- Почему вторичка стоит, а продавцы нервничают?
- Как долго сейчас продается квартира и что реально влияет на цену?
- Стоит ли ждать обвала или наоборот - пора ловить момент?
Давайте посмотрим, что происходит на вторичном рынке недвижимости России летом 2025 года, как меняются цены по городам, сколько реально продается квартира и чего ждать осенью.
Вторичный рынок недвижимости 2025: что происходит в городах
В этом году вторичный рынок недвижимости России - как айсберг: снаружи всё спокойно, а под водой кипит жизнь.
В Москве и Санкт-Петербурге цены на вторичку почти не растут, а где-то даже плавно снижаются. В регионах - разброс: где-то стагнация, где-то небольшое падение, а в отдельных городах - рост на 2-5% за год.
- В Москве средняя цена квадратного метра на вторичном рынке - около 300 000 рублей. За год - почти без изменений, но по отдельным районам разница может быть до 10% между «старым фондом» и свежими домами.
- В Санкт-Петербурге средняя цена «квадрата» - 190 000-210 000 рублей. За год - рост на 3-4%, но это скорее инфляция, чем реальный спрос.
- В Новосибирске, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре - средняя цена вторички держится в диапазоне 120 000-180 000 рублей за метр. В некоторых городах-миллионниках цены даже немного просели.
- В регионах, где новостройки дорожают, вторичка становится интереснее - но только если квартира в хорошем состоянии и с адекватной ценой.
Важный момент: разрыв между ценами на новостройки и вторичку растет. В Москве и Питере он уже доходит до 20-30%. Это значит, что покупатели всё чаще смотрят на готовое жилье, особенно если нужна квартира «под ключ» и без долгого ожидания.
Как долго продается вторичка в 2025 году: реальные цифры
Вот тут начинается самое интересное.
Средний срок экспозиции (то есть, сколько квартира висит в продаже до сделки) в городах-миллионниках - 100-130 дней. Это почти на месяц больше, чем год назад. В некоторых городах - до 4-5 месяцев, а в отдельных случаях - и дольше.
- В Москве и Санкт-Петербурге средний срок продажи - около 100 дней.
- В Новосибирске, Краснодаре, Красноярске, Челябинске - 120-130 дней.
- В Ростове-на-Дону квартиры уходят быстрее - за 2 месяца, но это скорее исключение.
- В Волгограде, Воронеже, Самаре - 110-137 дней.
Почему так долго?
Причин несколько:
- Высокие ставки по ипотеке. Сейчас 16-19% годовых - это психологический барьер для большинства покупателей. А по текущим ставкам многие просто не готовы брать кредит (и не берут).
- Завышенные ожидания продавцов. Часто квартиру выставляют по цене выше рынка, а потом месяцами снижают стоимость. Людям сложно привыкнуть, что для быстрой продажи нужно сразу снижать цену.
- Состояние жилья. Квартиры без ремонта, с плохой планировкой или в старых домах продаются дольше.
- Локация. Чем дальше от центра и хуже транспорт, тем дольше висит объявление.
- Юридические нюансы. Если с документами не всё чисто - покупатели уходят к другим вариантам.
Из личного опыта: недавно помогал знакомому продать «двушку» в панельном доме на окраине Москвы. Сначала выставили за 13 млн - звонков почти не было. Через два месяца снизили до 12,2 млн - появились просмотры. В итоге продали за 11,8 млн через 4 месяца. Торг - наше всё.
Что влияет на скорость продажи вторичной недвижимости
- Цена. Если выставить квартиру по рынку - уйдет за 1-2 месяца. Завысил - готовься ждать полгода.
- Состояние. Квартиры с ремонтом и мебелью уходят быстрее.
- Документы. Чистая история - меньше страхов у покупателей.
- Сезон. Летом рынок замирает, осенью и весной - оживление.
- Конкуренция. Чем больше похожих лотов, тем сложнее выделиться.
Эксперты советуют: если хочешь продать быстро - делай скидку 5-7% от средней цены по району. Сейчас покупатели торгуются жёстко, и это нормально.
Цены на вторичку осенью 2025: ждать ли перезагрузки?
Вот тут начинается самое горячее.
Большинство аналитиков сходятся: осенью 2025 года вторичный рынок ждет перезагрузка. Но не обвал, а скорее плавная коррекция.
- В Москве и Санкт-Петербурге прогнозируют снижение цен на 10-15% к концу года - в первую очередь по старому фонду и не самым ликвидным квартирам.
- В регионах - падение на 3-5%, а где-то цены останутся на месте.
- Квартиры с хорошим ремонтом и в новых домах могут даже подорожать - их мало, и на них есть спрос.
- В целом по России - стагнация или легкое снижение, особенно если ключевая ставка не упадет ниже 14-15%.
Мнение эксперта:
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, говорит: «В Москве вторичка будет дешеветь примерно на 1% в месяц, к концу года - минус 10-15%. Но это не обвал, а нормальная коррекция после перегрева рынка».
Еще один важный момент: многие продавцы уже сняли квартиры с продажи и сдают их в аренду, чтобы переждать турбулентность. Это сокращает предложение, но спрос всё равно не догоняет.
Истории с рынка: как сейчас продается вторичка
- В Питере знакомая выставила «однушку» в спальном районе за 8,5 млн. За два месяца ни одного звонка. Снизила до 7,9 млн - сразу три просмотра и сделка через неделю.
- В Екатеринбурге коллега продавал «трешку» с евроремонтом. За месяц - 12 просмотров, продал без торга.
- В Казани на рынке много «висяков» - квартиры стоят по полгода, особенно если требуют ремонта.
Вывод: сейчас на вторичке побеждает тот, кто готов к торгу и не завышает ожидания.
Что делать продавцам и покупателям вторичной недвижимости в 2025 году
- Продавцам: если есть реальный покупатель - продавай, не жди «лучших времен». Ставка по ипотеке может снизиться, но не факт, что спрос резко вырастет.
- Покупателям: ищи варианты с дисконтом, не бойся торговаться. Сейчас время для тех, кто готов к сделке и не боится подождать.
- Инвесторам: вторичка интересна для аренды, особенно в крупных городах. Но рассчитывай на долгий срок окупаемости.
Таблица: средние цены на вторичное жилье по городам (лето 2025)
Ждать ли дна на вторичке?
Многие ждут, что осенью 2025 года вторичка рухнет. Но рынок устроен сложнее.
Да, цены на старый фонд и не самые ликвидные квартиры будут снижаться.
Но хорошие объекты с ремонтом и в новых домах держат цену и даже дорожают.
Покупатели стали разборчивее, а продавцы - сговорчивее.
Мой совет: не гнаться за «дном», а смотреть на реальную ситуацию по своему району и типу квартиры.
Если нужна квартира для жизни - ищи варианты, торгуйся, не бойся делать предложения ниже рынка.
Если продаешь - не тяни, рынок может уйти еще ниже.
Что будет с ценами на вторичку к концу 2025
- В Москве и Питере - минус 10-15% по старому фонду, стагнация по ликвидным объектам.
- В регионах - минус 3-5% или нулевая динамика.
- Спрос на аренду растет, многие продавцы уходят в сдачу.
- Ключевая ставка - главный фактор. Если снизится, рынок оживет, но не сразу.
- Вторичка остается интересной для тех, кто ищет готовое жилье и не хочет ждать новостройку.