Застройщики массово придерживают квартиры, чтобы не допустить обвала цен, но при этом нуждаются в деньгах. Насколько еще у них хватит "силенок"? Лето они еще продержатся, ну а дальше?
Вопросы понятные. Ставки по ипотеке кусаются, льготные программы заканчиваются, а новостроек на рынке много. Но если копнуть глубже, ситуация не так однозначна, как кажется на первый взгляд.
Почему кризис в недвижимости откладывается на осень?
Главная интрига — застройщики пока удерживают цены, не спешат с распродажами и массовыми скидками.
Почему? Потому что у большинства девелоперов еще остались финансовые подушки: запасов хватит примерно до осени, если не случится ничего экстраординарного.
Они придерживают квартиры, чтобы не допустить обвала цен и не спровоцировать панику на рынке недвижимости.
Но за этим спокойствием скрывается другая проблема: обслуживание долгов становится все дороже. Рост ключевой ставки Центробанка больно ударил по отрасли — ставки по кредитам и облигациям выросли вдвое, а рефинансировать старые долги становится сложнее.
Как говорит Роман Андреев из «Эксперт РА», стройка всегда была очень чувствительна к ставкам, и сейчас застройщики вынуждены сокращать присутствие на долговом рынке.
Кто в зоне риска на рынке недвижимости?
Пока с девелоперами все не так плохо, как боялись в начале года.
Эксперты говорят: рынок недвижимости в России не в кризисе, а скорее перегрет и входит в стадию охлаждения.
Но это не значит, что все спокойно. В красной зоне находятся компании с высоким уровнем корпоративного долга и слабым запасом ликвидности.
Особенно уязвимы средние и мелкие застройщики, которые активно брали кредиты и выпускали облигации в прошлые годы.
Вице-премьер Марат Хуснуллин и Валентина Матвиенко прямо говорят: если ситуация с дорогими деньгами сохранится, к осени мы можем увидеть волну дефолтов и уход с рынка части игроков.
В первую очередь это коснется коммерческой недвижимости, где доходность уже падает, а кредиты становятся неподъемными.
Как застройщики выживают в новых условиях?
Девелоперы не сидят сложа руки. Чтобы не допустить обвала цен на недвижимость, они придерживают часть квартир, уменьшают объем новых запусков и ищут новые способы привлечения покупателей.
Во второй половине 2025 года рынок может удивить нас щедрыми скидками, акциями и инновационными программами рассрочки.
Например, скидки на квартиры в новостройках уже доходят до 10–20% на менее ликвидные проекты.
Появляются уникальные предложения для семей, расширенные рассрочки, а в малых городах семейная ипотека теперь доступна и на вторичку.
В то же время банки ужесточают условия кредитования застройщиков, пересматривают ставки и требуют больше залогов.
Это вынуждает компании сокращать расходы, замораживать часть проектов и экономить на всем, что можно.
Многие девелоперы активно избавляются от накупленных в "тучные" годы земельных наделов под будущее строительство. Вся такая земля обычно покупается на банковские кредиты, а обслуживать их в текущих условиях становится нереально.
Что будет осенью: грянет ли гром на рынке новостроек?
Вот здесь начинается самое интересное.
Если к осени Центробанк не снизит ключевую ставку, у части застройщиков могут начаться серьезные проблемы с обслуживанием долгов.
Возможны дефолты, банкротства и уход с рынка слабых игроков.
Это может привести к росту задержек ввода новостроек: уже сейчас 15% проектов сдаются с задержкой до трех месяцев, еще 5% — с опозданием более полугода.
Для покупателей это значит, что на рынке недвижимости появится больше интересных предложений — скидки, акции, рассрочки.
Но и риски вырастут: выбирать застройщика нужно особенно внимательно, смотреть на его долговую нагрузку и репутацию.
Истории из жизни: как инвесторы и покупатели реагируют на перемены
Один мой знакомый инвестор в начале года купил квартиру в новостройке с расчетом на быструю перепродажу.
Сейчас он говорит: «Если бы знал, что ставки так вырастут, подождал бы до осени. Сейчас застройщик уже предлагает скидку 15% на аналогичные квартиры, а покупателей мало».
Мнения экспертов: что ждать от рынка недвижимости?
Олег Репченко из IRN.Ru считает, что рынок недвижимости сейчас не в кризисе, а скорее в стадии перегрева и охлаждения.
По его словам, падение спроса — это не провал, а возвращение к нормальному уровню после искусственного разгона льготной ипотекой.
Алексей Попов из «Циан.Аналитики» напоминает: ярко выраженные кризисы в недвижимости были только в 1998 и 2008 годах, когда цены падали в разы.
Сейчас ситуация другая — рынок скорее балансирует между перегревом и стагнацией.
Роман Андреев из «Эксперт РА» подчеркивает: девелоперы вынуждены сокращать активность на долговом рынке, искать новые источники финансирования и экономить на всем, чтобы дотянуть до снижения ставок.
Что делать инвестору и покупателю недвижимости в 2025 году?
Мой совет:
Не торопитесь с покупкой, если не нашли действительно выгодное предложение. Следите за ситуацией с ключевой ставкой и новостями от крупных застройщиков.
Если планируете инвестировать в новостройки, выбирайте проекты с минимальной долговой нагрузкой и высокой степенью готовности.
Для семей и тех, кто покупает жилье для себя, сейчас хорошее время для поиска акций и скидок — рынок недвижимости становится все более клиентоориентированным.
Вывод: кризис в недвижимости откладывается, но расслабляться рано
Рынок недвижимости в России пока держится на плаву, но осень может стать переломным моментом.
Застройщики удерживают цены, но нуждаются в деньгах, а дорогие кредиты давят на всю отрасль.
Если Центробанк не снизит ставку, возможна волна банкротств и дефолтов среди наиболее закредитованных компаний.
Покупателям и инвесторам важно быть внимательными, не поддаваться панике и выбирать только надежные проекты.
Также читайте и подписывайтесь: