Перемены на рынке недвижимости: что нового в июле 2025?
Начну с главного: июль вновь оказался насыщен событиями для рынка недвижимости. Подоспели долгожданные обновления сразу по нескольким федеральным программам: семейная ипотека, сроки регистрации домов с господдержкой, упрощённые процедуры для маткапитала и многое другое.
Семейная ипотека 2025: какие условия теперь?
Стоит ли сейчас лезть в ипотеку с детьми, что изменилось, не перекроют ли кран? Вот главные новости:
- Минфин увеличил лимиты - теперь у банков больше возможностей выдавать «семейную ипотеку» вплоть до 8,65 триллиона рублей.
- Процентная ставка по семейной ипотеке официально закрепилась на уровне 6% годовых для всех регионов России.
- Кому доступна программа: тем, у кого есть хотя бы один ребёнок младше 7 лет, либо несовершеннолетний ребёнок-инвалид.
- Изменения в списке городов: теперь семейную ипотеку на вторичное жильё можно оформить в меньшем числе городов - список стал заметно уже. Некоторые крупные города исключили, добавили новые населённые пункты, где мало новостроек.
- Гибкость для банков: сняли лимиты по конкретным банкам, программа работает без перебоев.
История из жизни: Моя подписчица Катя написала: «Я взяла семейную ипотеку в Самаре. Ставку не подняли, вопросов сложных почти не было - всё решилось онлайн, а через два месяца уже въехали в новую квартиру». Теперь это стандартная история - даже банки адаптировались.
Комментарий эксперта:
«Начало июля - пик обращений по семейной ипотеке, доля таких заявок доходит до 70% всех сделок в крупных банках. Программа расширяется - это основной драйвер спроса, особенно на фоне дорогих рыночных ставок», - отмечает аналитик ДОМ.РФ.
Срок регистрации дома ИЖС по господдержке увеличили
Раньше нужно было уложиться в 12 месяцев, чтобы зарегистрировать построенный дом на земле ИЖС (иначе льготная ставка слетает и банк пересчитывает проценты - неприятно). Теперь новый срок на достройку дома - 24 месяца. Почему это важно?
- По практике, строить дом быстро не всегда получается - очереди на строительства, задержки по материалам, погодные условия.
- Из-за «сжатых» сроков многие клиенты теряли льготу и получали рыночные ставки.
- Теперь можно спокойно строить, оформить все документы и вернуть льготную ставку.
Факт: По данным «Дом.РФ», в Ленинградской и Тюменской областях медианная площадь нового дома за первое полугодие 2025 года превысила 120 м2, а стоимость стройматериалов сильно снизилась, что дополнительно подстегнуло спрос на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Сбер обновил географию семейной ипотеки на вторичное жилье
- Теперь оформить семейную ипотеку на «вторичку» можно только в перечне городов, составленном ДОМ.РФ.
- Список городов урезали - сегодня это 884 города вместо 901.
- За апрель-июнь 2025 по Сбере выдано 13,3 млрд₽ на вторичное жилье по семейной ипотеке - это около 3% от суммарных «семейных» заявок банка.
- География сместилась в регионы с низким темпом нового строительства: лидируют Тюменская область, Краснодарский край, Башкортостан.
Мой кейс: Я помогал своим клиентам из Каменск-Шахтинского оформить семейную ипотеку на вторичное жильё - раньше нельзя было, теперь программа работает. Но потенциальных покупателей все равно меньше, чем было до отмены льготных программ, цены растут умеренно.
Важный нюанс: Вторичная квартира должна быть не старше 20 лет и не числиться аварийной - это строго проверяют на стадии одобрения.
Упростили продажу ипотечного жилья с маткапиталом
Один из частых вопросов: как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием материнского капитала, если в ней не выделены доли детям? Ещё недавно это было замкнутый круг: пока не погасишь ипотеку, не выделишь доли, сделку не одобрят - всё, сидишь как на игле.
- Новый закон разрешает выделять доли детям до полного погашения ипотеки.
- Не требуется согласие банка на переход жилья в общую собственность членов семьи.
- Теперь чтобы продать ипотечное жильё, нужно просто выделить доли себе и детям, и органы опеки уже согласовывают такую сделку.
Реальная история: Семья из Челябинска пару лет мечтала поменять квартиру побольше - раньше приходилось ждать окончания ипотеки. Сейчас оформили всё за месяц и благополучно переехали.
Комментарий:
«Это снимает большинство бюрократических сложностей. Раньше сделки с участием маткапитала срывались из-за невозможности выделить доли на этапе, когда ипотека ещё не погашена. Теперь такой порочной практики не будет», - рассказывает Светлана Разворотнева, зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.
