Давайте честно: ипотека в России - тема, которая волнует каждого, кто хоть раз задумывался о своей квартире. Вопросы у всех одни и те же: «Стоит ли сейчас брать ипотеку?», «Когда ставки по ипотеке наконец начнут падать?», «Что будет с ценами на жильё и платежами?».
В 2024 и начале 2025 года ипотека стала для многих почти недосягаемой мечтой. Ставки по рыночной ипотеке в январе-феврале доходили до 30–35% - это абсолютный рекорд за всю историю российского рынка. Даже по льготным программам цифры уже не такие привлекательные, как раньше. Банки выдали в январе 2025 года на 55% меньше кредитов, чем год назад. Люди просто перестали брать ипотеку: кто-то ждёт снижения ставок, кто-то - роста зарплат, а кто-то просто не готов платить такие проценты.
В новостройках доля ипотеки бьёт рекорды: почти 70% всех сделок идут с привлечением кредитов, но это в первую очередь благодаря льготным программам. На вторичке и в коммерческой недвижимости рынок почти замер.
Почему начали снижаться ставки по ипотеке?
Вот тут начинается самое интересное. В марте-апреле 2025 года банки начали осторожно снижать ставки. Не потому что всё стало хорошо, а потому что рынок буквально встал. Заёмщиков мало, спрос просел, а деньги в банках есть - их надо куда-то размещать. Снижение ставок - это попытка вернуть клиентов и оживить рынок.
Эксперты называют две главные причины, почему банки пошли на снижение:
- Снижение стоимости фондирования. Банки привлекают вклады под меньший процент, чем ещё несколько месяцев назад. Если в декабре 2024 года средняя ставка по депозитам была выше 22%, то в феврале-марте она опустилась до 20,85%. Это даёт банкам возможность чуть снизить ставки по ипотеке, не теряя прибыль.
- Послабления от Центробанка. С 1 марта 2025 года ЦБ снизил надбавки по ипотечным займам с первоначальным взносом от 20% и долговой нагрузкой менее 70%. Для банков это значит - меньше рисков, меньше резервов, больше возможностей одобрять кредиты.
Но давайте не обманываться: даже после снижения ставки по рыночной ипотеке остаются очень высокими. По прогнозам, в первой половине 2025 года они будут держаться на уровне 28–35%, и только ближе к концу года, если ключевая ставка начнёт реально снижаться, есть шанс увидеть ипотеку дешевле 20% годовых.
История из жизни: как я сам ловил ставку
В начале года я помогал знакомому подобрать ипотеку на новостройку. В январе ему одобрили кредит под 31% - платить такие деньги просто нереально. Мы решили подождать. В марте ставка уже была 28%. Это всё ещё много, но уже чуть легче дышать. В итоге он взял льготную семейную ипотеку под 8%, но только потому, что у него двое детей. Если бы не льготы - вряд ли бы решился.
Что будет с ипотекой в России в 2025 году: сценарии и прогнозы
Вот тут начинается самое жаркое. Прогнозы экспертов разнятся, но почти все сходятся в одном: рынок ждёт непростый год.
- По оценкам Домклик, общий объём выдачи ипотеки в 2025 году составит 3,8 трлн рублей - это почти на 30% меньше, чем в 2024-м. Без господдержки цифра будет ещё ниже - около 2,8 трлн.
- Аналитики «Эксперт РА» говорят о возможном падении рынка на 30–40%. Количество выданных кредитов может опуститься до уровня восьмилетней давности - 0,8–1 млн ссуд за год.
- Основная доля ипотеки будет приходиться на льготные программы: «Семейная ипотека», «Ипотека для IT», «Дальневосточная» и другие. Без них рынок бы просто встал.
Почему так? Всё просто: пока ключевая ставка держится на уровне 21%, а рыночные ставки по ипотеке - выше 28–30%, большинство россиян не готовы брать на себя такие обязательства. Люди либо ждут снижения ставок, либо покупают жильё за наличные, либо вообще откладывают покупку на потом.
Мнение эксперта
Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета, отмечает: «Существенного снижения ставок до уровня ниже 20% в 2025 году ожидать не стоит. Уменьшение возможно только во втором полугодии, если ключевая ставка начнёт реально снижаться и не случится новых “чёрных лебедей”».
Как изменится ипотека для обычных людей?
- Кредиты будут одобрять чуть легче, если у вас хороший первоначальный взнос (от 20%) и низкая долговая нагрузка.
- Банки снижают требования к первоначальному взносу: например, ВТБ уменьшил минимальный взнос для зарплатных клиентов до 20%.
- Большинство новых кредитов - по льготным программам. Если вы подходите под условия, сейчас самое время подавать заявку.
- На вторичке и в коммерческой недвижимости рынок будет оставаться вялым, пока ставки не упадут хотя бы до 13–15%.
Стоит ли сейчас брать ипотеку или подождать?
Вопрос, который мне задают чаще всего. Ответ зависит от вашей ситуации:
- Если вы подходите под льготную программу (семейная, IT, дальневосточная ипотека) - действуйте сейчас, ставки по этим программам всё ещё намного ниже рыночных.
- Если вы рассчитываете на рыночную ипотеку - возможно, стоит подождать до второй половины года. Но не факт, что ставки резко упадут.
- Если у вас есть возможность купить жильё за наличные - рынок сейчас на стороне покупателя, можно торговаться и получать скидки.
Ждать ли обвала цен на жильё?
Многие надеются, что из-за падения спроса цены на квартиры рухнут. Но пока этого не происходит. Застройщики держатся за счёт льготных программ, а на вторичке продавцы не спешат снижать цены. Если ставки по ипотеке продолжат снижаться, рынок может оживиться, но ждать распродаж не стоит.
Что делать инвестору и обычному покупателю?
Я бы советовал следить за ключевой ставкой: как только она начнёт устойчиво снижаться, банки быстро отреагируют и по ипотеке. Пока же главная стратегия - искать льготные программы, торговаться с продавцами и внимательно считать свою долговую нагрузку.
В 2025 году ипотека в России останется дорогой, но появляются первые признаки оживления. Ставки по ипотеке начали снижаться, но до комфортных уровней ещё далеко. Если вы планируете покупку жилья - внимательно следите за рынком и не стесняйтесь задавать вопросы экспертам.
Также рекомендую почитать: