Обычно, при разговоре с риэлтором на ваши ссылки на аналитиков рынка, риэлтор грустно качает головой, потом по-отечески улыбается и говорит, что все немного не так. Просле чего иногда говорит как. Откуда это расхождение мнений? И как там все на самом деле?
Рынок недвижимости зависит от двух вещей: что происходит на самом этом рынке, и что происходит вокруг него. Корень расхождения взглядов и многих ошибо в том, что аналитики-теоретики смотрят на ситуацию вокруг рынка, в то время, как риэлторы-практики имеют дело не с теорией, а с самим рынком, соответственно видят только сам рынок, подчас игнорируя его связи с тем, что творится вокруг. Короче, оба правы, но каждый по-своему.
Я хотя и отношу себя к последним, использую старый добрый научный подход – формулирую принципы работы рынка и соотношу с практикой. Личной и коллег по цеху. И обычно не ошибаюсь.
Но, начнем рассмотрение.
Какова ситуация вокруг рынка?
Здесь следует смотреть не на ситуацию вообще – она сейчас напоминает детективный сериал с непредсказуемым сюжетом - а на конкретные вещи. Стоимость денег/ипотеки, потоки миграции, и финансовые возможности населения. Ну и уже дальше на те факторы, от которых это все зависит.
Со стоимостью денег/ипотеки все в целом понятно. Деньги дороги, ипотека не выгодна и мало соответствует текущим финансовым возможностям тех, кому она, собственно, нужна. В общем случае ее доступность для населения ограничивается размерами ежемесячных выплат по кредиту, а они такие, что при существующем уровне цен позволяет брать кредиты только на небольшие суммы доплаты. На практике это чаще всего 10-20% от стоимости покупаемой недвижимости, остальное – первоначальный взнос.
Кстати банки это понимают, и в первую очередь снижают ставку по кредитам тем, у кто располагает первоначальным взносом достаточной величины. Тут просто больше конкуренция и есть за кого бороться. Например, сбербанк недавно уменьшил ставку для тех, у кого первоначальный взнос превышает 50.1% на целый процент, при взносе 30.1-50.0 – всего на 0.5%, в то время как для тех, кто может внести 20,1-30,0% не уменьшил совсем.
Пока все эти уменьшения никак не влияют ни на рынок, ни на цены, и основное влияние факта малодоступности ипотечных программ заключается в том, что количество кредитных денег на рынке в последнее время существенно сократилось, и растет то, что экономисты называют отложенным спросом. Относительно ипотеки это, можно сказать, разница потенциалов между желаниями и возможностями.
Как этот фактор будет действовать дальше?
Теоретики обычно полагают, что в такой ситуации должны снижаться цены. И снизиться до такой величины, при которой достаточное количество покупателей смогут платить ежемесячный взнос по ипотеке. То есть намного, раза в полтора – два. В этом рассуждении есть логика, но на практике все немного не так.
Дело в том, что цены на квадратные метры очень легко идут вверх и очень неохотно идут вниз. Точнее, вниз они почти не идут, рынок просто тихо стагнирует, и отдельные продавцы, которым нужно что-то продать в конкретные сроки, делают скидки. Почему так происходит, описано тут.
С другой стороны, разница между желаниями и возможностями постепенно начинает сокращаться. Постепенно – думаю, очень постепенно – будут снижаться ставки по ипотеке, выводя на рынок некоторое количество новых покупателей, в то время как общая инфляция, ведет к способностям некоторой части населения платить больший ежемесячный взнос. Понятно, что и затраты на жизнь растут тоже, но, если условный потенциальный ипотечник мог платить, скажем 50% своего заработка в качестве оплаты по кредиту, то эти 50% со временем тоже увеличиваются.
Ну, и первоначальный взнос. Сейчас у большей части потенциальных ипотечников он залег на депозитах, соответственно его размер растет, и к концу года станет на 20-25% больше, чем в его начале.
Какие тут перспективы?
Поскольку ставку быстро снижать никто не собирается, как и поднимать зарплаты, сокращаться эта разница желаемым и возможным будет медленно, но, пока все выглядит так, что пик расхождений тут пройден. Но между происходящем вокруг рынка и самим рынком есть определенный лаг, поэтому, думаю, фактор повышенной ставки сегодня отыгран не до конца. Отыгран он будет примерно осенью, если, конечно, не произойдет чего-то неожиданного.
Теперь про миграцию.
Тут имеет смысл опираться на следующие вещи. Миграция зависит от экономической активности. Высокая ставка ЦБ этой активности мягко говоря не способствует, действует обратным образом. При высокой и сверхвысокой ставке замирает не только рынок недвижимости, замирает вообще все. Соответственно миграция населения в мегаполисы типа Москвы и Питера тоже замедляется.
