Права собственности на недвижимость за границей — это всегда клубок терминов, полуправд и рекламных обещаний. Камбоджа — не исключение. Но в отличие от многих стран региона, здесь есть реальные механизмы владения, даже если вы иностранец.
Разберемся, что за титулы, как работает траст и какие риски стоит обходить.
Hard Title — стопроцентное владение, но не для всех
Hard Title — основной тип права собственности в Камбодже, подтвержденный государственным свидетельством. Hard Title дает владельцу полный контроль: можно продавать, сдавать, передавать по наследству, использовать как залог. Это классика: государственный документ, подтверждающий право собственности на землю и недвижимость. С этим титулом недвижимость можно:
- продавать;
- сдавать;
- передавать по наследству;
- использовать в качестве залога.
Но: иностранцы не могут владеть недвижимостью с Hard Title напрямую. Только граждане Камбоджи или компании, на 51% принадлежащие гражданам, могут быть собственниками таких объектов.
Strata Title — способ владеть объектами «со 2 этажа»
Strata Title — это право собственности на отдельные помещения в здании. Отличное решение для иностранцев. Этот вид собственности допускает иностранное владение, но с условиями. Strata Title применяется ко второму этажу и выше — то есть к квартирам в многоквартирных зданиях.
Что дает Strata:
- полноценное владение квартирой;
- государственную регистрацию;
- право на наследование;
- обязанность платить налог на имущество.
Но земля под зданием — не ваша. И первый этаж — тоже не ваш.
Фрихолд vs лизхолд — битва терминов
Слово «фрихолд» («свободное владение») звучит красиво. В Азии его любят особенно — но, увы, используют зачастую не по назначению.
Freehold (фрихолд) — это когда вы владеете недвижимостью и землёй без ограничения по сроку. В Камбодже это возможно только при Hard Title, и только для граждан страны.
Фрихолд в Камбодже = Hard Title и доступен только гражданам или Strata Title со второго этажа для иностранцев.
Но не везде всё так просто: в разных странах есть множество ограничений для иностранцев. Иногда право собственности недоступно (Бали). Иногда оно стоит дорого (6% от стоимости объекта в Таиланде). Поэтому там придумали сдавать недвижимость в аренду по стоимости покупки и придумали «лизхолд», что по сути означает аренду.
Leasehold (лизхолд) — это аренда на 25–99 лет, причем часто с полной оплатой «вперёд».
Как работает лизхолд: инвестор платит полную стоимость и получает объект в долгосрочную аренду на срок от 25 лет до примерно 90. Случается, что долгосрочную аренду больше 50 лет иногда называют «фрихолдом», видимо, надеясь, что инвестор не доживет до окончания срока владения. Это часто сильно запутывает потенциальных покупателей-инвесторов.
Маркетологи пишут: «90 лет аренды = фактически ваше навсегда». Юристы уточняют: «На 91-й год — не факт». По истечении срока — либо продление, либо «новый договор, новые деньги».
«Фрихолд на 90 лет» — это примерно как назвать шорт-лист на Нобелевку самой премией.
Механика лизхолда:
— Вы платите полную стоимость.
— Получаете аренду на 25–50–90 лет.
— По окончании — либо продлеваете, либо ищите нового маркетолога.
Александр Липчанский, эксперт по инвестированию в зарубежную недвижимость, главный по Камбодже:
«Конечно, все в индустрии отстаивают идею, что их режим владения самый оптимальный и наиболее подходящий для инвестиций. Я же только скажу, что в основе права собственности лежит базовый механизм частной собственности. А в основе лизхолда — просто договор аренды с местными частными лицами или компаниями. Но, конечно, очень, очень проверенными и надёжными. Специально отобранными на фабрике, где производят и проверяют самую надежную модель человека. И местные суды, случись что, всегда на стороне иностранца. А как иначе, это же Азия🙂»
Траст в Камбодже — как иностранцу владеть виллой и землей
С 2019 года в Камбодже действует Закон о трастах, а с 2022 года — Суб-декрет № 051, который формализовал все процедуры оформления траста для получения права владеть землей и помещениями на первых этажах — и это реальный прорыв для иностранных инвесторов.
