Ключевая ставка ЦБ - это тот самый барометр, который задаёт тон всей экономике, а значит, и рынку недвижимости. Ставка на уровне 21% уже давно стала привычной, но все чаще слышу вопросы: «Когда ЦБ наконец начнет снижать ключевую ставку?», «Стоит ли ждать удешевления ипотеки и оживления рынка?». Вопросы не праздные - на ставку завязаны и ипотека, и стоимость застройки, и даже цены на вторичку.
Эксперты сходятся: смягчение денежно-кредитной политики возможно уже весной или летом 2025 года. По данным SberCIB, вероятнее всего, снижение ключевой ставки начнется в июне, когда ЦБ накопит достаточно данных по инфляции и экономике. Прогноз по средней ставке на 2025 год - 19–22%, а к концу года возможен плавный спуск до 17%. Но важно: регулятор будет действовать осторожно, чтобы не раскачать рубль и не разогнать инфляцию.
Как снижение ключевой ставки повлияет на рынок новостроек?
В последние годы новостройки были в центре внимания: льготная ипотека, активное строительство, рекордные объемы ввода жилья. Но с ростом ключевой ставки и завершением масштабных программ господдержки спрос заметно остыл. Девелоперы вынуждены сокращать запуск новых проектов, чтобы не перегреть рынок и не обвалить цены. Уже сейчас, по данным «Дом.РФ», объем строящегося жилья обновил исторический рекорд, но новые проекты выходят всё реже - застройщики придерживают предложение, чтобы создать ощущение дефицита и удержать цены.
Что изменится после снижения ключевой ставки? Во-первых, ипотека станет чуть доступнее, особенно если банки оперативно отреагируют и снизят ставки по кредитам на новостройки. Но ожидать массового удешевления жилья не стоит: застройщики будут держать цены, компенсируя рост себестоимости и инфляцию. Как отмечают эксперты, даже при снижении ставки до 17–19% ипотека останется дорогой по историческим меркам, а спрос будет восстанавливаться медленно.
Пример из жизни: в 2022-2023 годах, когда ставка резко выросла, спрос на новостройки просел, но цены не упали - застройщики просто уменьшили скидки и стали активнее предлагать рассрочки. Сейчас ситуация повторяется: рынок ждет снижения ставки, но девелоперы не спешат снижать цены, а скорее оптимизируют предложение.
Что будет с ценами на вторичном рынке после снижения ставки?
Вторичный рынок традиционно реагирует на ключевую ставку чуть медленнее, чем первичка. Здесь ситуация больше зависит от реальных доходов населения и доступности ипотеки. По статистике, с июля 2024 по январь 2025 года объем предложения на вторичке вырос на 3,3%, а средняя цена квадратного метра - на 4,6%. Это говорит о том, что владельцы квартир не спешат снижать цены даже при падении спроса.
Снижение ключевой ставки, конечно, приведет к удешевлению ипотечных кредитов, но разница между 17% и 20% для многих покупателей не принципиальна - такие ставки все равно остаются высокими. Основной спрос будет по-прежнему сосредоточен на льготных программах, а на вторичке они встречаются редко. Поэтому ждать резкого роста спроса и цен на вторичном рынке не стоит. Скорее всего, рынок будет медленно оживать, а цены - расти очень умеренно, в пределах инфляции.
История из практики: один из моих знакомых пытался продать «двушку» в спальном районе Москвы с осени 2024 года. Несмотря на снижение ставок по вкладам и небольшой откат по ипотеке, покупателей стало больше, но торг по цене остался жестким - люди не готовы переплачивать даже при улучшении условий кредитования.
Какие сценарии ждут рынок недвижимости после снижения ключевой ставки?
Рынок недвижимости в 2025 году балансирует на грани: с одной стороны, есть надежда на оживление после снижения ключевой ставки, с другой - сохраняется высокая инфляция, рост себестоимости строительства и осторожность покупателей. Эксперты прогнозируют:
- Снижение ключевой ставки приведет к небольшому оживлению спроса, особенно на первичке, но массового скачка цен не будет.
- Девелоперы будут придерживать предложение, чтобы не допустить падения цен, а вторичка останется в стагнации.
- Основной драйвер спроса - льготная ипотека, а не рыночные ставки. Пока программы господдержки сохраняются, цены на новостройки будут расти чуть быстрее инфляции, а на вторичке - почти не изменятся.
- Если снижение ставки совпадет с улучшением макроэкономики и ростом доходов, возможен плавный рост цен на 5–7% в год, но не более.
Мнение эксперта: «Снижение ключевой ставки - это скорее психологический сигнал рынку, чем реальный драйвер роста. Пока ипотека остается дорогой, массового спроса не будет. Застройщики будут держать цены, а вторичка - медленно подтягиваться вслед за первичкой», - считает Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика».
Итог: что будет с ценами после снижения ключевой ставки ЦБ РФ?
Ключевое слово - умеренность. После снижения ключевой ставки ЦБ РФ не стоит ждать обвала цен или бурного роста. Рынок недвижимости будет восстанавливаться медленно, цены на новостройки вырастут чуть быстрее инфляции, а вторичка останется в стагнации. Основной драйвер - льготная ипотека, а не рыночные ставки. Для инвесторов и покупателей главное - не ждать идеального момента, а действовать исходя из своих целей и возможностей.
Также рекомендую почитать:
