Многие летом 2024 задавались вопросом: «Что теперь будет с ипотекой и ценами на квартиры?» Особенно если только собирался покупать жилье или, наоборот, думал, не пора ли продать. Льготная ипотека ушла в прошлое, а рынок недвижимости будто бы застыл в ожидании. Давайте разберёмся, что реально произошло за этот год без льготной ипотеки, как изменился спрос на жильё, что творится с новостройками и вторичкой по регионам.
Рынок недвижимости после отмены льготной ипотеки: что изменилось за год
В июле 2024 года льготная ипотека ушла в историю. Для многих это стало шоком: ещё вчера можно было взять кредит под 8%, а сегодня ставки взлетели, и банки уже не так охотно раздают деньги на покупку жилья.
Как изменился спрос на ипотеку и жильё
Спрос на ипотеку рухнул почти вдвое. В 2024 году в России было оформлено 1,15 млн ипотечных кредитов - это на 43% меньше, чем годом ранее. Объём выдачи тоже просел на 40%. Особенно заметно падение в декабре 2024: всего 60,7 тыс. кредитов против 188,7 тыс. годом ранее. Средний чек по ипотеке чуть подрос - до 4,31 млн рублей, но это скорее из-за роста цен на жильё, чем из-за реального увеличения возможностей покупателей.
Эксперты говорят, что рынок просто вернулся к более «здоровому» спросу. Льготная ипотека разогрела рынок, но вместе с этим и цены на квартиры. Теперь, когда поддержка ушла, спрос остыл, а рынок начал искать новый баланс.
Что говорят эксперты и банкиры
«Ставки по рыночным программам сейчас очень высокие, и это сильно снижает возможности и желание населения брать ипотеку», - объясняет Ксения Якушкина, директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА».
В Центробанке тоже считают, что охлаждение рынка - это не катастрофа, а возвращение к реальности.
Рынок новостроек России: региональные особенности и новые тренды
Что случилось с новостройками после отмены льготной ипотеки
Спрос на новостройки просел сильнее всего. В некоторых регионах, например, в Московском, продажи в июле 2024 рухнули на 40%. Девелоперы резко сократили ввод жилья - минус 13% по стране, а новых проектов стало почти на треть меньше. Но при этом объём строящихся ЖК обновил максимум: к началу 2025 года - 113 млн кв. м (+8% за год).
Где рынок новостроек держится лучше
- В небольших и средних городах, где накопился отложенный спрос, а условия по семейной ипотеке остались лояльными.
- На Дальнем Востоке - там действует своя льготная программа.
- В промышленных центрах, где выросли доходы за счёт гособоронзаказа.
- В черноморских курортах, где сняли моратории на строительство.
В мегаполисах, наоборот, темпы строительства и спрос упали сильнее. Девелоперы переориентировались на города с населением 0,5-1 млн человек: там объём строительства вырос на 27%, а цены - на 16%. В миллионниках - рост стройки на 13%, но спрос упал на 31%, а цены выросли на 14%.
Таблица: Динамика рынка новостроек по регионам
Вторичный рынок жилья: как изменилась «вторичка» по регионам
Общие тренды на вторичном рынке
Вторичка оказалась более устойчивой. За первое полугодие 2025 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 2,4%. В 62 городах цены выросли, в восьми — упали. В Москве прирост составил 1,9%, в Подмосковье — 1,4%, в Санкт-Петербурге — 2,3%.
Где цены на вторичку росли быстрее всего
- Ижевск: +11,6%
- Пермь: +6,3%
- Саранск: +6,2%
- Барнаул: +5,8%
Где вторичка дешевела
- Краснодар: -4%
- Мурманск: -2,8%
- Архангельск: -1,9%
- Новокузнецк: -1,4%
- Грозный: -1,2%
График: Динамика средней цены за квадратный метр на вторичном рынке жилья по регионам, первое полугодие 2025 года
Истории с рынка: как люди и застройщики адаптировались
Владимир из Екатеринбурга рассказывает: «Планировал купить новостройку, но после отмены льготной ипотеки ставки стали неподъёмными. В итоге взял вторичку - там и выбор больше, и цены не так скачут».
А вот застройщики в регионах начали предлагать рассрочки, скидки и даже подарки - лишь бы привлечь покупателя. В некоторых городах появились акции вроде «ипотека за наш счёт» или «ремонт в подарок».
Мнения экспертов: что будет дальше с рынком недвижимости
Эксперты сходятся: рынок недвижимости России переживает перезагрузку. Льготная ипотека разогрела цены, а её отмена вернула спрос и предложение к более естественным значениям.
«Снижение спроса на новостройки - это не конец света, а шанс для рынка очиститься от перегрева», - считает аналитик Домклик.
В то же время, вторичка становится всё более привлекательной: доля сделок с готовым жильём в ипотеке выросла с 31% до 70% за год.
Выводы: стоит ли сейчас покупать или продавать жильё?
- Если вы инвестор - ищите возможности в регионах, где рынок только начинает расти.
- Если покупатель - внимательно сравнивайте новостройки и вторичку, смотрите на реальные скидки и условия.
- Если продавец - не ждите резкого роста цен, но и паниковать не стоит: рынок стабилизируется.
Рынок недвижимости России летом 2025 года - это уже не гонка за квадратными метрами, а поиск баланса между реальными возможностями и желаниями. Ипотека по-прежнему в центре внимания, и именно от её условий зависит, как будет развиваться рынок дальше.