Траст — это рабочий юридический инструмент, который позволяет владеть виллой с участком земли, как гражданину страны. Иностранец может владеть виллой с землей по следующей схеме:
- Недвижимость регистрируется на камбоджийского гражданина или компанию (трастодержателя).
- Подписывается юридически обязывающий договор траста, в котором вы — выгодоприобретатель.
- Вы получаете:
- контроль над имуществом;
- возможность распоряжаться (продажа, аренда, наследование);
- защиту от недобросовестных действий (без вашего согласия никто ничего не продаст);
- долгосрочную аренду земли (до 50 лет с опционом на продление);
- регистрацию в госорганах по закону и юридическую поддержку.
Это законная, рабочая и прозрачная схема, одобренная юристами.
Как регистрируется траст в Камбодже — пошагово
Камбоджа официально регулирует трастовые структуры, с 2021 года действует полноценный регулятор трастов (Trust Regulator), подчинённый Министерству экономики и финансов. Рассказываем, как всё работает.
Шаги регистрации траста:
- Выбор доверенного лица (трастодержателя)
— Это может быть юридическое лицо (компания) или физлицо с лицензией.
— Требуется подтверждение достаточного капитала ($2.5 млн для корпоративных трастов — условие для лицензии). - Подписание трастового договора (Trust Deed)
— Документ фиксирует стороны: трастодержатель, учредитель траста и выгодоприобретатель (вы).
— Указывается структура контроля, распределение доходов, порядок управления. - Подача заявления (Форма A-1)
— Включает информацию о сторонах, объектах недвижимости и источниках средств.
— Прикладываются финансовые и юридические документы (аудит, страховка, подтверждение источников средств и др.). - Официальная регистрация в Trust Regulator (Форма A-2)
— Подается второй пакет документов.
— Оплачивается регистрационный сбор (в среднем от ~$400 до $800 в зависимости от объема средств в трасте).
— Срок действия сертификата: 5 лет
Что вы получаете в итоге:
✅ Официальный сертификат регистрации траста
✅ Защиту имущественных интересов в правовом поле Камбоджи
✅ Возможность распоряжаться недвижимостью, передавать ее по наследству
✅ Доступ к регистрации последующих активов через уже действующий траст
Кейс для примера. Иностранец Mr. Lin Wei Fong оформил траст на землю стоимостью $1 000 000 сроком на 5 лет. Стоимость услуг трастодержателя составила $1 200 в год. Регистрация прошла через Trust Regulator. Через год он добавил второй участок — и просто расширил существующий траст с повторной регистрацией.
Можно ли расторгнуть траст? Да, по следующим основаниям:
— окончание срока действия;
— достижение цели (например, продажа объекта);
— решение сторон;
— судебное постановление.
Налоги и сборы: еще пара причин, почему в Камбодже удобно покупать недвижимость для инвестиций
✅ Нет налога на наследство
✅ Нет налога на прирост капитала
✅ В 2025 году отменен гербовый сбор на первичную регистрацию
Итоги: что выбрать и почему Камбоджа сейчас на подъеме
Strata Title — если хотите квартиру без земли, всё официально и просто.
Лизхолд — если не пугает аренда на 50 лет под видом собственности.
Траст — если хотите виллу с участком земли, реальное владение и полный контроль, даже без паспорта Камбоджи.
Камбоджа — это страна с растущим рынком, прозрачным законодательством и возможностями, которые сложно найти в соседних странах.
Для тех, кто все еще на Пхукете
Вы все еще инвестируете в русскую деревню на Пхукете, где квадратный метр стоит как в Дубае, но с ПТСР от туризм-ориентированных застроек? Тогда мы идём к вам — с Камбоджей.
Хотите узнать, как оформить траст под виллу? Нужна консультация? Напишите нам — объясним все подробно под ваш случай, если нужно, подберем объект под размер ваших инвестиций: https://watbot.ru/w/jMiN
Продолжайте читать:
→ Таблица расчета доходности инвестиций в недвижимость в Камбодже +$16 000
→ 30 причин инвестировать в недвижимость Камбоджи
