Этап 2. Документы
В первой части мы разобрали знакомство со своим Объектом (первичное и объективное).
Теперь время познакомиться и с документами на свою квартиру. Именно это сделает хороший агент. Приступим!
Правоустанавливающие документы! Шедевр! Начало всех начал!
Состоят правоустанавливающие из двух неотделимых друг от друга документов - свидетельства о регистрации права собственности и документа, на основании которого зарегистрировали данное право. Разберем их по отдельности.
Начнем со Свидетельства о регистрации (именно так сделает настоящий агент). Что оно может рассказать Вам о Вас?
Свидетельство о регистрации - это документ, который у Вас с названием в шапке "Свидетельство о государственной регистрации права" на цветном бланке (розовом, голубом, желтом...), или на обычном белом листе А4 с печатью Росреестра, или вообще его может и не быть!!! Всё зависит от года полученной Вами собственности.
Документ о праве собственности неоднократно менялся. Не буду Вас мучить историей, что "когда-то давным давно" была регистрация не только права, но и договора... Это Вам знать уже ни к чему, расскажу только главное.
С началом программы приватизации в 1990-е годы, т.е. безвозмездной передачи в собственность граждан недвижимого имущества, недвижимость стала массово оформляться в частную собственность, а единой системы регистрации прав еще не было. Собственность оформляли и комитеты муниципального жилья, и районные и городские администрации, и ПИБы. Поэтому документы у Вас могут быть самые разные! С 1998 года появилась единая форма регистрации, которая также претерпевала изменения... А с 15 июля 2016 выдачу Свидетельств вообще отменили, заменив Выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости. Сейчас же упразднили даже бумажный носитель этой Выписки - поэтому Свидетельство о праве т.е. Выписка из ЕГРН у Вас может быть просто в форме файла с электронной подписью Росреестра на Вашей электронной почте!!! О, какая эволюция!
!!! Справка - Выписка из Единого Городского Реестра Недвижимости - это подтверждение Вашего права собственности! Идентична со Свидетельством о регистрации. Брали её раньше в Росреестре (...ГБР-городское бюро регистрации, теперь УФРС -Управление Федеральной регистрационной службы...), чтобы удостовериться, что с момента регистрации и по настоящий момент, изменений никаких с правом собственности не произошло. На сегодняшний день Выписку ЕГРН можно взять только в МФЦ или заказывать на Госуслугах. Теперь - это единственный документ подтверждающий право!!! Плюс в него входит сейчас и Кадастровый паспорт на квартиру. Т.е Выписка из ЕГРН - это Свидетельство о праве плюс Кадастровый паспорт, в одном лице!!!
Цифровизация в полном объеме вошла в наши документы и сделки с недвижимостью!!!
По закону ВСЕ формы Свидетельств о регистрации действительны, НО! - если Вы видите перед собой документ устаревшего образца - советую проверить - есть ли запись в ЕГРН факта Вашей собственности - просто закажите Выписку! Проверьте, знает ли Росреестр про Ваши права и что конкретно знает. Иначе, может получиться так, что Вы не сможете в полной мере реализовать свое право - продать свою квартиру или подарить, родственники могут столкнутся со сложностями при оформлении наследства, а сделка, сложенная Вами, может развалиться в самый неподходящий момент... Проверяем!
Устаревший документ - это не проблема. Это лишь необходимость привести его в порядок! Регистрация права собственности на недвижимость - дело серьезное! Нет регистрации - нет права!
Для картинки - такой случай. Клиенты пришли продавать дом. Смотрим, как положено агентам, документы - регистрации нет. Клиент волнуется (и не зря!) - вот, говорит, нотариус провел куплю-продажу (показывает нотариально оформленный договор), всё купили по-честному, заплатили. Прошло 10 лет!!! А они жили в доме, который по документам принадлежал до сих пор предыдущему владельцу! Решился вопрос хорошо. Нашли продавца, жив-здоров и оказался человек порядочный - пошёл с нашим клиентом и подал документы на регистрацию. И наш клиент только спустя 10 лет получил свое право собственности!!!
Запомните, переход права собственности к новому владельцу происходит только в ту минуту, когда произошла фиксация этого факта в Росреестре! Кстати, посмотрите в Выписке - там даже время указывается до минут!
Чувствуете!? Как становитесь агентом по недвижимости! А мы еще и полшага не сделали...
