Вы замечали, что новостроек вокруг становится всё больше, а соседей в новых домах — всё меньше? Я сам часто ловлю себя на мысли: почему так много окон по вечерам остаются тёмными, даже в сданных жилых комплексах? Давайте разберёмся вместе, почему к лету 2025 года объем нераспроданного жилья в готовых новостройках Москвы и Подмосковья вырос вдвое, кто и когда купит эти квартиры, и стоит ли сейчас вкладываться в первичку.
Объем нераспроданного жилья в новостройках: что происходит в Москве и Подмосковье
К лету 2025 года на рынке готовых новостроек Москвы и Подмосковья накопился рекордный объем нераспроданных квартир. По данным аналитиков, общая площадь таких объектов превысила 820 тысяч квадратных метров - это в два раза больше, чем год назад. Если говорить о количестве, то речь идёт примерно о 8-9 тысячах квартир и апартаментов, которые уже построены, сданы, готовы к заселению, но так и не нашли своих новых хозяев.
В денежном выражении - это около 400 миллиардов рублей. Для сравнения: ещё в начале 2024 года таких квартир было вдвое меньше, а доля нераспроданных лотов составляла примерно 6% от всех предложений. Сейчас - уже 14% и тенденция к росту сохраняется.
Почему объем нераспроданных новостроек растёт: взгляд изнутри
Я часто общаюсь с коллегами-девелоперами и инвесторами, и все в один голос говорят: рынок новостроек Москвы и Подмосковья стал напоминать витрину с избытком товара. Причин несколько:
- Цены на новостройки продолжают расти, несмотря на падение спроса. За год квадратный метр в Подмосковье подорожал на 4-5%, в Москве - ещё больше.
- Ипотека стала менее доступной. Большинство сделок (до 74%) проходят с привлечением кредитов, но ставки высоки, а программы господдержки постепенно сворачиваются.
- Снижение покупательской активности. Люди стали осторожнее: кто-то ждёт снижения цен, кто-то не может позволить себе ипотеку, кто-то боится нестабильности.
- Девелоперы продолжают строить. В 2025 году в Москве и Подмосковье к вводу запланировано почти 10 миллионов квадратных метров жилья, а продано только 69% от этого объёма.
Сколько новостроек строится и сколько реально продаётся
Давайте посмотрим на цифры:
В среднем, на рынке Подмосковья сейчас экспонируется почти 50 тысяч лотов в 225 проектах. Но за месяц продаётся только 3 тысячи квартир. То есть, если спрос не вырастет, продавать остатки будут ещё несколько лет.
Кто и когда купит нераспроданные новостройки?
Вот тут начинается самое интересное. Я часто слышу вопросы: «А кому вообще нужны эти квартиры? Почему их не разбирают, если всё уже построено?» Давайте разложим по полочкам.
1. Инвесторы и перекупщики
Раньше инвесторы скупали новостройки на этапе котлована - чтобы потом перепродать дороже. Сейчас таких меньше: цены уже высокие, маржа упала, а риски выросли. Но если застройщики начнут делать скидки или появятся интересные рассрочки, часть инвесторов может вернуться.
2. Молодые семьи и ипотечники
Основной покупатель сегодня - это семья, которая берёт ипотеку. Но с ростом ставок и снижением доходов даже они стали осторожнее. Многие ждут новых льготных программ или снижения цен.
3. Покупатели «для себя»
Люди, которые хотят улучшить жилищные условия, но не готовы переплачивать за «новое». Они выбирают среди уже готовых квартир, чтобы сразу въехать, но часто находят предложения на вторичке выгоднее.
Что будет дальше: прогнозы и мнения экспертов
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении: пока ставки по ипотеке не снизятся, а доходы населения не вырастут, объем нераспроданного жилья будет только увеличиваться. Вот что говорят специалисты:
«Сейчас на рынке сформировался избыток предложения. Девелоперы вынуждены конкурировать не только друг с другом, но и с собственными старыми объектами. Если не будет стимулирующих мер, часть новостроек может надолго остаться без жильцов», - отмечает Ольга Хасанова, CEO Urban.
«Покупатель стал разборчивее. Люди не хотят брать то, что есть - они ждут лучших условий, скидок, акций. Девелоперам придётся меняться: делать рассрочки, снижать цены, предлагать дополнительные опции», - считает Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриум».
Как изменился рынок новостроек Москвы и Подмосковья: личные наблюдения
Недавно я ездил смотреть несколько жилых комплексов в Новой Москве. Одна управляющая компания честно призналась: «У нас сдано 5 корпусов, но полностью заселён только один. Остальные стоят полупустые - люди не торопятся покупать».
В Подмосковье ситуация похожая. В некоторых ЖК застройщики устраивают акции: дают скидки на готовые квартиры, предлагают бесплатную отделку или даже паркинг в подарок. Но и это не всегда помогает.
Что делать инвестору и простому покупателю?
Если вы инвестор, сейчас время внимательно выбирать объекты. Ставьте на локацию, инфраструктуру и реальную ликвидность, а не на обещания роста цен.
Если вы хотите купить квартиру для себя смотрите на готовое жильё: можно выбрать, посмотреть отделку, оценить соседей и инфраструктуру. Но торопиться не стоит - рынок на стороне покупателя, и застройщики готовы идти на уступки.
Когда рынок новостроек Москвы и Подмосковья оживёт?
Всё зависит от двух факторов:
- Снижение ставок по ипотеке. Как только кредиты станут дешевле, спрос вырастет.
- Рост доходов населения. Пока зарплаты не догоняют цены на жильё, массового спроса не будет.
По оценкам экспертов, если ситуация не изменится, продавать остатки будут ещё 2-3 года. Но рынок цикличен - и после затишья всегда приходит оживление.
Выводы: стоит ли сейчас покупать новостройку в Москве или Подмосковье?
- Объем нераспроданного жилья в новостройках Москвы и Подмосковья к лету 2025 года вырос вдвое.
- Девелоперы вынуждены предлагать всё больше скидок и акций.
- Покупатель стал разборчивее и диктует условия.
- Для инвесторов и покупателей сейчас время выбирать и торговаться.
