Сдача недвижимости в аренду — отличный вариант пассивного дохода, но с него тоже нужно заплатить налог. Если пренебречь этим обязательством, налоговая может начислить штраф, и заплатить все равно придется, причем еще больше. Рассказываем, какие налоги нужно оплатить арендодателю.
По закону, если человек получает деньги со сдачи квартиры в аренду, он обязан платить с этого дохода налоги. Это зафиксировано в налоговом кодексе. В зависимости от статуса хозяина квартиры размер налога варьируется. Например, если зарегистрироваться как самозанятый, то размер отчисления в пользу государства будет ниже, чем для физлица.
Зачем это хозяину
Многие арендодатели не горят желанием отдавать часть своего пассивного дохода в пользу государства и предпочитают не оформлять отношения с арендаторами. Они просто согласовывают условия на словах, после чего арендаторы заезжают, а арендодатель получает деньги. Всех все устраивает, пока не начинаются проблемы.
На деле договор важен арендатору по следующим причинам:
- Защищает от жалоб соседей, если тем не нравится, что через стенку внезапно появились незнакомые люди
- Фиксирует четкие условия для арендаторов: сроки и размеры оплаты, состояние квартиры и имущества, штрафы за порчу мебели и техники
- Обязывает арендаторов раскрыть личную информацию, в том числе паспортные данные
- Позволяет застраховать квартиру на случай непредвиденных неприятностей
- Вводит доход в легальное поле, а значит, арендодателя не смогут привлечь к ответственности за уклонение от уплаты налогов
Как налоговая узнает о нарушении
У ФНС есть разные способы выявить неплательщиков. Например, они анализируют информацию в Росреестре и видят, что на одного человека записано несколько квартир. Логично предположить, что одну из них он сдает, а значит, имеет доход.
Налоговая может проверить риелторов, которые не заключают официальные договоры о сдаче квартир в наем. И так выйти на собственников, которым эти риелторы помогают найти клиентов. Останется только устроить внеплановую проверку и зафиксировать нарушение.
Некоторые организации компенсируют оплату аренды жилья для иногородних работников. Для этого им нужны договоры найма. Налоговая имеет право проверить эти договоры и налоговые декларации собственников квартир.
О нарушениях могут сообщить сердобольные соседи, участковые, обиженные съемщики и прочие недоброжелатели.
О том, насколько важно иметь собственное жилье, рассуждали в этой статье:
Какие штрафы предусмотрены за неуплату налога
Размер штрафа зависит от времени, в течение которого хозяин уклонялся от уплаты налогов. Ставка фиксированная — 20% от неуплаченной суммы. Кроме того, нужно уплатить сам налог и пени.
Какой налог платить
Физические лица платят НДФЛ, для этого доход со сдачи нужно задекларировать. Собственник жилья делает это самостоятельно. При этом важно разделять непосредственно плату за съем жилья и оплату коммунальных услуг. Второе тоже нужно декларировать, но кроме платежей по счетчикам — это не считается доходом.
Например, человек снимает квартиру за 20 тысяч рублей, платит по счетчикам 2 000 рублей и 2 000 на общедомовые нужды. В этом случае хозяин получает доход 22 000 рублей в месяц, 264 000 рублей в год.
Обычная ставка НДФЛ для физических лиц — 13%. Такой налог платят все, в том числе пенсионеры. Единственный вариант снизить его — оформить налоговый вычет за лечение, покупку лекарств, оплату образования, оформление ИИС, покупку квартиры (если это случилось впервые).
Так, за квартиру в примере выше придется уплатить в месяц: 22 000 × 13% = 2 860 рублей, в год — 34 320 рублей.
Помимо налога за пассивный доход, хозяин квартиры платит имущественные налоги просто за право владеть своей квартирой. Ставка зависит от региона, о ее размере сообщает налоговая. По этому налогу действуют льготы для пенсионеров, они принимаются автоматически.
Как платить меньше
Очень просто — стать самозанятым. В этом случае придется оплатить налог 4%, если арендатор — физическое лицо, и 6% — ИП. Но сдавать разрешено только жилые помещения. За сдачу апартаментов придется платить привычный НДФЛ 13%. Основное ограничение для самозанятых — размер годового дохода не может превышать 2,4 млн рублей.
Самозанятость можно оформить за несколько минут онлайн, не нужно платить дополнительные взносы и отчисления как ИП. При регистрации государство дарит бонус — 10 000 рублей, он будет расходоваться постепенно, уменьшая ставку на 1–2%.
С дохода 22 000 рублей в месяц самозанятые заплатят 880 рублей в месяц, или 10 560 рублей в год.
Другой вариант — оформить ИП. В этом случае можно самостоятельно накопить на пенсию, делая регулярные отчисления в СФР.
О том, как можно зарабатывать, сдавая в аренду кладовки и авто, мы рассказывали в этих статьях:
Оформляете ли официальный договор с арендатором? Какой вариант уплаты налога на сдачу квартиры предпочитаете? Платите как физическое лицо, самозанятый или ИП?
