Хотите быстро продать квартиру? Хотите дорого продать? Для этого нужно правильно оценить квартиру!
Три шага профессиональной оценки квартиры!
Шаг №1 Знакомство с Объектом, с Документами, с Хозяином. Без этого шага бессмысленно приступать к оценке. Это подготовительный, но очень важный "первый шаг"!
Этому были посвящены предыдущие статьи, где есть подробная информация как это сделать.
Этап 1. Знакомство с Объектом ( см. https://dzen.ru/a/ZykeMz1B1GisklN2 Этап 2. Знакомство с Документами ( см. https://dzen.ru/a/ZytcT4wADCLX6gk9 и https://dzen.ru/a/ZzIuBsyYjl5WZ8ty )
Этап 3. Знакомство с Хозяином. Подразумевает выяснение мотивов, целей и возможностей собственников, а также проживающих в квартире родных и близких владельцев. Определите личные особенности сделки! Зачем продаете? Что хотите в результате? Рассматриваете доплату? Возможна ли ипотека? Или, наоборот, Вы хотите получить разницу между своей продажей и покупкой? какие проблемы с документами обнаружили? что нужно исправить? и т.д.
С этого момента агент обычно начинает рисовать, фиксируя схему сделки, которая предстоит. И эта схема также будет накладывать свою корректировку на цену Объекта и сроки проведения сделки. Что за сделка предстоит?
Прямая Продажа? Встречная покупка? Съезд? Разъезд (или Расселение)? Ни одна из форм сделок не является хорошей или плохой, удобной или неудобной. Хороша она будет или нет - зависит только от подготовленности сделки!
Любят побравировать - "У меня прямая продажа!" - а это не всегда и хорошо... потому что бывают случаи, когда гораздо безопаснее Объект купить со встречной покупкой, чем купить напрямую... Н-р, продает пожилой человек и ничего взамен не покупает. В этом случае, десять раз надо подстраховаться, чтобы купить. А была бы встречная покупка - всё отлично и понятно, продал - переехал в новую. Пусть по сделке чуть побольше работы (что не факт!), зато потом жить спокойней.
Целью Сделки с недвижимостью не является удобство её проведения... После сделки придется жить с тем, что сделано!
Шаг №2 Прицениваемся!
- Выбираем рекламный источник
- Забиваем в поиск аналогичные (вилка поиска плюс-минус 5-10) параметры нашего объекта по общему метражу, по году постройки, по площади кухни (вилка плюс-минус 2), по этажу (первый - не первый, последний и т.д.), по состоянию (без ремонта - с ремонтом).
Местоположение - по микрорайону! Делаем выборку и начинаем смотреть с самых дешёвых вариантов аналогов и прицениваемся - чем они хуже или лучше нашего? Соответственно, поднимаем или опускаем свою квартиру в рейтинге... Далее такую же работу проводим по всему району. Постепенно расширяем понимание предложений на рынке. Далее - идем по близлежащим районам... При необходимости продажи срочной - смотрим по всему городу - так будет понятен массовый покупатель, который не привязан к определенному месту. Делаем заметки для себя и на их основании принимаем решение продажной цены своей квартиры! - Контрольная закупка! Берем сумму, которую Вы сочли разумной для своего Объекта, кладем её "себе в карман" и... ищем себе за эти деньги квартиру!!! Если Ваш выбор остановился за эти деньги на Вашей квартире и лучше Вы не нашли - это и есть правильная цена Объекта! Правильная цена - это не низкий ценник, а соответствующая цена именно Вашей квартире здесь и сейчас!!!
- Корректировка по ситуации на рынке. К моменту выставления в рекламу своего Объекта надо ещё знать один важный параметр - ситуация на рынке! Падает, растет, тормозится или развивается - что там внутри рынка-то происходит? И относительно этого принимается окончательное решение о цене!
