Сдача квартиры в аренду - отличный способ получать пассивный доход. Но вместе с этим у любого собственника возникает вопрос: как платить налог при сдаче квартиры в аренду, чтобы не нарваться на штрафы и спать спокойно? Я сам проходил через все эти нюансы и делюсь опытом, чтобы вы не наступали на чужие грабли.
Почему важно платить налог при сдаче квартиры в аренду
- «А если я просто не буду платить налог с аренды, кто узнает?»
- «Какая разница, физлицо я или самозанятый, лишь бы деньги шли?»
- «Что выгоднее: оформить ИП или стать самозанятым?»
Эти вопросы мне задают регулярно. И если вы думаете, что налоговая не найдет вашу сдаваемую квартиру - увы, времена изменились. Сегодня банки, управляющие компании и даже соседи могут «случайно» помочь ФНС найти нелегального арендодателя.
Какие есть варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья
В России есть четыре основных варианта, как платить налог при сдаче квартиры в аренду:
- НДФЛ для физических лиц
- Налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых
- Упрощённая система налогообложения (УСН) для ИП
- Патентная система для ИП
Давайте разберём каждый вариант подробно.
НДФЛ для физических лиц: классика жанра
Если вы сдаёте квартиру как обычный собственник (не ИП и не самозанятый), платите НДФЛ - 13% от дохода, который указываете в договоре найма. Если за год доход превысит 5 миллионов рублей, ставка вырастет до 15%.
Сроки:
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года
- Налог платится до 15 июля
Пример:
Сергей сдаёт квартиру за 30 000 руб. в месяц. За год - 360 000 руб. До 30 апреля следующего года он подаёт декларацию и платит 46 800 руб. налога.
Самозанятые: налог на профессиональный доход (НПД)
Если вы сдаёте квартиру как самозанятый, ставка налога - 4% (если арендаторы - физлица) или 6% (если юрлица).
Регистрация - через приложение «Мой налог».
Платить удобно: налоговая сама рассчитывает сумму, вы просто переводите деньги до 25 числа следующего месяца.
Плюсы:
- Меньше налоговая нагрузка
- Нет необходимости подавать декларации
- Всё делается онлайн
Минусы:
- Можно сдавать только жилые помещения (апартаменты, гаражи и коммерцию - нельзя)
ИП: упрощёнка или патент
Если сдаёте квартиры масштабно, выгоднее открыть ИП.
Варианты:
- УСН (упрощёнка): ставка 6% от дохода или 15% от разницы «доходы минус расходы»
- Патент: фиксированная стоимость, зависит от региона и площади сдаваемого жилья
Патент удобен, если доходы стабильные и не хочется заморачиваться с отчётностью. Но если сдаёте несколько квартир или есть расходы (например, ремонт), УСН может быть выгоднее.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Теперь главный вопрос: как платить налог при сдаче квартиры в аренду с минимальными потерями?
Сравним варианты:
На практике, если сдаёте одну квартиру и не хотите заморачиваться - самозанятый лучший вариант. Всё делается через приложение, ставка минимальная, налоговая не трогает.
Если сдаёте несколько квартир или доход крупный - стоит подумать об ИП и выбрать между УСН и патентом. Патент часто выгоднее, если доход стабильный, а УСН - если есть большие расходы.
История из жизни арендодателя
Мой знакомый сдавал три квартиры через ИП на патенте. В Москве патент на сдачу одной квартиры в 2024 году стоил около 60 000 руб. в год, независимо от реального дохода. Если квартира сдаётся за 50 000 руб./мес (600 000 руб./год), налоговая нагрузка - всего 10%. Но если сдаёте дешевле - процент выше, дороже - ниже.
Для одной квартиры самозанятый почти всегда выгоднее.
А что будет, если вообще не платить налоги с доходов от аренды жилья?
Многие думают: «Ну кто меня найдёт?» Но сейчас налоговая стала гораздо активнее. Вот что грозит за неуплату налогов с аренды:
- Штраф 20% от суммы налога (если неумышленно), до 40% (если умышленно)
- Пени - 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки
- Штраф за несвоевременную подачу декларации - 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (максимум 30%, минимум 1000 руб.)
- Если сумма налога за три года превысит 2,7 млн руб. - уголовная ответственность: штраф, арест, даже лишение свободы
Реальный кейс:
Москвичка сдавала квартиру «по-тихому». Соседи пожаловались на шумных арендаторов, управляющая компания отправила запрос в ФНС. Итог - доначисление налога за три года, штраф и пени.
Как платить налог при сдаче квартиры в аренду без лишних нервов
- Выберите подходящий налоговый режим (самозанятый - для большинства, ИП - если сдаёте много)
- Всегда заключайте договор найма (это подтверждение дохода)
- Не забывайте про сроки подачи декларации и оплаты налога
- Храните чеки и платёжки - пригодятся при споре с налоговой
Мнение эксперта
«С 2024 года ФНС активно использует цифровые сервисы, чтобы выявлять нелегальных арендодателей. Лучше платить налог вовремя - это дешевле и спокойнее», - комментирует налоговый консультант Ирина Соловьёва.
Вывод: платить налог при сдаче квартиры в аренду - не страшно, если знать правила
Главное - выбрать подходящий режим, платить вовремя и не бояться налоговой. Тогда сдача квартиры в аренду будет приносить только стабильный доход и спокойный сон.
Все мы хотим, чтобы дороги у нас в стране были хорошие, медицина бесплатной и качественной и т.д. Но ничего этого не будет, если мы не будем платить налогов. Тем более по тем налоговым ставкам, которые нам дало государство, плати и радуйся!
Пишите в комментариях - платите ли вы налоги со сдачи жилья в аренду и почему?
Также рекомендую почитать: