Пару месяцев назад мне в директ написала Оля, постоянная читательница блога:
"Давай честно, если я временно зарегистрирую арендатора у себя в квартире, чем это реально чревато для меня, как для собственника? Уж очень настойчиво просит, а в интернете - сплошной туман".
Если ты сдаешь жильё, этот вопрос твой тоже - читай до конца.
Временная регистрация для арендатора: что это на самом деле и зачем нужна?
Временная регистрация - это когда человеку дают законную возможность жить не по месту постоянной прописки, а по другому адресу - например, в твоей квартире.
По сути, это отметка у госорганов, в которой сказано: "Этот человек официально живет здесь в такие-то сроки".
Без этой регистрации квартиранту не устроить ребенка в школу, не получить полис ОМС, не претендовать на официальную работу или кредит в банке.
И, да, часто люди просят временную регистрацию только для этих целей - не для того чтобы "отнять" у тебя квартиру, это миф.
Почему собственники боятся давать временную регистрацию квартирантам: реальные страхи
В личных сообщениях от читателей регулярно встречаю одни и те же тревоги:
- "А вдруг выселить не смогу?"
- "Пропишет всех детей и жену, а потом затаскают по судам".
- "Потом квартиру не продам - висит обременение!"
Давай честно разберёмся, насколько эти страхи реальны.
Главные риски временной регистрации для собственника квартиры
1. Фиктивная регистрация - реальный штраф
Самый весомый риск - сделать временную регистрацию человеку, который не собирается реально жить в твоей квартире. Это по закону квалифицируется как фиктивная регистрация.
Штраф? Да, и немалый: от 100,000 до 500,000 руб. или лишение свободы до 3 лет, если докажут, что регистрация фиктивная. Для большинства случаев закон обходится штрафом.
2. Долги временно зарегистрированных нанимателей
Если твой временно зарегистрированный жилец набрал долгов и решил их не платить, то коллекторы, кредиторы должника, приставы (если прошел суд) будут слать письма и приезжать в гости по адресу временной регистрации должника - твоего арендатора.
3. Рост коммунальных платежей
Часто коммуналка (особенно вывоз мусора, вода, иногда газ) считается по количеству зарегистрированных людей. Больше зарегистрированных - выше платежи. В Москве и крупных городах влияние незначительное, а вот в регионах бывает ощутимо.
4. Внимание со стороны госорганов
Бывают ситуации: квартирант задолжал по алиментам, "засветился" в полиции. Куда придут первым делом? Конечно - по адресу его регистрации. В таком случае и вопросов к тебе, как сдавшему квартиру такому неблагонадежному жильцу, - не избежать.
5. Проблемы с продажей квартиры
Один из редких, но возможных сценариев. Если ты продаешь квартиру, а там кто-то временно зарегистрирован - новый собственник может столкнуться с проблемой "добровольного" выселения жильцов досрочно. Впрочем, при корректно прописанных сроках регистрации этот риск минимален.
Таблица с рисками - быстрый взгляд:
Временная регистрация арендатора: реально ли выгонят, если не делать?
Закон чётко требует: если человек живет у тебя в квартире больше 90 дней - он обязан получить временную регистрацию.
Если не оформил - штраф между 2,000 и 7,000 руб. ложится и на жильца, и на собственника (в Москве и Питере всегда максимальные суммы).
Но - если у тебя нет формального договора аренды, формальный риск минимальный, хотя и не нулевой.
Дальше - лотерея: если соседи пожаловались или пришла проверка, полетят штрафы.
Когда регистрация временная, а когда… совсем не нужна?
Временную регистрацию оформляют, если жильцы реально приезжают жить - на долгосрок.
Если ты сдаешь на несколько месяцев и никто не просит официальных бумаг, формально можешь не делать регистрацию, но тут уже зона твоего риска и договоренностей.
Важный нюанс: можешь "обезопасить" себя и жильца - делай регистрацию точно на срок действия договора аренды. Не больше и не меньше.
Мифы: временная регистрация = потеря квартиры?
Сколько раз слышал эти байки: "Он тебе теперь квартиру отнимет" или "потом не выпишешь".
В законодательстве прописано: временная регистрация НЕ дает имущественных прав.
Сделал регистрацию - собственность за тобой. Продавать, сдавать, дарить квартиру по-прежнему можешь только ты.
Единственное: если у зарегистрированного маленькие дети, по закону эти дети тоже могут получить временную регистрацию в той же квартире.
Когда и как снимается временная регистрация арендатора
В большинстве случаев временная регистрация аннулируется автоматически - по окончанию срока, на который она выдавалась.
И тебе, и арендатору ничего делать не нужно - всё исчезнет само.
Если квартирант уехал раньше, временную регистрацию можно аннулировать досрочно. Для этого нужен визит в миграционную службу (или МФЦ) с заявлением от собственника и/или жильца.
Если прописка оформлена с нарушениями, или жильца суд признал не проживающим - её снимут принудительно.
Истории, выводы и экспертные мнения
Вот история подписчика, Ильи:
"Сдавал двухкомнатную молодому айтишнику, настоял на высокой аренде - но с регистрацией точно на срок договора. Через год тот уехал, сняли регистрацию за 2 дня. За это время пару раз приходили судебные приставы искать его долги, но никаких проблем у меня не было".
Комментарий эксперта, юриста Андрея Шеина:
"Фиктивная регистрация - единственное, что действительно может стать уголовным делом для собственника. Во всех остальных случаях регистрация арендатора не дает тому имущественных или долевых прав на квартиру. Если возник спор - суды поддерживают именно собственника".
Как минимизировать риски временной регистрации арендатору: 5 лайфхаков
- Не делай регистрацию "для знакомых знакомых", которые жить не собираются - отвечать придется тебе.
- Регистрация = только настоящему жильцу и на срок действия договора.
- В договоре отдельно пропиши пункт про регистрацию и обязанность жильца вовремя съехать.
- Всегда отслеживай даты окончания регистрации - это элементарно через Госуслуги либо МФЦ.
- Если жилец уехал раньше, оформление снятия с регистрации - через заявление.
Сколько реально стоит и как делить коммуналку при временной регистрации?
Часто спрашивают: станет ли заоблачной коммуналка?
В большинстве случаев счета увеличиваются на сумму за мусор и некоторые коммунальные услуги, на которые у вас не установлены счетчики (например - воду, иногда газ).
В регионах добавляют фиксированную сумму за каждого зарегистрированного. Пример: в Екатеринбурге за каждого временного жильца в среднем +300-500 руб. в месяц.
Этот вопрос всегда можно решить заранее, прописав в договоре , что оплата всех коммунальных услуг лежит на арендаторе.
Коротко: стоит ли делать временную регистрацию арендаторам?
Если арендатор - адекватный, ты уверен в намерениях человека жить у тебя, и все оформлено по договору - риски минимальны.
Главное - не связываться с фиктивной регистрацией ради чужих паспортов.
В противном случае штрафы и проблемы - это твоя головная боль.