- Личная ситуация по сделке. Есть срочность продажи или нет? Есть необходимость успеть выкупить подходящую Вам квартиру, или успеть на акции Застройщика, которые сейчас есть, а завтра не будет, или последние квартиры у Застройщика остались, или бабушка приезжает через месяц, или через четыре месяца у Вас появится малыш и т.д. Просчитываем выгоду от сроков реализации своей квартиры обязательно!
Случай из жизни - на растущем рынке выставили квартиру (не наше агентство, а сами клиенты до встречи с нами), которая стоит 10 млн. поставили за 10,2 млн. Ждут! Цены растут, конечно, через 2-3 месяца цена подползет к заявленной 10,2 млн. И казалось бы - выиграли 200т.р.!!! Только теперь - квартира на встречку, которую хотели купить за 12 млн. продана, а её аналог (и то с худшим ремонтом) стоит 12,5 млн. Посчитали - прослезились: В первом случае доплата была - 2 млн. А по результату ожидания доплата составила -2,3 млн. и квартира с худшим ремонтом... Ну, и конечно, 3 месяца лишних переживаний... Это надо просчитывать заранее!!! во время принятия решения по цене.
Р.S. Думаю, понятно, что на падающем рынке эта же квартира годами бы стояла в рекламе (посмотрите в рекламных источниках - такие квартиры есть!). И объект по цене стремительно бы шёл вниз со всеми остальными ценами на рынке. А главное, результат не самый приятный... - годами решать жилищный вопрос.
Шаг № 3 Работа с ценой.
Нашли цену, выставили в рекламу и всё??? Нет-нет! Вам такой агент не нужен! Работаем с ценой!
Даже, если Вы нашли правильный ценник для своей квартиры, правильно выставили её в рекламу (как это сделать - об этом обязательно позже напишу статью)... на этом работа с ценой не заканчивается!!!
Во-первых, правильная цена - это не самая низкая, как Вы, надеюсь, поняли. Во-вторых, план проведения рекламной компании должен подразумевать, что с ценой надо работать.
Н-р, если Вы решили всё же демпинговать (а это бывает при проведения аукциона), то насобирав аудиторию, необходимо будет корректно повысить цену. Сразу оговорюсь, если кто решится на эту форму продажи - это ход не для продажи дорого и быстро... Это ход - быстро и по возможности близко к рыночной стоимости. Не очень люблю этот метод... но он бывает иногда нужен.
или
Н-р, Вы чуть повыше выставили от "правильной цены", в надежде, что именно такой прекрасной квартиры нет на рынке (и это аргумент!), что она очень интересна для приобретения (или место, или дом, или состояние эксклюзивны!). Тут также нужно умело будет понижать или настаивать на данной цене, если Вы уверены и ничего не потеряете при длительной экспозиции.
или
Н-р, цена на Ваш взгляд верная - звонков нет... Значит - либо цена всё же не правильная, либо реклама плохая, либо не учли ситуацию на рынке... Ищите ошибку!!!
Т.е. в течении месяца Вы должны анализировать происходящее, продолжать прицениваться и двигаться по корректировке цены, рекламы, организации просмотров и т.д.
- Отслеживаем альтернативные варианты - что с ними? продаются ли, понижают ли ценник или просто стоят? Тут особенно интересны варианты, которые стоят в рекламе не менее месяца.
- Смотрим на движение рынка и анализируем тенденцию спроса и предложения
- Отталкиваемся от личной ситуации - ускорять ли продажу? или хорошо стоим?
- Есть ли звонки, просмотры? - делаем выводы на основании этих мероприятий
Если Вы всё правильно сделали, то в первый месяц у Вас будет точный ответ на вопрос - какая цена моей квартиры? И, если не за этот месяц, то в течении 2-3-х месяцев Вы сможете её продать! Если, конечно, у Вас не очень-очень-очень эксклюзивный вариант...
Если остались вопросы с удовольствием ответим! заходите в телеграмм https://t.me/anp812 или пишите по ссылке https://anpeterburg.ru/, а лучше просто звоните 8(812)642-06-86
Подписывайтесь, продолжение следует...