По личным наблюдениям, раньше среди потенциальных покупателей квартир в Москве было много людей, молодого возраста, перебравшихся в мегаполис из экономических соображений. Экономика мегаполиса привлекала новых людей. Сейчас среди потенциальных покупателей больше людей среднего и старшего возраста, которые просто хотят вложить какие-то деньги «на старость». Обычно у таких людей есть существенная часть стоимости недвижимости на вкладах, и, пока мы видим большие проценты по этим вкладам, они не особо спешат, но уже активно смотрят объекты во время своих приездов в Москву. Активных молодых людей, которые находятся в процессе «завоевания столицы» на просмотрах стало существенно меньше.
Причина не только в том, что в столицы стали производить меньше рабочих мест. Причина еще и в том, что с начала СВО появилось много новых рабочих мест в регионах. Таким образом, процессы концентрации людей в мегаполисах притормозились.
С другой стороны, среди продавцов недвижимости наоборот много людей экономически активного возраста, которые имеют возможность работать удаленно.
Если совместить эти наблюдения с усложнением и удорожанием жизни в «вертикальном городе» наших столиц, ухудшением экологии и прочими «радостями» жизни в мегаполисе, возможно, мы имеем дело с началом перехода к следующему этапу урбанизации, при котором не население концентрируется во все более урбанизированной среде, а в меру урбанизированная среда расползается в ширь.
Эти процессы уже давно идут в больших городах Европы, почему мы должны тут сильно отставать?
Впрочем, это личные наблюдения, возможно, более широкая выборка рынка это не подтвердит. Посмотрим.
Дальше - о финансовых возможностях населения.
С одной стороны, они вроде бы большие. С другой - у разных категорий населения они очень разные. Кому-то они позволяют купить много недвижимости, но она этим людям уже не очень нужна, кто-то наоборот, нуждается в недвижимости, но его финансовые возможности недостаточны для выхода на рынок. Ну, и богатые обычно богатеют, а бедные - беднеют.
Таким образом, если финансовые возможности населения в целом позволяют купить в несколько раз больше недвижимости, чем предлагается сегодня к продаже, то в среднем по больнице реальный выход финансов на рынок происходит в том объеме, который позволяет купить в моменте около 10-15% рынка. Это в принципе не мало, но рост цен это не стимулирует.
Тут необходимо отметить разброс по сегментам. В сегменте дорогой недвижимости финансово обеспеченные субъекты довольно активно переходят из денег в квадратные метры.
Эти люди более информированы, редко нуждаются в ипотечной поддержке, и в этом сегменте отложенный спрос особо не копится. Скорее наоборот, люди пытаются использовать ситуацию остановки цен для совершения выгодной покупки, хотя в этой области рынка цены выросли с 2020 года уже в 2.28 раза. В массовом сегменте только в 1.91 раза и в основном за счет льготной ипотеки начала 20-х.
Почему финансы не идут на рынок?
Тут мы подходим с психологической составляющей рынка.
Как работает эта психологическая составляющая разобрано здесь. Если коротко, это что-то вроде проявления на рынке стадного инстинкта. И эта составляющая влияет на решение покупателя купить или не купить не меньше чем количество денег на руках населения, миграция и прочие вещи. К слову, на решение о продаже ее влияние обычно не так велико.
Если смотреть на рынок с этой стороны, мы увидим, что есть покупатели, которые просто физически не могут что-то купить на рынке, где не растут цены. Лично знаю таких. Они убеждают себя, что руководствуются строго логическими соображениями, хотя на самом деле, это больше напоминает что-то типа невроза.
Но очень многие действительно руководствуется логикой. Логикой «покупателя-инвестора». Они полагают, что правильно вкладываться в то, что называют «растущим активом». Конечно, вслед за бурным ростом наступает стадия исчерпания спроса и даже сверхисчерпания, рост цен тормозится, и эти замечательные люди остаются со своим активом один на один. Но на цены эти люди часто влияют довольно сильно, подкидывая их хорошо вверх.
Ну, и есть просто нерешительные покупатели. Они никак не решаются что-то купить. Особенно много их в нижнем сегменте дорогой недвижимости и загородных объектов. Такие покупатели могут годами ездить на просмотры, но не решаются остановить свой выбор на чем-то конкретном.
Согласен, на некоторых рынках, например, рынке загородных объектов, сделать правильный выбор часто действительно сложновато, но эти люди и их поведение такая же часть психологической инерционной составляющей рынка, как покупатели-инвесторы. Они покупают только тогда, когда цены начинают расти.
От чего зависит психологическая составляющая?
Подробно об этом тут. Если коротко, на психологическую составляющую влияет не сколько то, что происходит вокруг рынка, сколько сам рынок. Дело в том, что непрофессиональный участник рынка обычно видит, что происходит на нем здесь и сейчас. Например, если рынок стагнирует, для принятия решения о покупке нужно понимание, что это состояние рынка – стагнация, соответственно, за ней неминуемо последует оживление и купить что-то будет сложнее. Если такого понимания нет, решение о покупке не стимулируется ничем, кроме, разумеется, личных потребностей.