Где самая дорогая и самая дешёвая аренда в июле: рейтинг Домклик
Арендный рынок устроил сюрпризы:
- Москва — абсолютный лидер: медианная аренда однокомнатной квартиры 67,000₽/месяц.
- Питер — 42,700₽/месяц.
- Казань — 30,000₽ — это тройка лидеров среди городов-миллионников.
- Дешевле всего снимать жильё сейчас выгодно в Уфе и Омске — там в районе 20,000₽ за стандартную однушку.
Мнение эксперта: «Стоимость аренды продолжает расти из-за сокращения льготных программ ипотеки и высокого спроса - многие теперь предпочитают снимать вместо покупки», - комментирует аналитик Домклик.
Молодым семьям хотят компенсировать аренду жилья
Свежая инициатива лета: молодым семьям с детьми, которые официально признаны нуждающимися в жилье или вообще не имеют своей квартиры, хотят компенсировать расходы на аренду:
- При одном ребёнке государство готово вернуть 50% от платы за аренду.
- Два ребёнка - компенсация 70%.
- Трое и больше - могут компенсировать 100%.
Правила простые: обоим родителям не более 36 лет, оба граждане РФ, стоят в очереди на улучшение жилищных условий.
Реальный кейс: У моих знакомых из Екатеринбурга трое детей. После принятия закона - смогут арендовать нормальную трёшку, не переплачивая последние деньги за съём, получая ежемесячную компенсацию.
Спрос на новостройки и вторичку: куда качнулся маятник?
Если раньше новостройки были безусловным лидером, то сейчас ситуация изменилась:
- Покупатели массово переключаются на готовые квартиры - сделок по купле-продаже стало существенно больше, особенно среди тех, кто берёт за свои.
- Почти 54% покупок - это сделки за наличные, без ипотеки! Два года назад так покупали только 16%.
- Однако рост цен на новые квартиры замедлился - средняя стоимость квадрата в России сейчас у отметки 173,400₽.
- В регионах, таких как Тюменская область - ещё ниже (142,200₽).
Мнение эксперта:
«На первичке остаются только наиболее мотивированные покупатели, для остальных приоритет - готовое жильё, необременённое долгими сроками сдачи и ростом стоимости», - делится аналитик ЦИАН.
Льготная ипотека: есть ли жизнь после окончания классики?
Спрашивают буквально все: а что с льготной ипотекой? Жива ли ещё «семейная» и насколько востребована, когда ставки по обычной зашкаливают?
- Доля льготных ипотечных программ в общем объёме выдач по-прежнему держится на уровне выше 80%!
- На семейную ипотеку приходится до 70% всех сделок.
- Ипотека с господдержкой на новостройки - практически исчезла, остались точечные предложения и повышенные ставки.
- Ставка по семейной ипотеке - самая выгодная и «живая» (6%), на остальные - до 24%.
- Всё зависит от ключевой ставки ЦБ - сейчас 20%, но ЦБ уже в июле рассматривает ее снижение, что должно "взбодрить" и рынок ипотеки и рынок недвижимости в целом.
Комментарий:
«Динамика по льготным выдачам напрямую связана с изменением ключевой ставки. Сейчас большую часть выдач занимают льготные программы. Если процент снижают - спрос возвращается», - констатирует аналитик Домклик.
Рынок недвижимости 2025: ключевые выводы и мои рекомендации
Мои практические советы как инвестора:
- Смотреть на регионы, где семейная ипотека ещё действует на вторичку - там спрос стабилен.
- Для сдачи в аренду выгоднее сейчас покупать небольшие квартиры в Казани и Новосибирске — спрос выше, аренда быстро растёт.
- Для молодых семей выбирать между собственной покупкой и съёмом стоит с оглядкой на новые компенсации и семейную ипотеку.
- Для ИЖС время строить - удвоенные сроки регистрации домов, дешёвые стройматериалы, конкуренция среди подрядчиков.
- Не забывать о новостройках: меньше покупателей - больше гибкости у застройщиков.
Рынок недвижимости: что дальше?
Рынок недвижимости как живой организм - быстро реагирует на изменения. С одной стороны, жёсткие ставки и ограниченность программ охлаждают аппетиты, с другой - точечные льготы поддерживают реальный спрос. Каждый шаг власти или банкиров ловится мгновенно.
Рынок недвижимости в июле 2025 - это история про адаптацию и поиск новых путей. Кто ищет, тот всегда найдёт нужную дверь.
