Если еще в конце 2024 года казалось, что вторичный рынок жилья в Москве застыл в ожидании, то сейчас ситуация меняется на глазах. В первом квартале 2025 года продажи квартир на вторичном рынке Москвы выросли на 12,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — почти 34 тысячи сделок зарегистрировано Росреестром. При этом срок экспозиции ликвидных квартир сокращается, а скидки и доля сделок с дисконтом уменьшаются, что говорит о растущей активности покупателей.
Эксперты отмечают, что вторичный рынок чувствует себя достаточно стабильно, несмотря на дорогую ипотеку и высокие ставки, делая кредитование психологически некомфортным для многих. Однако в отличие от новостроек, где спрос подстегивает льготная ипотека, на вторичке растет число покупателей с живыми деньгами, которые хотят сразу получить готовое жилье без дополнительных вложений в ремонт и отделку.
Какие причины роста спроса на вторичку?
Причин оживления вторичного рынка несколько, и они взаимосвязаны:
- Отток покупателей из новостроек. После отмены безадресной льготной ипотеки на первичном рынке около 15% клиентов перешли на вторичное жилье. Это связано с тем, что льготные программы больше не поддерживают спрос на новостройки, и люди ищут готовые квартиры, чтобы не тратить время и деньги на ремонт.
- Цена и качество. Вторичное жилье часто дешевле новостроек (до 35-40%), а в некоторых случаях уже с ремонтом, что выгоднее, чем покупать «голую» квартиру и вкладываться в отделку. Это особенно актуально на фоне роста цен на стройматериалы и услуги.
- Отток средств с банковских вкладов. Деньги, которые раньше лежали на депозитах, теперь частично перетекают в недвижимость, в том числе во вторичное жилье. Это поддерживает спрос, хотя и не является единственным фактором.
- Стабильность и ликвидность. Вторичный рынок предлагает больше вариантов и гибкости, а срок продажи быстрее — средний срок продажи квартиры в Москве сократился до 41 дня, что на 18% быстрее, чем год назад.
- Психологический фактор. Покупатели с живыми деньгами предпочитают не связываться с ипотекой по высоким ставкам и выбирают готовое жилье, которое можно сразу использовать или сдавать в аренду.
Что будет с ценами на вторичное жилье в 2025 году?
Несмотря на рост спроса, эксперты не ожидают значительного роста цен на вторичное жилье в Москве в 2025 году. Прогнозы говорят о плавном снижении цен примерно на 10-15% к концу года с ежемесячным падением около 1%. Это связано с дорогими кредитами и общей экономической ситуацией, которая не позволяет рынку быстро расти.
Однако в отдельных сегментах, например, в квартирах с качественным ремонтом и в премиальном сегменте, цены могут оставаться стабильными или даже расти, так как эти объекты менее зависят от ипотечных ставок и более востребованы покупателями с высокими доходами.
Снижение ключевой ставки ЦБ может изменить ситуацию, сделав ипотеку более доступной и стимулируя рост спроса и цен. Но в 2025 году ожидать значительного снижения ставок не стоит, поэтому рынок будет скорее стагнировать с локальными колебаниями.
Истории из жизни и мнения экспертов
За чашкой кофе с другом-инвестором я недавно обсуждал, почему сейчас выгоднее покупать вторичку, а не новостройку. Он рассказал, что знакомый решил купить квартиру с ремонтом и не тратиться на отделку, потому что цены на материалы и работу выросли в разы. Это позволило ему сэкономить и быстрее заселиться.
Эксперты подтверждают: «Спрос смещен в сторону покупателей с живыми деньгами, которые выбирают вторичное жилье, где есть предложения с ремонтом. Это выгоднее, чем сейчас заниматься обустройством жилья по выросшим ценам», — говорит Алексей Попов из «Циан.Аналитики».
Вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Банников отмечает, что «65% потенциальных покупателей сейчас рассматривают вторичное жилье, против 50% годом ранее». Это явный сигнал, что рынок готового жилья оживает и становится более привлекательным.
Что значит оживление вторичного рынка для покупателей и инвесторов?
Для покупателей — это возможность выбирать из более широкого ассортимента квартир с ремонтом и в удобных локациях, не переплачивая за новостройки и не рискуя с долгим ожиданием сдачи дома.
Для инвесторов — это сигнал о том, что рынок меняется, и вложения в готовое жилье могут быть более ликвидными и менее рискованными в текущих условиях. Спрос на аренду и покупку вторички растет, что создает новые возможности для дохода.
Заключение: что делать сейчас?
Если вы думаете о покупке квартиры в Москве, сейчас стоит обратить внимание на вторичный рынок. Цены здесь более стабильны, а выбор квартир с ремонтом и в готовых домах растет.
Для тех, кто планирует инвестировать, это время для анализа и выбора качественных объектов, которые будут востребованы даже при стагнации рынка.
Следите за динамикой ключевой ставки ЦБ — снижение ставок может стать катализатором нового витка роста цен и спроса.
Также рекомендую почитать: