Для начала нужно стать агентом для себя самого. Это значит - разделить функции Я-хозяин квартиры, любящий или не очень свою квартиру и имеющий личные планы, и Я-агент, объективно видящий ситуацию, продающий в определенные сроки и понимающий все дальнейшие последствия своих действий или бездействий, трезво оценивающий предложения исходящие от контрагента, т.е. Покупателя или его представителя, а также оценивающий перспективы рынка недвижимости в данный конкретный момент времени.
Агент(т.е. Вы сами) знакомитесь с Объектом, с документами по Объекту, а также с хозяином Объекта... Сейчас подробно напишу как это делать!
Этап 1. Знакомство с Объектом.
Забываете, что это Ваша квартира! И пошли! Подходите к дому (сразу делайте фото!) Посмотрите, вокруг - детские и спортивные площадки, дет.сад, школа, поликлиника, магазины, ухоженный газон вокруг дома, шикарная булочная напротив...
Чем хорош Ваш микрорайончик? или чем плох - рядом с парадной мусорка, у соседней парадной пьяный человек сидит, ни одного дерева кругом(особенно касается старого фонда), не выброшенный диван неподалеку... Проверяем парковки!!! Есть ли? Встанет ли машина возле дома? Или придется искать Покупателя без машины?
Смотрим фасад - ухожен или нет? а вон на 5 этаже трещина идет, а тут лепнина шикарная, а тут штукатурка отвалилась, а тут кирпич - прекрасно, что с ним будет... Год постройки!!! Какой??? Придем домой - посмотрим в документах год и какая степень износа здания!
Заходим в парадную(сделайте фото) - и по плану: чисто-не чисто, окрашено или плитка, надписи, запахи, мусоропровод и что вокруг него, лифт гремит или новенький, тихий и т.д.
Это всё - уже первые впечатления от Вашей квартиры!
Вот наконец заветная дверь. Открываем ее - тут начинается второе впечатление от Вашей квартиры! Чистота не только залог здоровья, но и хорошей продажи! Если квартира не убрана, а ещё хуже захламлена, с неприятными запахами - это упущение, которое приводит к серьезному занижению цены. Поэтому рекомендую (как агент агенту говорю) - вычистить продаваемый объект, тем более, что Вы так или иначе с него собрались съезжать и при освобождении всё равно половину ненужного выбросите. Сделайте это раньше - это принесет свои приятные плоды, выраженные либо в скорости, либо в сумме продажи. Дальше, ремонт!
Ремонт нынче продается!!! Забудьте старые сказки 90х ( я там тоже была, помню...) - "Мы покупаем стены". Время уже это ушло! Одни уже напокупались этих стен и наремонтировались..., другие, покупая в ипотеку из последних сил и средств, ужаснуться от одной мысли, что им ещё и ремонт делать. Поэтому предпочтительней квартира с ремонтом. А продать квартиру требующую ремонта - ой, как тяжело, даже, если она по цене правильно заявлена, т.е. ниже по рейтингу. Покупатель предпочтет разумно доплатить (тем более ипотека ж всё равно), но купить сразу, чтоб всё готово, кухня, техника, мебель, отремонтированный санузел и т.д.
Уровень и дата ремонта тоже играет роль в цене. Теперь пройдитесь по своей квартире - зацените уровень ремонта, вспомните когда и как делали. Если просто чистенькая - тоже хорошо! Делайте фото!
Кстати, как фотографировать правильно - будет отдельный пост. Если же срочно надо посоветоваться - заходите в телеграмм https://t.me/anp812 и пишите свой личный вопрос по ссылке https://anpeterburg.ru/, можно и просто позвонить 8(812)642-06-86
Метражи. Вот дошли до них! Тут никакого "на глаз" быть не может! Берёте Техпаспорт - выдает БТИ по району или справку по форме 7 (характеристика объекта) - берем её в паспортном столе ЖЭКа, и прямо по ней смотрим, а потом прямо по ней ставим в рекламу. Год постройки - 1976г.п. Общая площадь - 60,7кв.м. Кухня 6,3кв.м. Комнаты 18,2+13 и т.д. Эти метражи Вам дадут первый шаг для того, чтобы прицениться к аналогам, выставленным в рекламу. Ведь знакомство с Объектом должно привести Вас к четкому пониманию - сколько квартира стоит! По метражам Вы будете примерять цену. А теперь опять забыли миф " Сколько стоит квадратный метр в Вашем районе?". Это пошло от Застройщиков, которые продавали метр в строящемся доме. Метр стоит в нашем строящемся доме, заявлял Застройщик, 150т.р. Значит,если Вам нужна квартира 35кв.м, то с Вас - 35 умножить на 150, а, если 78кв.м, то с Вас - 78 умножить на 150. Сейчас, кстати, такого и у Застройщика нет, он тоже смотрит видовая ли, этаж какой, планировка удобная ли и т.д. и под это ставит стоимость квадратного метра данной квартиры. А на вторичном рынке такого не было никогда!!! Сравните в хрущевке квартира и квартира в сталинке - стоят рядом, а цена за 1 метр очень-очень-очень разная! Вот и нам надо оценить именно наш конкретный Объект!!!
Кстати, как найти правильную цену своей квартире - будет отдельный пост. Если же срочно надо посоветоваться - заходите в телеграмм https://t.me/anp812 , пишите свой личный вопрос по ссылке https://anpeterburg.ru/, можно и просто позвонить 8(812)642-06-86
Не забываем про этаж! Первый редко кому нужен - это существенно скажется на ценнике. Последний не так страшно, но память о протечках людей беспокоит... хотя, на мой взгляд, ЖЭК чердак приведет в порядок, что сейчас активно делается, а сосед, который постоянно заливает Вас, может и не съехать... Да, ещё есть в пятиэтажках-хрущевках вместо чердака только плита, холодновато получается. Ну, и конечно 5/5, если ещё и без лифта - идти тяжело, я уж не говорю про старый фонд, где есть и 6/6 без лифта, а, если учесть высоту потолка, т.е. пролеты на лестнице в 3 метра - вот и судите почему не всем это нравится.
Хочу ещё добавить про старый фонд(СФ) и старый фонд с капремонтом(СФК) сжато, о главном. СФ и СФК - это отдельная тема!!! Надеюсь, осилю ее позже. Для нашего любимого города - музея под открытым небом - это очень актуальная информация для оценки Вашего Объекта. Перекрытия!!! Какие они в Вашем доме? Дерево по дереву, металлические балки или железобетон? Деревянные перекрытия - Покупателя настораживают, хотя бывают аж из мореного дуба, говорят крепче металла. Металлические балки появились в начале прошлого века, и это считается Покупателем более надежным вариантом для СФ. А вот железобетон в историческом Центре города говорит, что был капремонт данного здания или постройка уже послевоенная, и ценится Покупателем как лучший вариант в Центре Санкт-Петербурга.
Соответственно, от приоритета Покупателя и придется далее нам составлять цену квартирам данного фонда.
Итак, коротенько Вы провели "знакомство с Объектом" так, как это делает агент при первом осмотре. Посмотрели на него объективно для будущей правильной оценки! Дальше идем к документам.
Как правильно оценить Объект будет пост отдельный. Если же срочно надо посоветоваться - заходите в телеграмм https://t.me/anp812 и пишите свой личный вопрос по ссылке https://anpeterburg.ru/, можно и просто позвонить 8(812)642-06-86