Продолжаю рассказывать о том как мы сдали квартиру, в которой жили до переезда. И напоследок я оставила самый интересный вопрос - размер арендной платы. Про него кстати многие спрашивали, поэтому отвечаю.
Небольшая предыстория
Когда мы покупали новую квартиру, вопрос о продаже старой даже не стоял по нескольким причинам. Одна из них - наличие троих детей. Мы хотим обеспечить своих детей жильем, поэтому нам нет смысла продавать квартиру сейчас. Ну, а пока дети подрастают, она будет сдаваться.
По этой самой причине я не буду показывать расчеты как мы могли продать, погасить ипотеку. Это все не наш вариант. Продать легко, купить потом сложно. И это тот самый вариант, где он перестановки мест слагаемых общий итог может измениться. А изменится он потому, что когда я живу в дефиците денег, я больше заинтересована в экономии и дополнительных источниках дохода. Это держит меня и мужа в тонусе.
Про арендную ставку
Свою квартиру мы сдаем через Яндекс Аренду. Об этом сервисе вы можете почитать в меня в подборке статей про недвижимость.
Есть у него плюсы, есть минусы, чего больше каждый решает для себя сам. Это вот как с покупкой машины, кто-то готов найти сайт людей, которые пригоняют машины из-за границы и привести им наличными 6 миллионов рублей за машину, которая находится еще в другой стране и поверить на слово, что она приедет в том состоянии, которое заявлено. А есть те, кто готов покупать исключительно новые машины в салоне, пускай это будет машина попроще, но тут совсем другие риски.
Так вот, Яндекс берет комиссию за свое посредничество, причем ежемесячно - 10%. За это я получаю страховку, а арендодатель не должен предоставлять депозит. Такой небольшой win-win, хотя правильнее было бы сказать win-win-WIN, потому что больше всего в этой ситуации выигрывает Яндекс.
Арендатор снимает нашу квартиру за 90к в месяц, поэтому мы на руки получаем 82к.
Про расходы
У нас с мужем есть определенные расходы, пока тьфу-тьфу-тьфу это все предсказуемые вещи:
- Налог - 3280 рублей в месяц. Муж платит как самозанятый, поскольку у него договор с физическим лицом, то 4% от той суммы, которую ему перечисляют;
- Налог на недвижимость - 573 рубля в месяц. По итогам 2023 года муж уплатил налог 6874 рублей за год, но тогда этот объект был выбран как льготный, то есть мы платим налог не со всей площади. Сейчас мы стали многодетными и этот объект указан как льготный, а не новая квартира. Поэтому получается, что по этой квартире налог меньше, чем мог бы быть, но уж как есть;
- ЕПД - 7500 рублей. Это та часть счета, которую арендатор не компенсирует нам, сюда входит отопление, содержание и ремонт, вывоз мусора;
- Итого 11353 рублей в месяц. Итого чистыми остается 70647 рублей в месяц или 847 764 рублей в год.
Про доходность
Для того чтобы посчитать доходность, надо оценить текущую стоимость квартиры, а сделать это очень сложно. Сейчас в сети можно встретить большой разброс цен на аналогичные квартиры в нашей районе от 18 до 23 миллионов рублей. Наша квартира выглядит хорошо, в ней переделана проводка, а это на мой взгляд очень важно, с документами все не плохо. Поэтому я бы взяла ее цену по средней границе, может чуть ближе к низу - 21 миллион рублей. И тут я закладываю в цену возможную скидку потенциальному покупателю. Но знаете что смешно, мы свою четверку в этом же районе покупали как раз за 21 миллион. То есть цены уже подросли с тех пор, хотя прошло не так уж и много времени. И это кстати вторая причина почему мы не хотели продавать старую квартиру.
При такой оценки стоимости доходность данного объекта выходит 847764/21000000=4%. Но есть и другой вариант как посчитать доходность, через затраты на покупку этой квартиры в лохматом году. Тогда доходность будет куда приятнее. Вот у меня доходность студии уже выросла до 9.2% за счет того, что арендная плата была проиндексирована, а затраты на покупку вырасти уже не могут. А в свое время доходность была 8.68%.
И это все, что надо знать про арендный бизнес на мой взгляд:
- Пускай здесь и сейчас он приносит скромные 4%, но если инфляция разгуляется, доходность подрастет;
- Сейчас кажется, что покупка подобной трешки окупится всего за 25 лет, но все может измениться очень быстро.