Покупка квартиры в рассрочку от застройщика — тема, которая сегодня волнует многих. Почему рассрочка стала популярной, чем она отличается от ипотеки и какие подводные камни таит в себе? Я расскажу, как инвестор и практик рынка недвижимости, чтобы вы понимали все риски и могли принимать взвешенные решения.
Почему рассрочка от застройщиков стала популярной
Рассрочка — это способ купить квартиру, не выплачивая всю сумму сразу и не оформляя ипотеку. В последние годы из-за роста ставок по ипотеке и ужесточения банковских требований рассрочка стала востребованной. Покупатели видят в ней возможность зафиксировать цену на жилье и избежать сложностей с банками. Для застройщиков рассрочка — способ привлечь покупателей и получить часть денег сразу, не дожидаясь полной оплаты и сдачи объекта.
Особенно популярна рассрочка в условиях, когда ипотечные ставки поднимаются, а льготные программы сокращаются. Это позволяет покупателям, которые не могут или не хотят брать ипотеку, все же начать путь к своей квартире.
Доля рассрочки в продажах растет, вытесняя ипотеку
Статистика показывает, что доля рассрочек от застройщиков в структуре продаж растет. По данным некоторых девелоперов, до 20% сделок сейчас приходится именно на рассрочку. Это связано с тем, что ипотека становится менее доступной, а покупатели ищут альтернативы.
Однако рост доли рассрочек вызывает обеспокоенность у регуляторов и самих застройщиков. Центробанк и эксперты рынка отмечают, что высокая доля рассрочек снижает наполнение эскроу-счетов, что влечет за собой риски для финансирования строительства и финансовой устойчивости компаний.
Сроки и ставки рассрочки: коротко, но дорого
Рассрочка обычно оформляется на срок от 1 до 3 лет, что значительно короче ипотечного кредита. Это значит, что ежемесячные платежи получаются очень высокими. Например, при цене квартиры 5 млн рублей и рассрочке на 24 месяца платеж составит около 208 тысяч рублей в месяц без учета процентов.
Кроме того, часто рассрочка оформляется как договор купли-продажи с отложенным платежом, а не кредитный договор. Это означает, что проценты и штрафы могут быть завышены, а условия жестко фиксированы.
При этом через 1-3 года покупателю нужно либо полностью выплатить оставшуюся сумму, либо оформить ипотеку. Но никто не гарантирует, что ипотечные ставки будут ниже или что банк одобрит заем. Это создает серьезные финансовые риски.
Покупатели в рассрочку слабо защищены
Главный юридический риск — отсутствие защиты, которую дает ипотека. Если по ипотечным договорам существует целый блок законодательства со своим отдельным законом "Об ипотеке" и давно сформировавшейся судебной практикой, то при рассрочке каждый застройщик является "свободным художником" и прописывает условия так, как видит и хочет.
Рассрочка оформляется как договор купли-продажи с отложенным платежом, а не кредитный договор. Это значит, что если покупатель не сможет вовремя платить, он рискует потерять не только внесенные деньги, но и право на квартиру. Да, у многих застройщиков прописаны более "мягкие" условия: не можешь платить - расторгаешь договор с застройщиком, он возвращает тебе деньги, но без каких-либо процентов и дохода. В этом случае ты не потеряешь свои деньги (что уже неплохо), но и не получишь на них никакого дохода (что очень обидно, учитывая текущие ставки по банковским депозитам).
Также рассрочка не всегда предусматривает эскроу-счета, через которые проходят деньги при ипотеке. И в варианте рассрочки без эскроу-счетов, если застройщик обанкротится или заморозит строительство, вернуть деньги будет крайне сложно.
К тому же, в договорах рассрочки часто есть штрафы за просрочку платежей — до 0,5% от суммы долга за каждый день. А стоимость квартиры может быть привязана к рыночной цене на момент платежа, что увеличивает сумму выплат.
Покупатель не может зарегистрировать право собственности до полной оплаты, что ограничивает его возможности — нельзя прописаться, сдавать квартиру или распоряжаться ей по своему усмотрению.
Долговая кабала: скрытая нагрузка и риски закредитованности
Рассрочка — это тоже долг, но данные о нем не передаются в бюро кредитных историй. Банки не видят эту нагрузку и не могут адекватно оценить платежеспособность заемщика.
В результате человек может набрать несколько рассрочек или кредитов, не понимая, что его долговая нагрузка уже критична. Это ведет к чрезмерной закредитованности и финансовым проблемам.
Центробанк и эксперты рынка предупреждают, что такая скрытая долговая нагрузка — серьезная угроза финансовой стабильности граждан.
Завышенная стоимость квартиры при рассрочке
Еще один важный момент — цена квартиры в рассрочку часто выше, чем при покупке за наличные или ипотеку. Застройщики компенсируют свои риски и неудобства, связанные с рассрочкой, увеличивая стоимость квадратного метра.
Это снижает потенциал перепродажи и может привести к убыткам. Например, квартира, купленная за 5 млн рублей по рассрочке, после сдачи дома может стоить на 5-10% дешевле рынка.
Кроме того, покупатель не получает налоговых вычетов, которые доступны при ипотеке, а условия возврата средств при отказе от договора обычно невыгодные.
Развязка: стоит ли брать рассрочку от застройщика?
Рассрочка от застройщика — инструмент как с плюсами, так и с серьезными минусами. Она может быть удобна, если у вас есть уверенность в доходах и возможность быстро погасить долг, либо если вы уже нашли покупателя на вторичку или деньги на очередной взнос.
Но если вы планируете рассчитывать на ипотеку через пару лет или не уверены в стабильности дохода, риски слишком велики. Штрафы, завышенные цены, отсутствие правовой защиты и скрытая долговая нагрузка могут привести к финансовым потерям и стрессу.
Если хотите зафиксировать цену и избежать сложностей с банками, рассрочка — вариант. Но всегда внимательно читайте договор, оценивайте свои возможности и помните: рассрочка — это не подарок, а долговое обязательство с подводными камнями.
Также рекомендую почитать: