Продолжаем наш разговор о правоустанавливающих документах!
Про регистрацию Вашего права собственности Вы уже знаете. А теперь вопрос - на основании чего же Вы получили это право??? Документы - основания какие?
Первое, что приходит на ум - Договор купли-продажи( ДКП)!. Да, пожалуй, покупка квартиры - это самая на сегодняшний день распространенная причина, по которой Вы стали владельцем собственности. Но не единственная! Есть ещё
Договор долевого участия ДДУ, Договор приватизации, Свидетельство о наследстве(по закону или по завещанию), Договор ренты, Договор мены, Договор цессии, Соглашение о разделе имущества, Решение суда, Договор дарения - всё это документы-основания права собственности.
Это целые истории - главное, уметь их читать!!! Итак, попробуем.
Разберем ДКП Договор купли-продажи. По аналогии Вы сможете разобрать и другие договоры.
Первое, смотрим - кто Продавец, кто Покупатель - это Стороны по договору! Раз Вы смотрите свои документы, значит в Договоре Вы выступали как Покупатель! Посмотрите - Продавец присутствовал на сделке сам или за него действовали по доверенности? Сразу скажу, если по доверенности - точно будут вопросы "Почему по доверенности?", "Где продавец сам?" и при этом очень важно будет сколько Вы владеете квартирой... Если менее хотя бы 3х лет, то с большой вероятностью Вашу квартиру будут обходить стороной приличные Покупатели, а приличные агенты начнут проводить розыскные работы как в устной, так и документальной форме, проверяя и примеряя все возможные ужасы при покупке Вашей квартиры... Итак, этот минус Ваших документов, может Вам обойтись минусом в цене Вашей квартиры.
Второе, Покупатель, т.е. Вы - Иванов Иван Иванович. Покупал один одинешенек... А аген обязательно спросит- а в браке состояли на момент покупки? Вспоминайте!!!
В моей практике был такой случай. Клиентка собиралась продавать свою квартиру и мы уже практически заключили агентский договор на продажу... Но как и положено, я спросила - в браке покупали? Она говорит - а зачем это Вам? На мне же квартира? Я одна собственница! С мужем давно в разводе и не знаю где он... На этом моя надежда на быструю и спокойную продажу была разрушена!
Покупалась квартира на клиентку в одном лице, но при этом на момент оформления она была в браке. А по 35ст. Семейного кодекса, такое приобретение считается совместной собственностью супругов, считается, что покупалась квартира на общие, совместно нажитые деньги! даже, если оформлена только на одного из них. Поэтому квартира клиентки наполовину принадлежала не ей, а и супругу, которого надо было ещё найти. А дальше суд и решение о разделе, если супруг против. А, если согласен продавать и деньги пополам . Клиентка бывшего своего не нашла и вошла в суды...
В любом случае, даже, если Вашему бывшему супругу вообще от Вас ничего не надо - Вам надо взять от него нотариально заверенное Согласие на продажу квартиры. А, если он и видеть Вас даже не хочет - попросите агента - возможно сможет помочь... Как угодно, но Согласие должно быть!!!
Сразу отмечу!!! что, если Вы получили собственность не за деньги (в браке деньги всегда считаются совместно нажитыми, если суд не решит иначе!), а по безвозмездной сделке - по наследству, по приватизации или по дарению, то вот тут-то точно- Вы единоличный владелец!!! даже, если Вы десять раз в браке. Продавайте что хотите, как хотите без всяких согласий!
Во избежание в дальнейшем таких вот проблем, есть вариант, входящий в моду - приобретение квартиры, имея на руках Брачный договор с супругом, где написано "Всё, что на меня оформлено - принадлежит мне, а всё, что на тебя оформлено - принадлежит опять мне!" Ну, это шутка, но суть, думаю, Вы поняли!!!
Есть ещё один вариант, о нём будет целый пост у нас в телеграмм-канале https://t.me/anp812 ПОКУПКА В ПОЛЬЗУ ТРЕТЬЕГО ЛИЦА
Читаем дальше договор.
Как проходила оплата по договору? С ипотечными средствами или без? Есть ли подтверждение оплаты у Вас? Если по безналу проводили - должна быть выписка, подтверждающая оплату. Если наличные - расписка от продавца. Сейчас всё чаще расчет безналичный, что прибавляет прозрачности взаиморасчетам.
Если Ваш договор оплачивался ипотечными средствами - есть очень серьезный нюанс, который обязательно надо учесть - не было ли оплаты части ипотеки за счет маткапитала? В договоре Вы это не увидите... Но Вы же помните - гасили или нет? Агент это обязательно должен проверять!!! Если Вы оплатили часть ипотеки маткапиталом - продажа будет осложнена обязательным выделением детям причитающихся им метров и далее ( мы это обсуждали) - чтобы продать нужно будет испросить Разрешение у органов Опеки и попечительства.
Если Вы всё ещё это читаете - у Вас есть все шансы стать для себя агентом!
В договоре можно посмотреть историю объекта, пусть на один шаг вглубь... но всё же! Это может дать толчок к дальнейшим мыслям и дальнейшей проверке. Есть такая графа - "Квартира принадлежит Продавцу на основании..... и т.д." Посмотрите, а может и вспомните, Ваш Продавец владел квартирой, которую Вы у него купили на каком основании - приватизации, по ДКП или по наследству? может по Решению суда? Всё это даст либо красивую историю Вашей квартире, либо не очень, т.к. будет требовать дальнейших расспросов и проверок Вашего контрагента... Поэтому сразу приготовьте те документы, которые может быть остались в Вашем архиве от предыдущего владельца, которые сразу развеят сомнения будущих покупателей. Тут, конечно, играет большую роль - сколько Вы сами владеете квартирой. Если очень давно - это снижает риски. Но, если недавно, то предыдущее владение будет играть огромную роль! В том числе и для цены Вашей квартиры!
Есть ещё сопровождающие объект справки и документы, которые уже не будут иметь отношение к праву собственности, но, вполне, смогут разукрасить Ваши действия по организации сделки.
Справка форма 9 - о зарегистрированных (прописанных)лицах на сегодняшний день в данном Объекте.
Справка форма 9 архивная - о всех зарегистрированных лицах, а также снятых с регистрации за всё время Вашего владения Объектом.
Справка форма 7 - о характеристиках Объекта.
Тех.паспорт - очень нужный документ для старого фонда, т.к. только в нем или в дополнительно заказанных справках из ПИБа(проектно-инвентаризационное бюро), можно найти сведения о перекрытиях и кап.ремонтах. Если помните статью о знакомстве с Объектом, то понимаете на сколько это важные данные.
Есть вопросы - заходите в телеграмм https://t.me/anp812 или пишите по ссылке https://anpeterburg.ru/, или просто позвоните 8(812)642-06-86
Следующая статья - Как оценить и отрекламировать квартиру. Подписывайтесь, не пропустите.