Даже если человек что-то продает или покупает раз в 10-15 лет и видит рынок в такой перспективе, это тоже никак не стимулирует. Дело в том, что цены на недвижимость, например, в Москве, не обгоняют инфляцию, если считать ее в рублях. А, если считать ее в долларах, то отстают и порой очень сильно. Этот факт приводит к мысли, что рынок все эти годы был такой, как в данный момент, и решение о покупке тоже не стимулируется.
Соответственно на рынок приходит меньше денег, и стагнация продолжается.
Что сейчас с этой составляющей?
Сейчас она работает на торможение и стагнацию рынка. Причины – у нее нет драйверов.
Да, в сегменте дорогой недвижимости финансово обеспеченные субъекты не прекращали и не прекращают менять денежные знаки на квадратные метры, но в целом рынок довольно вял.
Теперь о личной стратегии.
Мы не можем поменять внешние условия, в которых существует рынок: стоимость денег/ипотеки, потоки миграции, финансовые возможности населения. Это за пределами наших личных возможностей, даже, если вас зовут Владимир Путин, Эльвира Набиуллина или Дональд Трамп. Фактически все, что мы можем, это делать что-то относительно наших личных финансовых возможностей и решать что-то в их рамках.
Как решать? Как принимать решения на рынке недвижимости так, чтобы они были оптимальными?
Все просто. Отстроиться от психологической составляющей и принимать решения на основе здравого смысла.
Каково сейчас основное настроение покупателей на рынке недвижимости? Ожидание, сканирование предложений, поиск признаков «сдувания пузыря». В каких случаях оправдывается тактика ожидания?
Это оправдывается на растущих рынках. После роста всегда следует стагнация, выбор становится больше, можно вступать в торг с продавцом и получать скидки. На растущем рынке хорошие объекты быстро исчезают из продажи, и скидки маловероятны.
Тактика ожидания оправдывается на падающих рынках, если есть основания полагать, что рынок и дальше будет падать, и эти основания надежны. Например, происходят какие-то события, работающие на понижение цен, и рынок еще будет отыгрывать. Или в том случае, если объект вашего интереса расположен в местах, откуда уезжает население, и не просматривается возникновение причин способных этот процесс изменить. Тогда, даже, если вам нужна недвижимость в этом месте, причин спешить у вас нет. Разве что время вашей жизни, которое, как известно, проходит.
Во всех остальных случаях тактика ожидания ошибочна. К сожалению, такие вещи обычно хорошо видно со стороны, в то время как сам человек, откладывающий решение, этого не видит.
Отдельный момент – земельные участки. Часто говорят, что земля - это тот товар, который уже не производят, т.е. это актив, который гарантировано дорожает.
С одной стороны, это так. Но, если вы рассмотрите земельные участки в Подмосковье, и посмотрите взглядом риэлтора, который знает, что там продается или планируется к продаже под застройку почти каждое поле, вы увидите явный перекос предложения над спросом.
Исключением являются участки с действительно редкими локациями. Например, у воды или станций МЦД. Свободных участков или участков с домами «под снос» в таких локациях действительно немного, и, при смене психологической составляющей, шанс на рост цены при таком положении вещей сейчас есть только у них.
А когда сменится психологическая составляющая?
Когда появится соответствующий драйвер. И, конечно, от того, что будет происходить вокруг рынка - со ставками ЦБ, с миграционными потоками и финансовой обеспеченностью субъектов рынка.
Кстати, сейчас уже возможно, что эта психологическая составляющая сильнее проявится не там, где ее обычно ждут – в Москве, Питере или Краснодарском крае. В данных местах рынок насыщен, на протяжении многих лет ведется активное строительство, причем подчас такое, что сильно ухудшает качество локации, где оно ведется. Но это уже другая тема.
А процессы и тенденции на рынке недвижимости мы, думаю, в целом обозначили, немного заглянули в будущее и, надеюсь, общими усилиями составили себе какое-то представление о том, что происходит, и чего следует ожидать.
Напомню, что ожидать лучше следя за новостями, которые способны как-то на этот рынок повлиять. Делать это с минимальной затратой времени можно в канале Механики в телеграмме.
Ну, и одна голова хорошо, а полторы (легкий смех в зале) – лучше. Этот я к тому, что я и мои коллеги еженедельно проводим консультации, записаться на которые пока может только участник нашей группы в телеграмм, но сейчас тестируется возможность получать эту услугу не только им, но и всем остальным, причем находясь в любой точке мира. Хотите поучаствовать в тестировании - вам сюда.
Ну, и удачи!