Эта статья завершает цикл статей о договорах аренды с сетевыми федеральными игроками.
Напоминаю, что я попытался сконцентрировать внимание читателей на неявных проблемных условиях, а именно:
- они в договоре не зафиксированы, но работают в силу закона;
- они прописаны в договоре, но им не придают должного значения;
- собственники не понимают значения зафиксированных договоренностей.
Помните, это всего лишь мой субъективный взгляд на проблему. Взгляд, который обусловлен длительной практикой, взаимодействием с арендаторами и собственниками арендного бизнеса. С предыдущими статьями на эту тему вы сможете ознакомиться по ссылкам в конце статьи.
Итак, на что еще нужно обратить внимание.
Удержание «штрафняков» из арендной платы
С таким условием мне, например, пришлось столкнуться при изучении договора аренды с Wildberries. Суть в том, что арендатор вправе в одностороннем порядке удержать из причитающейся к внесению арендной платы предусмотренные договором неустойки, штрафы и убытки, подлежащие оплате/возмещению арендодателем арендатору. Ужасное условие, но, к сожалению, осуществимое. По сути, речь идет о зачете. Возникает такая ситуация: арендатор считает, что вы «накосячили» и просто удерживает причитающуюся вам арендную плату. Пересмотр подобного удержания возможен либо с согласия арендатора, либо в судебном порядке по иску из неосновательного обогащения.
Что делать
Попробуйте исключить указанное условие из договора или, как минимум, установить усложненный порядок реализации данного условия: вас должны поставить в известность о наличии нарушения и предоставить время на его устранение. Лишь после этого производить удержание.
Снижение размера арендной платы
Суть условия: при наступлении определенных обстоятельств арендатор вправе снизить размер арендной платы в одностороннем порядке. Размер снижения может быть различным: от небольшого до макисмального, практически сводящего арендую плату к нулю . Причины снижения также отличаются: некоторые лежат в плоскости вины арендодателя, а на некоторые он повлиять не в состоянии.
Что делать
- Пробовать исключить те основания снижения арендной платы, которые находятся вне вашей зоны влияния. Например, лишение арендатора алкогольной лицензии по обстоятельствам, не зависящим от арендодателя (в соседнем помещении открылось учебное заведение). У сетевых арендаторов есть средства защиты, они оставляют за собой право одностороннего внесудебного отказа от договора, по некоторым основаниям (в том числе, лишение алкогольной лицензии) в очень сжатые сроки.
- Установить усложненный порядок снижения арендной платы: вам сообщили о проблеме, дали время на устранение, не устранили в срок - включается механизм снижения аренды.
- Снижать размер дисконта аренды.
Возмещение имущественных потерь
Крайне негативный пункт. Такое возмещение регламентируется ст.406.1ГК РФ.
Суть правила сводится к следующему. Стороны своим соглашением могут предусмотреть обязанность одной стороны (в нашем случае арендодателя) возместить имущественные потери другой стороны (арендатора), возникшие в случае наступления определенных в таком соглашении обстоятельств и не связанные с нарушением обязательства его стороной (арендодателем).
Получается, что возмещение потерь не связано с нарушением обязательств со стороны арендодателя или вины арендодателя. Просто определенные обстоятельства наступили – компенсируй потери, дальше сам разбирайся. Такая процедура, например, встречалась мне в договоре с «Пятерочкой» в случае запрета использования зоны разгрузки или зоны установки холодильного оборудования. При этом, если помещение расположено в жилом доме, то получить «бан» на использование, например, фасада под размещение холодильного оборудования легче лёгкого. А размер и порядок взыскания ответственности пугают!
Что делать
Исключать этот пункт из договора. Наличие упрощенного порядка взыскания своих потерь с арендодателя - крайне опасная для собственника перспектива.
Отказ от приемки помещения
Арендатор должен помещение по договору аренды принять, но понудить к приемке помещения арендатора вы не сможете. Это позиция Верховного суда.
Конечно, безосновательное уклонение чревато для арендатора определенными последствиями. Но некоторые наиболее смекалистые арендаторы в своих договорах пытаются обойти негативные для себя последствия, связанные с отказом от приемки. В связи с этим сроки приемки затягиваются, арендная плата не начисляется.
Что делать
Договор должен содержать четкие сроки приемки помещения. Избегайте формулировок приемки арендатором помещения под определенными условиями, которые находятся вне зоны вашего влияния. Устанавливайте правило, что арендная плата начисляется с момента приемки помещения либо уклонения арендатора от такой приемки. Предусматривайте штраф, пени и возможность внесудебного отказа от договора на случай незаконного уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи.
Что почитать
Не пропустите статью Можно ли заставить арендатора принять помещение? В ней отражена позиция Верховного суда относительно приемки помещения, а также даны рекомендации как минимизировать свои риски.
Нарушение сроков передачи помещения арендатору
Обратная история. За неисполнение обязанности по передаче помещения арендодателем арендатору в срок устанавливается ответственность, например, неустойка в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки. Такие условия арендаторы закладывают по нескольким причинам: страховка от подписания договора в отношении объекта с другим арендатором, объект пока находится в аренде у другого арендатора, вам нужно выполнить определенные работы, объект не построен и пр.
Что делать
С осторожностью подписываться под этим условием. Вы должны быть до конца уверены, что сможете выполнить принятые на себя обязательства и передать объект в срок. Здесь лучше соблюдать правила дорожного движения: не уверен - не обгоняй!
Что почитать
Почитайте статью про то, как правильно сдать в аренду магазин в строящемся доме
Более того, всего за 1000 рублей я готов поделиться образцом договора в отношении таких объектов, а также готовых офисных помещений и магазинов.
Согласие на проведение капитального ремонта
Арендодатель обязуется без предварительного письменного согласия арендатора не осуществлять реконструкцию или капитальный ремонт здания, инженерных сетей, если такие действия могут создать препятствия в пользовании помещением, в т.ч. местами общего пользования, зоной разгрузки, подъездными путями. Чаще всего всё это никак не зависит от собственника помещения, решение о капительном ремонте принимается жителями дома.
Что делать
Меняйте формулировки, добивайтесь, чтобы договор соответствовал жизни. Пусть арендатор пояснит - каким образом вы сможете помешать проведению капитального ремонта, решение о котором принято на общем собрании жильцов.
Более того, указывайте, что арендатор обязан проводить ремонтные работы таким образом, чтобы сохранить доступ к магистральным инженерным сетям и восстанавливает свою отделку после проведения капитального ремонта своими силами и за свой счет.
Разграничение балансовой ответственности
Речь идет про ответственности за эксплуатацию: кто за что отвечает. Как правило, сетевики расписывают разграничение ответственности довольно подробно. И это плюс. Проблема в том, что арендодатели на эти условия практически не обращают внимание. И напрасно. Есть вероятность отвечать за то, что логично было бы завесить на арендатора.
Что делать?
- Внимательно изучайте зоны вашей ответственности, не подписывайтесь под тем, что исполнить не в состоянии. При необходимости привлекайте профильных специалистов.
- Проверяйте границы по энергосетям: электрика, тепло, вода. Порой арендатор готов заключить на себя прямые договоры. Считаю, что это плюс для арендодателя. Помимо снятия вопросов по компенсации ваших затрат, вы переведете на арендатора вопросы эксплуатации сетей, а также сузите круг вашей ответственности по поставке энергоресурсов.
- Обращайте повышенное внимание на зоны ответственности по обеспечению помещения системами противопожарной защиты (дымоудаление, пожаротушение, сигнализация, оповещение, огнезащита).
Что почитать?
Обязательно ознакомьтесь со статьей Кто за что отвечает в договоре аренды нежилого помещения
Такой получился цикл статей про неудобные для арендодателей условия договора с сетевыми федеральными операторами. Возможно ли их поменять? Не все и не всегда. Но под лежачий камень вода не течет. Подписание договора с федералами - довольно серьезная и сложная работа, всегда индивидуальная. Отстаивайте свои интересы, не принимайте вариант договора арендатора в первоначальной редакции. Привлекайте профессионалов и все у вас получится!
Переходите для осуждения темы статьи и других интересных вопросов в Телеграм - https://t.me/proarenda.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
Готовые образцы договоров аренды магазина, офиса, строящегося помещения - всего за 1000 рублей.
Читайте другие статьи по этой теме
Подводные камни в договоре аренды с сетевыми арендаторами
Скрытые дефекты договора аренды с федеральными арендаторами
«Минные поля» в договорах аренды с федеральными арендаторами