Сколько стоит доплатить за дополнительную комнату? Почему в одних городах разница огромная, а в других - почти незаметна? И что выгоднее покупать для жизни и инвестиций: однушку, двушку или, может, что-то между?
Разбираемся на реальных примерах, с цифрами, историями и мнением экспертов.
Сколько нужно доплатить, чтобы переехать из своей студии или однушки в квартиру побольше?
Люди взрослеют, у кого-то появляется семья, кто-то просто устал от тесноты. Но когда начинаешь считать, оказывается, что стоимость переезда из однокомнатной в двухкомнатную квартиру в России - это не просто разница в площади. Это целая наука, и иногда разница в цене шокирует.
В среднем по России каждая дополнительная комната увеличивает стоимость квартиры на 30–38%
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении: если смотреть по России, то добавление каждой новой комнаты к квартире увеличивает её стоимость примерно на 30–38%.
То есть, если ваша студия стоит 6 млн рублей, то 1-комнатная в этом же районе будет стоить 7,8–8,3 млн. А двухкомнатная - уже 10,5–11,5 млн.
Но это усреднённые данные. В реальности стоимость переезда из однокомнатной в двухкомнатную квартиру может отличаться в разы - всё зависит от города, района, типа дома и даже этажа.
Я недавно консультировал пару из Екатеринбурга: их однушка стоила 5,5 млн, а двушка в том же доме - уже 7,2 млн. То есть разница - почти 31%.
В то же время, мой знакомый из Томска столкнулся с тем, что за переезд из однушки в двушку ему пришлось бы доплатить аж 66% стоимости квартиры! И это не единичный случай.
Города с самой большой и самой низкой доплатой за увеличение числа комнат
Вот тут начинается самое интересное.
По данным аналитиков, лидеры по дороговизне переезда из однокомнатной в двухкомнатную квартиру - это Томск (66,5%), Санкт-Петербург (65,5%), Кемерово (65%), Красноярск (61%), Москва (59%).
То есть, чтобы получить дополнительную комнату, жителям этих городов приходится выкладывать больше половины стоимости своей текущей квартиры.
В других городах ситуация мягче: в среднем доплата за дополнительную комнату составляет 30–40%.
Например, в Казани, Нижнем Новгороде, Самаре разница между однушкой и двушкой - около 35–38%.
А вот в некоторых регионах Урала и Поволжья можно найти варианты, где разница между однокомнатной и двухкомнатной квартирой - всего 25–28%. Но это скорее исключения.
Почему такая разница по городам?
Причин несколько, и они не всегда лежат на поверхности.
- В крупных городах, особенно в Москве и Петербурге, спрос на двухкомнатные квартиры стабильно высокий.
- В новостройках всё чаще появляются так называемые «евродвушки» - это по сути большая однушка с кухней-гостиной, но формально она считается двухкомнатной. Из-за этого статистика размывается, а цены на настоящие двушки взлетают.
- В старых домах разница между однушкой и двушкой минимальна, а вот в новых комплексах - максимальна.
- На стоимость также влияет инфраструктура, транспортная доступность, престиж района и даже этаж.
- В некоторых городах однушек строится слишком много, а двушек - мало, поэтому последние дорожают быстрее.
Как говорит управляющий директор сети офисов «МИЭЛЬ» Юлия Антясова:
«На стоимость квадратного метра влияет не только площадь и комнатность, но и класс объекта, близость к метро, инфраструктура, социальная среда. Всё это закладывается в цену изначально».
Что выгоднее покупать: однушку, двушку или «евро»?
Для жизни всё зависит от ваших целей и состава семьи.
- Если вы один или вдвоём, часто выгоднее взять большую однушку или «евродвушку» - там просторная кухня-гостиная и отдельная спальня.
- Если планируете детей или часто принимаете гостей - двухкомнатная квартира даст больше комфорта, но и доплата будет внушительной.
- Для инвестиций, по моему опыту, однушки и студии легче сдавать в аренду, они быстрее растут в цене в кризисные периоды. Но если смотреть на долгосрок, то двушки более ликвидны, особенно в крупных городах.
Интересный кейс:
Мои клиенты из Санкт-Петербурга продали однушку за 8,2 млн и хотели купить двушку в том же доме за 13,9 млн. Разница - 5,7 млн, то есть почти 70% сверху!
При этом, по их словам, однушек в доме полно, а двушки «улетают» за считанные дни, несмотря на дороговизну. Это как раз иллюстрация того, что спрос на просторные квартиры в крупных городах сильно превышает предложение.
Как выгодно переехать в бОльшую квартиру и не потерять деньги?
- Сначала определитесь, что для вас важнее: площадь, количество комнат или местоположение.
- Не ведитесь на формальные «евродвушки» - внимательно смотрите на планировку и реальные метры.
- Сравнивайте цены не только по количеству комнат, но и по стоимости квадратного метра - иногда большая однушка по цене почти как двушка, но жить в ней комфортнее.
- Если планируете переезд, учитывайте не только стоимость квартиры, но и расходы на переезд вещей, ремонт, оформление документов.
- Для инвесторов: смотрите на ликвидность - в некоторых городах двушки продаются дольше, чем однушки, несмотря на высокую стоимость.
В городах, где давно и много ведется новое строительство на рынке одновременно представлены квартиры очень разного класса. Есть и хрущевки и новые современные ЖК. В таких регионах часто встречается ситуация, когда из однушки в новом ЖК ты можешь переехать в 3-4-комнатный "хрущ" вообще без доплаты. Так что решить задачу увеличения комнат можно и вот таким способом.
Ксатит, а сколько стоит сам переезд?
В среднем по России стоимость переезда из студии или однушки начинается от 10 000 рублей, из двушки - от 15 000 рублей, из трёшки - от 19 000 рублей.
Цена зависит от объёма вещей, расстояния и дополнительных услуг (грузчики, упаковка, сборка-разборка мебели).
Мнение эксперта
Александр Поздняков, руководитель группы компаний Garnet:
«Понятие однокомнатной и двухкомнатной квартиры сейчас размыто: то, что раньше было однушкой, теперь называют евродвушкой. А двушки - это уже, по сути, евротрёшки. Поэтому разница в цене кажется огромной, но на самом деле вы покупаете не только комнату, а и дополнительные метры, и новый уровень комфорта».
Итоги: Стоит ли переезжать?
Если вам нужна дополнительная комната - готовьтесь к тому, что стоимость переезда из однокомнатной в двухкомнатную квартиру в России может составить от 30 до 66% от цены вашей старой квартиры.
Всё зависит от города, района и конкретного дома.
Взвесьте все за и против, посчитайте не только стоимость квартиры, но и расходы на сам переезд, ремонт, оформление.
Также рекомендую почитать: