Были вопросы, отвечаю. Да, появилась реальная перспектива запретов расчетов наличными при сделках с недвижимостью свыше одного миллиона рублей, то есть при большинстве сделок. Напомню, сейчас вы можете рассчитаться как в безналичной форме, так и через банковскую ячейку или даже просто путем передачи денежных средств из рук в руки.
Как запрет расчетов наличными повлияет на рынок, и кому следует напрячься?
Традиционно, в начале короткий ответ. Есть вероятность, что это отразится на всех, поскольку спровоцирует рост цен, и есть вероятность, что реально это коснется только некоторых групп участников рынка. Зависит от формы запрета, правоприменительной практики и момента введения. В зависимости от этого на рынке все может произойти в диапазоне от краткосрочного и малозаметного оживления рынка до серьезного роста цен.
Далее объясню всю механику. Что, как и в каких случаях.
Вообще говоря, сам по себе этот запрет трудно назвать неожиданным. Во многих странах, например, в Евросоюзе, эта норма закона действует уже давно. А расширение контроля государства над финансовыми операциями граждан – это тренд, с которым мы имеем дело не первый год. Конечно, вопрос, почему такой запрет не ввели раньше, например, вслед за запретом расчета в иностранной валюте, интересен, но не будем отклоняться.
Сегодня запрет расчета наличными позиционируется СМИ как мощная мера против мошенников. Как она может сработать на самом деле и против кого?
Начнем с мошенников
На самом деле, в работе, например, распространённой ныне телефонной мошеннической схемы не столь важно, в какой форме жертва производит расчет с покупателем ее недвижимости. Если человека уже довели до сделки, он без большого труда со стороны мошенников сам все обналичит и передаст «специальном курьеру». Или переведет на «специальный счет», откуда мошенники переведут все дальше.
Но есть схемы, которые запрет расчета наличными несколько затруднит. Например, схемы с выморочными квартирами. В этих схемах недвижимость обычно переводится на какого-то промежуточного номинального собственника, который уже продает объект добросовестному приобретателю. В некоторых случаях в качестве такого приобретателя выступает тоже участник схемы, но сделки нужно проводить в любом случае и право собственности обычно передается по фиктивным договорам купли-продажи.
В случае запрета расчета наличными по этим сделкам нужно будет перечислять реальные деньги, а это в общем случае сделает процесс мошенничества более затратным. Ведь для имитации расчетов какую-то сумму придется держать и не тратить.
Но, может быть и не придется.
Рассмотрим подробнее. Как сегодня происходит сделка?
Сейчас расчет и регистрация перехода права это два отдельных процесса, которые формально никак не связаны. Да, существуют сервисы регистрации и расчетов «под ключ», например, в Сбербанке, Фора-банке, Сервисе от ВТБ «Метр квадратный». Подобные услуги предоставляют нотариусы и некоторые агентства недвижимости, тот же Циан. Эти сервисы удобны, поскольку связывают все в одном месте, но ими можно пользоваться, а можно и нет. Государство контролирует только одно звено этого процесса – регистрацию перехода права собственности. Все остальное – на усмотрение сторон.
Если вы и ваш контрагент граждане РФ или имеете вид на жительство, никакая инстанция, сегодня не надзирает, как вы на самом деле рассчитываетесь по сделке: в рублях, в биткоинах, в попугаях, или борзых щенках. Или вообще никак. В последнем случае вы указываете в договоре, какая сумма якобы выплачивается по нему в рублях РФ, и сроки оплаты. Для регистрации перехода права этого обычно достаточно.
По сути, что касается расчетов, государственный регистратор проверяет только одну вещь. Возникновение права залога. Если в договоре купли-продажи нет фразы, что стороны к моменту его подписания уже произвели расчет, возникает своего рода неопределенность: регистрировать обременение в виде залога продавца до момента окончательных расчетов по договору или нет.
Именно поэтому на практике в договора купли продажи добавляют пункт, что «Стороны пришли к соглашению, что право залога у продавца не возникает». Ведь обычно деньги оказываются на руках или на счете продавца уже после подтверждения, что переход права произошел.
Да, в договор купли-продажи иногда вписывается форма расчетов, например, через номинальный счет в Сбербанке или сейфовую ячейку в Фора-банке, но документ, который ее подтверждает, не имеет обязательного характера. В отличии, например, от акта передачи недвижимости. Конечно, такое подтверждение лучше иметь, чем не иметь, но спросить его могут только в суде. Или в налоговой инспекции, что сейчас тоже бывает.
Да, сделку, по которой не был осуществлен расчет, суд может легко признать недействительной, но для этого нужно, чтобы кто-то подал соответствующий иск. Если при совершении сделки не нарушены интересы какой-то из сторон или третьей стороны, например, кредиторов, такого иска не будет. И даже, если интересы нарушены, фиктивность придется доказывать. Обязательной нормы прописывать в договоре купли-продажи подробности расчета (название финансовой организации, номера счетов и т.п.) в законодательстве тоже нет.
Что из этого следует?
Если все так и останется, запрет расчетов наличными конечно будет соблюдаться большинством субъектов рынка, но обязательной проверки выполнение этой нормы не будет. Т.е. возможность ее не выполнить останется, как, например, оставалась возможность расчета через банковские ячейки в долларах США после введения запрета расчетов на территории РФ в иностранных валютах.
Впрочем, запрет на расчеты в валюте тем не менее заработал, и сейчас в иностранных валютах уже давно никто не рассчитывается.
Но это, так сказать, мягкий вариант запрета.
Жесткий вариант – вместе с этой нормой будет введен контроль государства и за расчетами по сделкам тоже.
Как организован контроль за соблюдением этой нормы за рубежом? В странах Евросоюза он возложен на субъектов, которые проводят сделку. Это нотариусы, адвокаты и аккредитованные в кадастровых палатах агентства недвижимости. Сделки происходят через специальные счета, на которые переводят деньги покупатели. В разных странах есть свои нюансы, но регистрация перехода права собственности обычно увязывается с поступлением денег на этот специальный счет.
Технические средства для такой увязки регистрации с расчетами есть и в наших краях. Есть и структуры, которые эти функции уже по факту выполняют. Достаточно просто наделить их соответствующими обязанностями. Но для нашего рассмотрения важно подчеркнуть, что степень влияния этой нормы на рынок отчасти зависит именно от наличия или отсутствия этой увязки.
Но только отчасти и части ограниченной.
Поясню механику.
Кроме мошенников, на рынке есть и те, кто использует рынок недвижимости для организации серых схем. Например, обналичивания и/или легализации денежных средств. Статистика на этот счет мне неизвестна, но некоторое количество денег приходит на рынок именно через эти схемы. И эти деньги, как вы понимаете, отчасти влияют и на цену недвижимости.
Но, оценивая степень влияния, важно понимать, что недвижимость в этих схемах часто является промежуточным звеном. Деньги как приходят на рынок, так и уходят. Впрочем, не всегда, а только, если недвижимость нужно срочно дальше превратить в деньги. Какая-то часчть денег "зависает" в недвижимости, поэтому серые схемы в целом стимулируют рынок недвижимости и работают на поддержание и рост цен.
Если людям, которые крутят эти самые серые схемы, сильно усложнят жизнь, они уйдут с рынка недвижимости. Например, на рынок предметов искусства, как реального или разного рода антиквариата, так и на рынок виртуальных предметов искусства. И это да, это сработает на понижение цен на квадратные метры и сотки.
Дальше.
Кого этот запрет коснется кроме любителей серых схем?
На практике при осуществлении большинства сделок расчеты по ним уже и так происходят в безналичной форме. Они просто удобнее. Но не всем.
Есть люди, у которых все или большая часть накоплений, соотносимых со стоимостью недвижимости хранится в наличных. Сейчас, для приобретения квартиры, скажем, за 20 миллионов, вы можете положить свои 20 миллионов в банковскую ячейку, а покупатель их потом заберет, отдав вам расписку о получении данной суммы по договору. Это вполне законно и нормально. После запрета такому покупателю придется превратить эти 20 миллионов наличных в безналичные. А это уже финансовая операция, которую банк может посчитать подозрительной.
Сюда можно прибавить тех, кто копит деньги в наличной валюте. С которой сейчас в целом проще, чем с безналичной. Их цепочка еще длиннее за счет необходимости обмена валюты.
Для таких людей сделки с недвижимостью превратятся в своего рода квест, возникает риск, что банк примет ваши деньги, и… заблокирует счет. Знаю случаи, когда статус подозрительной получила транзакция в 300 000 рублей. Для снятия блокировки в таких случаях часто требуются документы, подтверждающие происхождение этих средств. Понятно, что какие-то документы у человека обычно есть, и сейчас банки РФ в этом смысле намного лояльнее к частным лицам чем, скажем, банки ЕС, но это как минимум время. А, если вы внесли за недвижимость аванс, дополнительнео время – это риск его потери.
А, если предоставленные документы, не удовлетворят банк? При плохом раскладе указанная сумма может быть квалифицирована, как незадекларированный вами доход, по которому вы должны заплатить налог (ныне уже прогрессивный) и соответствующий штраф.
Например, если вы – пенсионер, и ваш подтвержденный месячный доход 20 000 рублей, потратить свои 20 миллионов из матраса на покупку недвижимости вам станет сложнее.
Или вы иностранец из дружественной страны с видом на жительство в РФ, и у вас деньги в наличной иностранной валюте. Такой покупатель на рынке не редкость. Сейчас можно просто положить сумму стоимости недвижимости на время регистрации перехода права в ячейку. Теоретически есть даже возможность не менять ее на рубли – то, что лежит в ячейке, это дело только арендаторов или арендатора. После введения запрета такой возможности уже не будет.
Еще есть люди, которые посредством фиктивных сделок купли-продажи недвижимости экономят на налогах, маскируя дарение. Или переводят право собственности на другое лицо с целью ухода от рисков.
Эта лазейка для них закроется или затруднится.
Теперь самое интересное. Как это может повлиять на всех остальных участников рынка?
В первом приближении вроде никак. Сейчас в отличии от, скажем, начала двухтысячных, большая часть расчетов по сделкам с недвижимостью уже происходит в безналичной форме. Зависит от региона, но расчеты наличными это не больше 20% от общего числа сделок.
Но, поскольку людей с наличными все-таки не так мало, введение запрета на наличный расчет может вызвать временную активность с их стороны. Они, во всяком случае некоторые из них, постараются что-то купить до ввода запрета, и это вызовет временную активизацию рынка.
Маловероятно, что эта активизация сама по себе в состоянии как-то очень заметно повлиять на цены. Но есть вероятность, что она станет тригером. Цены на недвижимость, например в Москве, уже достаточно давно не отрабатывают инфляцию. В такой ситуации, как это не парадоксально, растет отложенный спрос.
Риэлторы знают, что есть объекты, которые могут продаваться месяцами и даже годами, и за которые никто не вроде бы дает адекватной цены, но в какой-то момент проявляется сразу несколько покупателей, причем по большей части из тех, кто смотрел этот объект, в том числе тогда, когда вы его только выставляли на продажу. Они – а таких покупателей на рынке достаточно много – не нашли ничего лучше и просто ждали. Ждали, что продавец сбросит цену, что появится новый более интересный объект, а «этот никуда не уйдет», ждали, что на их вклад накапает больше денег, и т.п..
Сейчас очень похожий момент. Поэтому, - небольшое отступление - если риэлторы советуют покупать тогда, когда вам нужно и есть такая возможность, они не вешают лапшу, они дают очень дельный совет. Ведь момент наибольшей выгоды покупки большинство участников рынка имеет возможность распознать только в прошлом, поэтому ожидать удачного момента – плохая тактика.
Но продолжим.
Что из всего этого следует? Из этого следует, что есть вероятность того, что после обнародования точной даты запрета расчета наличными, произойдет всплеск активности и цен. Который может спровоцировать ждунов выйти на рынок.
Если ждуны выйдут массово – а не массово они, на самом деле, частично выходят уже с конца прошлого года, - рост цен будет ощутимым и может продолжится еще какое-то время, после того, как запрет начнет действовать. Просто в силу механики процесса роста.
Если не выйдут, всплеск активности рынка, возможно, заметят только риэлторы. Т.е. на цены это почти не повлияет – повлияет только на цены реальных сделок. Не будет скидок, которые в ряде случаев еще удается выбить сегодня.
Однако, нужно понимать, независимо от того, спровоцирует ли запрет расчета наличными рост цен или нет, деньги, которые сейчас приходят на рынок через серые схемы, уйдут. Или их станет меньше. Это фактор усилит стагнацию, которой заканчивается каждый рост цен.
Конечно, сейчас возможны несколько вариантов развития событий. Например, есть вероятность, что активизация рынка начнется раньше, но при любом сценарии, введение запрета на наличные расчеты в сделках с недвижимостью сначала будет играть на возбуждение спроса, потом, после вступления запрета в силу, на его снижение.
Ну, и есть еще один вариант - никакого запрета не будет.
Как мы знаем, обсуждение проектов такого рода может быть просто тестированием общественного мнения и мнения участников рынка. В то время, как подобные запреты работают на уменьшение гибкости экономики в целом и снижение инвестиций.
Налог государство может брать только с белых денег. С этой точки зрения схемы, переводящие серые деньги в белые – полезная вещь. А есть отрасли, например, строительная, которые сейчас сильно нуждаются в инвестициях.
Вообще рынок недвижимости используется для «отбеливания» денег во многих юрисдикциях. Как через фиктивные сделки купли-продажи, так и через фиктивные сделки аренды.
Причем отмывание отмыванию рознь. Т.е. это не обязательно деньги криминального происхождения. Вчастности, деньги, источники которых вполне прозрачны, но ведут в другую юрисдикцию, вы не можете вложить в завод или какой-то системообразующий объект где-нибудь во Франции. А в виллу на Лазурном Берегу можете. И после продажи этой виллы евро у вас буду уже отчасти местного происхождения. Возможностей у вас, как держателя денег, будет уже больше, а та же Франция получит дополнительные инвестиции.
Это упрощенно, но описание всяких схемы, которые используются с недвижимостью в мире финансов, не тема этой статьи. Просто нужно понимать, что у такого запрета может оказаться много влиятельных противников.
С другой стороны, не следует упускать из виду другой, так сказать, противоположный аспект темы. Бюрократический.
Государство, точнее современные государства вообще, пытаются получить как можно больший контроль над населением. Не будем обсуждать, почему, но, думаю, это вполне очевидный тренд на нашем Глобусе.
Сейчас иметь в собственности недвижимость в наших краях еще может почти любой человек. Но уже не каждый. Понятно, что само право на недвижимую собственность любое государство тоже ограничивает, но оно может ограничить еще и право получить такое право.
Если недвижимость можно будет покупать не на любые деньги, а только на безналичные, у контролирующих органов появляется еще один рычаг. В их власти устанавливать критерии «правильного» происхождение этих безналичных денег. А это еще один рычаг управления людьми.
В общем, тут борются разные тренды и разные подходы. Но, как бы не развивались события с этим запретом дальше, надеюсь, у вас теперь есть понимание того, на что он может повлиять, как повлиять, и при каких условиях. Ну, и кто при этом окажется в минусе.
Думаю, совместными усилиями, я – все это написав, а вы – все это прочитав, мы с вами еще и немного прокачали понимание механики работы рынка недвижимости.
В общем читайте канал, следите за новостями в канале Механики в телеграмме. Спрашивайте, если что-то не поняли.
И, удачи!