Жилая недвижимость в России сегодня — это инвестиция с отрицательной доходностью. Всё просто: доход от сдачи в аренду не покрывает инфляцию. Разберемся немного в истории и современных реалиях причин, почему жилая недвижимость в РФ перестала приносить доход инвесторам.
Моя история инвестиции в квартиру в России
Квартира для советско-российского человека — это вековая мечта и железобетонный способ сохранения и приумножения капитала. В общем и целом, это так и есть. Но всё же времена изменились.
У меня была такая квартира, которую я купил в 2014 году. Она тогда стоила около 4 миллионов рублей плюс какие-то расходы на ипотеку, которую я быстро погасил. Её нынешняя цена около 7–7,5 миллионов рублей. Вроде неплохо, до даже с учётом того, что она всё время сдавалась по 20–25 000 рублей, это чистый убыток, если пересчитать на более твердую валюту.
Были ли это инвестиция для меня? Да, была. Была ли она разумной? Нет, это был простейший способ пристроить деньги. Сделать это можно было гораздо эффективнее, если не поддаваться стадному чувству и немного подумать.
Квартиру эту я подарил старшей дочери на совершеннолетие, и вот только теперь она стала для меня инвестицией. Но уже в другом смысле.
Курортная недвижимость — эмоции, а не инвестиции
Если чуть шире посмотреть по сторонам, то первое, что встретится — недвижимость курортная, заграничная. Конечно, при взгляде из серой Москвы это выглядит очень привлекательно. С этим почти невозможно бороться. Иметь «домик у моря» и приезжать туда раз в год — это запрос номер один на рынке.
Поэтому подавляющее большинство курортной недвижимости покупается не ради дохода, а сугубо эмоционально. Как инвестиция это почти всегда провал: высокая конкуренция на рынке аренды, расходы на содержание и управление, сезонность. Да и само желание приезжать в квартиру, предназначенную для сдачи в пик сезона, — разве это поведение инвестора? Инвестор заработает и на заработанные поедет отдыхать куда угодно, а не туда, куда инвестировал.
За последнее время ко мне уже проходили запросы на помощь с продажей недвижимости в Черногории, Болгарии, Турции. Потому что спрос на аренду минимален, а расходы продолжают расти. В 2023 году рынок турецкой курортной недвижимости упал процентов на 30%. Почему? Потому что множество людей были уверены, что знают и понимают Турцию. Что их что-то связывает с ней, например.
Куда смотреть? На Юго-Восток
Если выключить эмоции и включить аналитику, то можно понять, как принимать более взвешенные решения. Нужно изучить, как развивается рынок недвижимости вообще.
Узнать, что рынок не только растёт. Нужно определить какие рынки сейчас представляют интерес с точки зрения перспектив. Рассмотреть каждый из них, понять, на какой стадии развития он находится и что с ним происходит. Только тогда принимать решение об инвестировании.
Куда рекомендую смотреть:
— Страны Юго-Восточной Азии с растущей экономикой, что автоматически приводит к росту цен.
— Развивающиеся города, где растет население и спрос на недвижимость.
— Коммерческая недвижимость в районах с устойчивым спросом.
Россия vs Камбоджа: сравниваем доходность
Недвижимость в России. По прогнозу на 2025 год в России ожидается умеренный рост цен на жилье — 3–5% в год в рублях, арендная доходность вырастет в среднем 4–6% годовых. Инфляция ожидается на уровне 6–8%, что снижает реальную доходность. Риски текущей ситуации: экономическая нестабильность, снижение спроса на жилье из-за низкой покупательной способности населения, ограниченный рост цен на фоне переизбытка новостроек.
По итогу номинальная доходность инвестиций в недвижимость в России ~7–10% (рост цен + аренда), а реальная доходность с учетом инфляции — отрицательная или близкая к нулю.
Недвижимость в Камбодже. Ожидается рост цен на жилье на 8–12% в год в долларах США, арендная доходность в среднем вырастет на 6–8% годовых.Инфляция прогнозируется на уровне 2–4%, что делает доходность более стабильной. Факторы роста: развитие инфраструктуры (новые аэропорты, дороги, порты), рост туризма и экспатского сообщества, привлекательность для иностранных инвесторов (низкие цены, простота покупки).
По итогу номинальная доходность недвижимости в Камбодже вырастет на ~14–20% (рост цен + аренда), а реальная доходность (с учетом инфляции) – положительная, 10–16%.
Пересчитаем все показатели в долларах США, чтобы сравнение было более объективным. Для этого учтем прогнозируемый курс рубля к доллару и инфляцию.
Допущения для пересчета: курс рубля к доллару на 2025 год 90–100 рублей за 1 доллар с учетом текущих экономических трендов.
Ключевые выводы
Россия:
— Отрицательная реальная доходность в долларах.
— Инвестиции в недвижимость невыгодны для сохранения капитала.
Камбоджа:
— Высокая реальная доходность в долларах.
— Привлекательный рынок для иностранных инвесторов.
Вопрос не в том, покупать ли недвижимость вообще. Люди жили, живут и будут жить в квартирах. Вопрос в правильном выборе: на каком рынке, на какой стадии и с каким потенциалом роста. В этом месте мой любимый вопрос «Зачем?» нужно дополнить еще двумя: «Где?» и «Когда?».
А как вы считаете, в какие страны сейчас выгодно вкладываться?
➔ Заинтересовали расчеты по Камбодже? Подписывайтесь на мой телеграм @camboinvestor и смотрите бесплатный интенсив по инвестициям в недвижимость этой страны: https://watbot.ru/w/e8we
Читайте по теме: