Вас посетила вас гениальная идея! Почему бы не прикупить себе коммерческую недвижимость? Неплохой актив: и стабильный доход обеспечит, и средства от обесценивания убережет.
Давайте посмотрим, каки риски могут возникнуть при покупке недвижимости.
Юридические риски
Думаю, что это основная и самая сложная категория рисков. Попробую выделить основные.
- Собственность. Является ли продавец собственником объекта? К сожалению, наличие записи в ЕГРН еще не дает вам стопроцентной гарантии. Помещение может иметь длинную историю, на протяжении которой что-то могло пойти не так. Ну, например, какая-то сделка шла в разрез с законом. В теории это может превратиться в проблему и для вас.
- Наличие обременений и ограничений: залог, арест, аренда, памятник архитектуры и пр. Вправе ли собственник распоряжаться объектом, с какими ограничениями столкнется покупатель?
- Права на земельный участок. На каком праве продавцу принадлежит земельный участок. Какая категория и назначение земли, ограничения по использованию земельного участка, вариант разрешенного использования (ВРИ)и пр. Не исключено, что после приобретения объекта (помещение, здание) произойдет смена ВРИ и вы не сможете использовать объект по назначению.
- Правомочия продавца. Я сейчас про наличие всех документов, необходимых для законного подписания договора купли-продажи. Если это юридическое лицо, то наличие необходимых и правильно оформленных корпоративных документов (справка о крупности сделки, полномочия директора, наличие решения учредителей и пр.). Если это физическое лицо, то проверка его дееспособности, наличие супруга/супруги. Ну и наличие признаков банкротства. А вдруг что-то пойдет не так? Последствия могут оказаться так себе.
У меня такой примерный перечень получился. Уверен, вам есть, что добавить.
Как снизить юридические риски?
- Закажите выписку ЕГРН, в ней вы увидите текущего собственника помещения (если это юридическое лицо) и наличие обременений. Если собственник физическое лицо, то попросите его предоставить вам выписку, заказанную непосредственно им (сейчас это легко сделать через госуслуги).
- Проверьте информацию по земельному участку. Это выписка ЕГРН, ГПЗУ, официальные порталы, отражающие актуальную информацию по Правилам землепользования и застройки и Генеральному плану населенного пункта, где находится помещение. А еще нужно контролировать публичные слушания по изменению этих документов.
- Запросите документы-основания права собственности продавца на объект (договор купли-продажи, договор дарения, мены и пр.). Идеально проследить всю цепочку до первого собственника, т.е. проверить правомерность каждой сделки. Осуществимо? Всё зависит от «возраста» вашего помещения. Если вы приобретаете магазин у застройщика, одно дело. А если вы покупаете памятник архитектуры 1917 года? Который сменил несколько владельцев? Вопрос с анализом документов превращается в квест. Наверно, он решаемый, но, полагаю, не силами обычного инвестора.
- Запросите и проверьте корпоративные документы от юридического лица. Нужно объяснять, что для этого потребуются определенные юридические познания?
- Проверьте дееспособность физического лица. Как это сделать? Понятия не имею.
- Проверьте наличие брака у продавца на момент приобретения интересующего вас объекта. Сложновато, конечно. Но как минимум, загляните на страницу в паспорте, где отметка о браке делается. И сверьте с датой получения паспорта.
- Проверьте судебные процессы продавца (всех предыдущих собственников объекта). Что касается юридического лица, все довольно несложно - картотека арбитражных дел работает отлично. По физическим лицам все гораздо грустнее.
Как все это сделать?
В былые времена, анализ документов (какой-никакой) проводил Росреестр. Помню, что иногда приходилось ездить к регистратору и давать какие-то объяснения, доносить дополнительные документы, корректировать договор купли-продажи. Но те времена канули в лету. Честно говоря, меня пугает текущая ситуация по регистрации перехода права собственности. За два-три дня вы станете собственником помещения. Содержание договора и качество документов сейчас мало кого интересует. Регистраторы выполняют сейчас довольно формальную функцию по внесению записи в реестр. Конечно, явные нарушения он должны обнаружить. Но это не точно)
Тогда что нам остается?
- Какие-то действия, перечисленные выше, мыслимо выполнить самостоятельно. И я рекомендую это сделать в обязательном порядке. То, что в ваших силах. Полагаю, что большинство сделок в этой стране проходит без какого-то вменяемого анализа юридических рисков. Ничего, как-то живем.
- Проверка документов и подготовка сделки с привлечением юристов. Степень проработки может быть различная - от поверхностного просмотра документов до глубокого и всестороннего анализа, именуемого Дью-дилидженс (Due Diligence). Цена также сильно варьируется.
- Нотариальная сделка. Самый простой вариант минимизировать свои риски - переложить его на нотариуса. Затратно? Пожалуй. Но зато спать будете спокойнее.
Выбор за вами.
Технические риски
С какими техническими проблемами вы можете столкнуться?
- Метраж. Соответствие фактического метража и метража по документам.
- Планировка. Наличие несоответствий фактической и юридической планировки, незаконная перепланировка, незаконная реконструкция. У меня был такой случай: фактически помещению был пристроен тамбур, смотрелся он себе вполне органично, но по факту в периметр помещения он не попадал. Без указанного тамбура коммерческая привлекательность помещения существенно снижалась.
- Техническое состояние самого помещения. Ремонт, фасады, окна, двери, полы, потолки, перекрытия.
- Техническое состояние сетей и сетевого оборудования. Электричество, вода, отопление, счетчики, розетки, выключатели, электрические щитки, щитовые, трансформаторные подстанции, индивидуальные тепловые пункты и пр.
- Наличие и техническое состояние инженерного оборудования. Вентиляция, кондиционирование, противопожарные системы, система контроля доступа и пр. Цифры за ремонт, восстановление или приведение к необходимым нормативным параметрам такого оборудования могут «похоронить» ваш инвестиционный проект. Например, затраты на выполнение пожарной сигнализации на объекте в 1 000 кв. метров спокойно могут перевалить за шесть нолей.
- Мощности. Сколько на вашем объекте электричества, а его хватит, чтобы хотя бы свет загорелся, а компьютеры заработали? А вода горячая есть? А отопление в норме?
Не буду все подробно расписывать, но эта история может очень дорого вам обойтись.
Как минимизировать технические риски:
- Самостоятельный осмотр помещения. Порой меня поражает подход риелторов. «Помещение не обязательно смотреть, фото его может и фотограф сделать, а федеральный продуктовый оператор весь ремонт на себя возьмет». Ну-ну. Автомобили подержанные также предлагаю покупать по фото. А продуктовик свои деньги тоже считает и всё это вам аукнется, даже на этапе ценообразования арендной платы. Ну да ведь это не деньги посредников.
- Проверка договоров с поставщиками услуг. Там вы увидите мощности и границы эксплуатационной ответственности.
- Сопоставление фактической и юридической планировки и проверка экспликации помещения. Есть опасения? Призывайте в помощь кадастровых инженеров, они отобьют весь метраж и сопоставят с базами ЕГРН.
- Проверка инженерных системы со специализированными организациями или, как минимум, самостоятельная проверка их работоспособности.
Коммерческие риски
Здесь хотелось бы обозначить следующие моменты.
Ликвидность объекта
Подумайте, а если вам необходимо будет выйти в деньги, вы сможете такой объект продать? А как быстро?
- Посмотрите соответствие цены помещения рыночной стоимости. Проверку можно провести через сравнение аналогичных объектов (ЦИАН, Авито). Если аналогов нет, тогда сложнее. Попробуйте посмотреть цены аренды на аналогичные помещения и умножьте годовую аренду на 10-12. Это простой быстрый способ грубо прикинуть стоимость объекта с окупаемостью в 10-12 лет (если подобные объекты покупают с окупаемостью 15 лет, умножайте на 15).
- Осмотрите объект самостоятельно. Я считаю, что это обязательно. Вы должны понимать как объект расположен, куда выходит входная группа, какая проходимость, наличие парковки, подъездных путей, где остановки, какое окружение, техническое состояние самого объекта и здания, в котором он расположен. Цена ошибки крайне велика. Я например не рассматриваю инвестиции в других городах не только потому, что даже посмотреть объект не смогу, а потому, что свой город я понимаю, чувствую, если хотите. Пройду ли я в этом случае мимо отличных вариантов в других городах. Уверен, что да. Но так спокойней.
Окупаемость проекта
- Внимательно изучайте все доходные и расходные статьи. Они сводятся не только к аренде и коммуналке. Довольно подробно я их описывал в статье Осторожно! Готовый арендный бизнес с окупаемостью 7 лет!
- Проверяйте адекватность арендной ставки. Не рекомендую ориентироваться исключительно на арендную плату, установленную в договоре с действующим на момент покупки арендатором. Даже, если такой договор арендатор не сможет юридически расторгнуть на протяжении длительного срока. Всегда проверяйте арендную плату на аналогичные объекты. Откройте Авито и ЦИАН, вы не потратите много времени, но ориентиры получите. Что бывает, если игнорировать эти простые правила я писал в статье Осторожно! Как кидают покупателей при продаже арендного бизнеса
Арендные риски
Можно рассматривать их как составную часть коммерческих рисков, но уж, коль скоро, этот канал в первую очередь про аренду, эту категорию рисков я вынесу в отдельный блок. Речь идет про покупку помещения с действующим договором аренды. Как вы, безусловно, знаете - при покупке помещения все права и обязанности по договору аренды переходят на покупателя. Есть нюансы связанные с отсутствием регистрации договоров и соглашений по долгосрочным контрактам, но сейчас не про них.
Эти риски связаны с «опасными» для арендодателя условиями договора аренды, я неоднократно писал про них на страницах своего канала. Давайте кратко рассмотрим некоторые из них:
- Отсутствие возможности досрочного прекращения договора.
- Отсутствие индексации.
- Повышенная ответственность собственника за нарушения условий договора, на которые он не в силах повлиять.
- Компенсация арендатору неотделимых улучшений, произведенных им в помещении.
- Компенсация затрат на ремонт помещения в случае прекращения договора не по вине арендатора.
Перечень открыт.
Что нужно, чтобы минимизировать данные риски:
- Читать мой блог, конечно.
- Привлекать профильных юристов, специалистов в области аренды коммерческой недвижимости.
- Внимательно изучать договор аренды и все дополнительные соглашения и приложения к нему.
- Фиксировать в договоре купли-продажи все действующие договоры и соглашения, запрещать продавцу помещения подписывать какие-либо изменения к договору без вашего согласия до регистрации перехода права собственности.
Итого
Перечисленные риски - далеко не полный перечень проблем, с которыми инвестор может столкнуться при покупке нежилого помещения. Будьте осторожны, но помните: кто не рискует, тот не пьет шампанское. Конечно, исключить все риски мы с вами не сможем, но и сидеть на месте как премудрый пескарь - не лучшая стратегия. Как говорит мой знакомый: «Мой доскональный анализ коммерческих помещений лишил меня хорошего дохода». Инвестируйте с умом!
Пишите - с какими проблемами сталкивались вы?
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды