Есть такой термин "Психология толпы". Доказано, что во многих случаях поведение группы людей не может быть умнее, чем поведение самого глупого участника этой толпы.
Это фактор играет большую роль в образовании цен на любом рынке. В сфере недвижимости – тоже. Трудность тут в том, что величину психического напряжения на рынках обычному человеку бывает трудно вычислить, не прибегая к методам технического анализа.
Но, если вы знаете, как работает механизм влияния этой психологической составляющей на рынок, что бы не наделать глупостей, вам не надо лезть в такие дебри, и будет достаточно того знания, которое вы при почерпнете ниже.
Говорить об этом я буду достаточно подробно. Это стоит того.
Начнем с того, что действие психологического фактора зависит от общего поведения рынка. При разном поведении он оказывает разное влияние.
Представьте, что рынок падает. Не важно почему. Как себя ведет покупатель?
Я знаю одного потенциального покупателя, который лет пять назад собирался купить двухкомнатную квартиру в Москве в пределах третьего кольца. Он долго смотрел разные варианты, взвешивал, прикидывал, и делал это примерно месяца три.
В обычной ситуации при выборе квартиры человеку достаточно посмотреть 6-7 вариантов, что бы сделать хороший и оптимальный выбор. Почему столько? Во-первых, обычный человеческий мозг может одновременно сравнивать около шести предметов одного рода. Если их больше, это не прибавляет информации, и не делает выбор лучше. Во-вторых, если квартиры человеку подбирает риэлтор, которому часто со стороны просто виднее, что человек хочет, да и рынок он знает лучше, тогда в эти 6 – 7 вариантов входят все, которые человеку стоит посмотреть. А, если их, на самом деле, продается больше, просмотр восьмого варианта принципиально не изменит выбор покупателя. Вероятнее всего это будет ухудшенный или более дорогой вариант того, что он уже по сути видел.
Хотя – бывают исключения.
Так вот, покупатель, о котором идет речь, посмотрел эти 6 или семь вариантов, и обратил внимание на то, что каждый последующий в чем-то лучше предыдущего. Ведь при падающим рынке в заданный бюджет вписывались все более интересные квартиры.
Если бы квартира была нужна срочно – таково бы не произошло, но была сильная рецессия и в диапазоне трех месяцев это было заметно.
В результате человек не выбрал ничего. И куда-то уехал по работе. А потом – в отпуск. К вопросу покупки он решил вернуться месяцев через шесть. Он сам, еще находясь в отпуске, начал смотреть, что продается, и был удивлен. Квартиры на его бюджет стали еще интереснее. А многое из того, что он смотрел полгода назад, осталось в продаже.
- Как здорово! – сказал он тогда мне. И, подумав, добавил, - А может еще подождать? Тогда я себе за эти через пару лет какую-нибудь трешку подберу?
Думаю, вы поняли. Сейчас я описал типичное поведение покупателя на падающем рынке. Он ждет. Если, конечно, его не мучает квартирный вопрос в особо острой форме.
И что происходит? Продавцы соревнуются кто дешевле продаст, и среди покупателей накапливается так называемый отложенный спрос. А цены продолжают падать. Даже, если фундаментальных предрасположенностей для этого нет.
Соответственно, при росте цен ситуация строго обратная. Ой, цены растут! Надо действовать быстро, пока еще можно «успеть на уходящий поезд»! Отложенный спрос выходит из своих окопов и идет в атаку. Квартиры (дома, участки) начинают улетать «как горячие пирожки». Это, разумеется, вызывает дальнейший рост цен.
Я коротко описал психологическую составляющую рынка, точнее - ее часть, поскольку психологический момент в покупке недвижимости играет очень большую роль.
Это дает рынку сильную инерционность, искажает реальную картину.
Я объяснил механизм, но из всего этого вам надо запомнить следующее. Если рынок стагнирует, психологическая составляющая работает на понижение цены. Если рынок растет, она наоборот – отрывает цены вверх. Надувается ценовой пузырь.
Но эта не единственная психологическая составляющая. На самом деле, таких «психических» моментов много.
Например, традиции.
В России человек с набором квартира-машина-дача еще лет тридцать назад считался успешным и… завидным женихом. А в Египте до сих пор мужчина не может взять себе жену, если он не купил квартиру (желательно в Каире), не набил ее мебелью и бытовой техникой. Родители просто не смогут отдать ему девушку.
Понятно, что в этих случаях традиции работают на повышение цен.
Другой психологический момент я бы назвал – понты. Звучит не мягко, но отражает суть. Престижная недвижимость – тоже часть понтов. Как дорогой автомобиль, швейцарские часы и т.п.
Тут мы немного вылезаем за рамки основной темы – недвижимости. Но что делать, если обычный человек склонен преувеличивать значение мнения о нем окружающих. Многие, особенно те, кто рос в небогатой семье, приобретают «комплекс неполноценности» и борются с ним, используя понты на манер обезболивающего.
Ну, и желание выпендриться. Это вообще в свойство многих людей в остальном вполне нормальных и вменяемых.
Понты очень хороший рычаг для продавца – с помощью тех или иных понтов можно привлечь покупателя, продать что-то по не совсем адекватной цене. Но тут все в равновесии. Для покупателя – это компенсаторный механизм, позволяющий решить его психологические проблемы. Увы, обычно временно, поскольку кто-то из знакомых обязательно приобретает квартиру или дом получше. Но для продавца это способ продать то, что по большому счету не очень не нужно.
В целом в этом положении дел нет ничего ужасного. Нужно только понимать, что покупая чего-то, так сказать, с понтами, вы становитесь владельцем этих понтов. Вы платите за это деньги, и понты должны быть, так сказать, долгоиграющими, потому что в сфере недвижимости они обходятся совсем не дешево. То есть, вы должны примерно представлять, как долго эти понты будут еще являться понтами и как скоро превратятся в общее место.
Не очень хорошо, если понты, относятся к ремонту квартиры. Например, совсем не так давно квартиры со сложными подвесными потолками и причудливыми светодиодными светильниками были многим в новинку, и считались признаками крутого евроремонта.
Сейчас это уже не так. Квартир с такими потолками много, и в кругах эстетически продвинутых покупателей их наличие вызывает смешанные чувства. Хотя, например, в Египте, аренда квартиры с такими потолками сейчас вам обойдется существенно дороже.
Поэтому, вкладывая деньги в понты, вкладывайте в долгоиграющие понты, связанные с локацией. Например, с видом из окна. Обычно это более надежные вещи. Конечно, вид из окна может испортить очередная новостройка, престижность локации по каким-то причинам уменьшится, и об этом тоже следует помнить. И лучше всего, если вы не из тех, кто может позволить себе безболезненно для бюджета потратить деньги на такие причуды, на понты внимание не обращать. От слова вообще.
Для многих это непросто. И часто бывает совсем не очевидно, что какая-то вещь это всего лишь понты, поэтому, позволю себе такой совет. Решая вопросы, связанные с недвижимость, ее покупкой, строительством, обращайте внимание на технологические свойства предмета. Например, локацию, качество и продвинутость оборудования, комфортность планировки.
Локация стоит на первом месте неспроста. Но это не значит, что квартира с тремя эркерами в центре Москвы и окнами на эстакаду, по которой все время движутся машины, будет лучше, чем квартира такой же площади в малоэтажной застройке недалеко от МКАД. Локация вещь достаточно непростая. И об этом мы еще поговорим.
Есть один критерий, который при выборе локации имеет большой вес. Ее удобство и ее ценность для вас. То, что удобно для вас будет удобно и еще для кого-то. И, даже, если это не так, если вы такой уникальный человек, и ваш образ жизни достаточно исключителен, вы хотя бы сами понимаете, за что платите.
Надеюсь я вас немного вооружил.
Владея знаниями из этой статьи вы сможете всегда сможете сами оценить поведение цен. Увидеть эту "психическую" составляющую. Ну, и понять, почему цены метра меняются так или иначе и увидеть, что будет с ними в перспективе. Как в «с среднем по больнице», так и относительно конкретной недвижимости.
Но с ценами мы на этом не закончили.
Зная текущее поведение цен и его причины, мы знаем только то, что происходит сейчас, и куда отклоняют цены те или иные факторы.
Недвижимость мы обычно покупаем ни на год, ни на два. Поэтому займемся прогнозами. Мы вспомним о будущем и посмотрим, как оно будет влиять цены.