Заглядывая в Свидетельство или в Выписку смотрим главное - кто собственник(правообладатель)? Вы ли это? или ещё там записана Ваша мама или Ваши дети? - это всё полноправные собственники Вашей квартиры. И испросить их решения тоже придется - готовы ли они менять свои жилищные условия? Но, если с мамой Вы поговорите сами и может быть договоритесь, то с детьми Вам придется разговаривать через органы Опеки и попечительства. И только они Вам скажут как можно действовать и на что согласны дети! При этом органы Опеки обязательно запросят и мнение второй Вашей половины (мамы/папы Ваших детей) независимо от того в браке Вы или давно развелись...
Еще, стоит посмотреть, если Вы хороший для себя агент - дату вступления в право собственности, т.е. когда произошла регистрация? Это тема для будущей статьи - НАЛОГИ. Тема большая и серьезная, но пока достаточно взглянуть (помните - в Выписке ЕГРН дата и даже время регистрации указано) - Вы владеете квартирой более 5 лет? Тогда выдохните, и в путь! Налога у Вас точно по данному Объекту не возникнет!!! А нюансы, которых воз и маленькая тележка, разберём позже.
Про налоги будет пост отдельный. Если же срочно надо посоветоваться - заходите в телеграмм https://t.me/anp812 или пишите свой личный вопрос по ссылке https://anpeterburg.ru/, можно и просто позвонить 8(812)642-06-86
Что ещё можно увидеть в этом документе? Обременения! Этот параграф в Свидетельстве и/или в Выписке ЕГРН подвижен и разбираемся с этим в данный конкретный момент. Т.е. обременение может быть наложено на объект сегодня, а ранее он был без этого груза и в Свидетельстве записи нет, или, наоборот, наложенное обременение, которое мы видим в документе, может быть снято, если причина данного обременения ликвидирована.
Например, Свидетельство чистое, берете новую Выписку - а там, здрасти! приехали - у приставов есть к Вам вопросы... наложено обременение... Выясняем причины и продумываем последствия! Или может под залог этой квартиры на прошлой неделе ссуду в банке взяли и забыли... А Выписку заказали новую и память прояснилась - обременение-то вот наложено !
Или, наоборот, в Свидетельстве видите обременение "Ипотека в силу закона". Вы ипотеку оплатили, обременение сняли и теперь у Вас в свежей Выписке чисто! Поздравляю!!! Есть, правда, нюанс - бывает причина обременения уже снята и даже справка у Вас на руках от банка имеется "Долг по кредиту погашен", а снять обременение никто не удосужился - ни Вы, ни банк... Бежим снимать! Обременение ипотекой - называют "белым обременением", другие варианты обременений требуют серьезного разбирательства.
Есть еще интересное и довольно частое в нашем любимом городе обременение - "Объект культурного наследия" - это дополнительные обязанности и ограничения, установленные на законодательном уровне для собственника, который владеет недвижимостью, как правило, в центральных районах города, в старом фонде. Если это касается только дома, то бережем только его. А, если это касается Вашей квартиры, то выясняем - есть ли список предметов в квартире, который "нельзя трогать руками", т.к. живете-то Вы в музее... Если у Вас именно такое обременение, нужно озадачиться этим списком - он должен у Вас быть! Если нет - КГИОП (комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) нам в помощь! И список этот надо будет передать новому владельцу. Конечно, если Вы ещё продолжаете хотеть продать Вашу бесценную, как мы выяснили, квартиру!
Продать же Объект без согласования с теми, кто наложил обременение (любое, и белое в том числе) не получится!
Все вышеперечисленное - пробежали глазами (как агент), чтобы сделать соответствующие выводы для дальнейшей работы. И переходим к очень важной строке в Свидетельстве и/или Выписке (у кого что есть) -
Документы-основания! Вот тут-то и будут указаны ВСЕ документы, которые мы будем разбирать дальше! Если там указаны 3 документа (Н-р, Договор долевого участия..., Соглашение от...., Акт приема-передачи...) - вот они нам все 3 и нужны! Ищем в папке именно эти 3 документа. Если один (Н-р, Договор купли-продажи...) - вот он нам один и нужен. Это и есть те документы, на основании которых Вы получили право собственности. А читать их будем уже в следующей статье!
Подписывайтесь! Будет много информации.
Если же срочно надо посоветоваться - заходите в телеграмм https://t.me/anp812 или пишите свой личный вопрос по ссылке https://anpeterburg.ru/, можно и просто позвонить 8(812)642-06-86