Тема покупки новостроек в рассрочку стала супер-популярной со второй половины 2024 года, после сокращения льготных ипотечных программ. Граждане массово ринулись покупать новостройки по этой схеме (а что делать, если ипотека недоступна?). Напокупались так, что Центробанк теперь бьет тревогу. За первый квартал 2025 года задолженность граждан перед застройщиками по рассрочке достигла рекордных 1 триллиона рублей — это серьезный сигнал для всей отрасли недвижимости и для каждого, кто планирует покупку квартиры в новостройке.
Почему растет задолженность по рассрочке за жилье от застройщиков?
В последние годы рассрочка стала одним из главных способов оплаты жилья на первичном рынке. Если раньше доля сделок с рассрочкой составляла 10–20%, то в первом квартале 2025 года она выросла до 40%.
Почему так?
- Отказ банков в выдаче ипотеки. Многие покупатели не могут получить ипотечный кредит из-за ужесточения условий или роста ставок. Рассрочка от застройщика становится альтернативой, хоть и более рискованной.
- Отсутствие других кредитных возможностей. Граждане с долгами по рассрочке часто сталкиваются с отказами в других кредитах, что усугубляет ситуацию с погашением долгов.
- Завышенная стоимость жилья в рассрочку. Застройщики часто продают квартиры в рассрочку по более высокой цене, чем при ипотеке. Это связано с удорожанием объекта и рисками, которые берет на себя девелопер.
- Отсутствие оценки платежеспособности. В отличие от банков, застройщики не всегда тщательно проверяют финансовое состояние покупателей перед выдачей рассрочки. Это приводит к накоплению неплатежей.
- Отсутствие механизмов поддержки. Покупатели жилья в рассрочку не могут воспользоваться кредитными каникулами или господдержкой, которые доступны ипотечникам. Это делает их уязвимее в кризисных ситуациях.
Какие риски несет рост задолженности перед застройщиками для рынка недвижимости?
Рост долгов по рассрочке — это не просто цифры. Это целый комплекс рисков, который затрагивает покупателей, застройщиков и банки.
- Риски для покупателей:
Возможность отказа в ипотеке из-за высокой долговой нагрузки.
Риск потерять жилье и столкнуться с штрафами при просрочках, так как законодательная защита по рассрочке слабее, чем по ипотеке.
Финансовые потери при продаже жилья на вторичном рынке из-за завышенной цены покупки. - Риски для застройщиков:
Накопление просроченной задолженности снижает денежные потоки и может привести к финансовым трудностям.
В случае банкротства застройщика покупатели рискуют не вернуть уплаченные деньги, так как средства по рассрочке не всегда находятся на эскроу-счетах.
Высокая доля рассрочки снижает кредитоспособность застройщика в глазах банков, усложняя привлечение финансирования. - Риски для банков и финансовой системы:
Банки получают неполную информацию о реальной долговой нагрузке граждан, так как рассрочки не учитываются в кредитной истории.
Это увеличивает риск невозврата кредитов и может привести к системным проблемам в финансовом секторе.
Центробанк рекомендует банкам внимательно анализировать проекты застройщиков с большой долей рассрочки и снижать оценку их кредитоспособности.
Что делать покупателям и инвесторам в условиях роста долгов по рассрочке?
- Будьте осторожны с рассрочкой. Перед покупкой жилья в рассрочку тщательно изучайте договор, оценивайте свои финансовые возможности и риски.
- Проверяйте застройщика. Узнайте, как он работает с рассрочками, есть ли у него проблемы с платежами и какова его репутация.
- Сравнивайте цены. Помните, что жилье в рассрочку часто стоит дороже, чем при ипотеке.
- Планируйте бюджет с запасом. Рассчитайте, сможете ли вы обслуживать долг, если возникнут трудности с доходами.
По-сути рассрочку можно (и нужно) использовать только тем, у кого и так есть вся стоимость новостройки, но в данный момент он не может/не хочет отдавать всю сумму застройщику сразу. Например: лучше остаток держать на депозите и зарабатывать на этих деньгах, чем отдать его застройщику и просто ждать окончания строительства дома. Или еще частый случай: часть суммы на покупку квартиры есть, а часть появится после продажи текущей квартиры. В этом случае рассрочка позволит зафиксировать нужную квартиру и цену на нее, спокойно продаем нынешнюю квартиру и расплачиваемся с застройщиком.
Все остальные варианты и надежды, типа, "ну как-нибудь заработаем на остаток" или "сейчас ввяжемся в рассрочку, а потом перейдем в ипотеку" - скорее всего приведут к финансовым проблемам. И в лучшем случае вы получите свои деньги от застройщика обратно. В худшем - можете и их потерять.
Заключение: рассрочка на жилье — ловушка или возможность?
Рассрочка от застройщика сегодня — это палка о двух концах. С одной стороны, она открывает доступ к жилью тем, кто не может получить ипотеку. С другой — несет серьезные финансовые риски для покупателей, застройщиков и всей системы.
Объем долгов в 1 триллион рублей — это сигнал тревоги, который нельзя игнорировать. Если вы планируете покупку недвижимости, подходите к вопросу максимально ответственно, учитывайте все риски и не забывайте, что лучше потратить время на анализ, чем потом расплачиваться за ошибки.
Будьте в курсе, инвестируйте с умом и берегите свои деньги!