. Чем дальше, тем больше застройщиков нуждаются в поддержке, упрощении доступа к кредитам, перестройке операционных процессов. В отрасли заговорили о том, что без модернизации стройка так и будет буксовать, даже если кредиты станут дешевле.
- Крупные компании уже внедряют системы учёта затрат, переходят на цифровое управление строительством - это позволяет оптимизировать процессы и сделать сроки выполнения работ реальными.
- Многие регионы требуют прозрачности тендеров, быстрого согласования новых проектов, поддержки программ реновации.
- Говорят о создании кластеров - когда один сильный девелопер ведёт несколько проектов, обеспечивает интеграцию с подрядчиками и банками.
Без этих изменений даже снижение ставок до желанных 9-10% даст лишь кратковременный всплеск - а потом снова будет застой.
Кризис в строительстве: когда реально ждать выхода?
Вице-премьер Хуснуллин говорит прямо - до 2028 строительная отрасль будет находиться в сложном состоянии. Причины просты: высокая стоимость кредитных ресурсов, сокращение числа новых проектов и отсутствие дешёвой ипотеки.
По экспертизе Клепача, пик кризиса - это 2024-2026. После этого - медленный выход из рецессии. Только когда отрасль адаптируется к новым условиям и получит дешевое финансирование (ключевая ставка 9-10%), можно ждать настоящего роста.
Что ждёт цены на жильё: сценарии
В 2025-2026 году рынок может пойти двумя путями:
- Пессимистичный: ставка остаётся выше 15%, ипотека дорогая, спрос - минимальный. Цены либо стабилизируются, либо пойдут вниз, особенно в депрессивных регионах. Скидки и рассрочки - основной маркетинговый инструмент девелопера.
- Оптимистичный: ставка идёт вниз - к 10-12%. Новостройки снова становятся «ликвидными». В Москве, Санкт-Петербурге, крупных городах возможен рост на уровне 3-5% выше инфляции, по стране максимум 3%.
Реалистичный сценарий - плавный рост цен только после 2027 года, что подтверждают и аналитики рынка.
Личный взгляд: стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?
Меня часто спрашивают: «А ты бы купил квартиру прямо сейчас?» Если брать с расчётом на доход с аренды или быструю перепродажу - нет. Рынок бросает инвесторов «из огня да в полымя». Но если находите интересный проект в Москве или в перспективном районе - и готовы подождать 5-7 лет - можно рассматривать.
Что реально советую - следить за ключевой ставкой. Всё вернётся в привычное русло только при ставке ниже 10%, тогда снова появится рост спроса и предложения на рынке жилья. До этого момента, большинство покупателей и инвесторов будут осторожничать.
Ожидания на 2028-2029 годы: ситуация изменится?
Всё сводится к доступности ипотеки. Только массовое снижение ставки до 9-10% вернёт нормальный спрос на жильё - и настроения, и цифры подтвердят это. До этого момента застройщики и покупатели останутся заложниками жёсткой политики Центробанка и высокой стоимости кредитов.
Выход из строительного кризиса случится после 2028 года. Тогда же рынок сможет восстановить объёмы новых проектов, увеличатся число сделок и начнётся новый инвестиционный цикл.
Мини-FAQ: коротко, просто, по делу
- Когда вновь станет выгодно покупать квартиру?
Когда ключевая ставка Центробанка опустится ниже 10%. - Что будет с ценами на рынке жилья в ближайшие два года?
Рост только в крупных городах, в регионах стагнация или даже снижение. - Почему стройке нужна реорганизация?
Без новых подходов и прозрачности большинство застройщиков просто не переживет период высокой ставки. - Какой прогноз выхода строительной отрасли из кризиса?
Ближе к 2028-2029 годам, если ставка и кредитование станут доступными.
Главное: снижение ключевой ставки до 9-10% - единственный путь оживить рынок жилья
Сейчас ставка Центробанка словно бетонная плита, которая прижала рынок ко дну. Спрос на жильё может вернуться только если ключевая ставка снизится до 9-10%. Пока этого не случится - можно ждать только локальных улучшений и временных всплесков за счёт акций и рассрочек. С большой долей вероятности, чтобы купить свою «идеальную квартиру», придётся набраться терпения до 2028 года.
