Сегодня поговорим о том, как лучше сдавать жилье - в долгосрочную или краткосрочную аренду. Этот вопрос волнует многих инвесторов в недвижимость, и я сам не раз сталкивался с подобной дилеммой.
Давайте разберемся, какие преимущества и недостатки есть у каждого варианта, и как выбрать оптимальную стратегию для вашей инвестиционной недвижимости.
Долгосрочная аренда: стабильность vs. меньший доход
Начнем с долгосрочной аренды. Это классический вариант, когда вы сдаете квартиру на длительный срок - обычно от нескольких месяцев до нескольких лет.
Плюсы долгосрочной аренды:
- Стабильный доход. Вы знаете, сколько будете получать каждый месяц.
- Меньше хлопот. Не нужно постоянно искать новых жильцов и заниматься уборкой.
- Меньше износ имущества. Долгосрочные арендаторы обычно бережнее относятся к жилью.
Минусы долгосрочной аренды:
- Меньший доход по сравнению с краткосрочной арендой.
- Риск нарваться на проблемных жильцов, от которых сложно избавиться.
- Сложнее повышать арендную плату.
Краткосрочная аренда: высокий доход vs. больше работы
Теперь поговорим о краткосрочной аренде. Это когда вы сдаете жилье на короткий срок - от нескольких дней до нескольких недель.
Плюсы краткосрочной аренды:
- Более высокий доход. В среднем, на 30-50% выше, чем при долгосрочной аренде.
- Гибкость в ценообразовании. Можно повышать цены в высокий сезон.
- Возможность использовать жилье самому, когда оно свободно.
- Меньше рисков с проблемными жильцами.
Минусы краткосрочной аренды:
- Больше работы. Нужно постоянно искать новых жильцов, заниматься уборкой, встречать гостей.
- Нестабильный доход. В низкий сезон квартира может простаивать.
- Больше износ имущества.
Что выбрать: долгосрочную или краткосрочную аренду?
Выбор между долгосрочной и краткосрочной арендой зависит от многих факторов. Вот несколько вопросов, которые помогут вам определиться:
- Сколько времени вы готовы уделять управлению недвижимостью?
- Насколько важна для вас стабильность дохода?
- Где расположена ваша недвижимость? В туристическом городе краткосрочная аренда может быть выгоднее.
- Какова конкуренция на рынке краткосрочной аренды в вашем городе?
- Готовы ли вы заниматься продвижением своего объекта на площадках для посуточной сдачи?
Советы по сдаче жилья в краткосрочную аренду
Если вы решили попробовать краткосрочную аренду, вот несколько советов:
- Выберите правильное расположение. Для краткосрочной аренды лучше подходят квартиры в центре города или рядом с достопримечательностями.
- Сделайте качественный ремонт и обстановку. Гости краткосрочной аренды ожидают уровень комфорта как в отеле.
- Профессионально сфотографируйте квартиру. Хорошие фото - залог высокой заполняемости.
- Установите адекватные цены. Изучите рынок и установите конкурентные цены. Не забывайте про сезонность.
- Автоматизируйте процессы. Используйте специальные сервисы для управления бронированиями и общения с гостями.
- Наймите помощников. Клининг, встреча гостей - все это можно делегировать.
- Будьте готовы к нестандартным ситуациям. Гости могут приехать ночью или сломать что-то в квартире. Нужно быть готовым быстро решать такие проблемы.
Советы по сдаче жилья в долгосрочную аренду
Если вы выбрали долгосрочную аренду, вот что нужно учесть:
- Тщательно выбирайте жильцов. Проверяйте их платежеспособность и репутацию.
- Заключайте подробный договор аренды. Пропишите все условия, включая порядок оплаты и правила проживания.
- Берите страховой депозит. Обычно это сумма, равная месячной арендной плате.
- Регулярно проверяйте состояние квартиры. Хотя бы раз в полгода проводите осмотр.
- Будьте готовы к ремонту. После каждого долгосрочного жильца обычно требуется косметический ремонт.
- Индексируйте арендную плату. Прописывайте в договоре возможность повышения платы раз в год.
- Будьте внимательны к жалобам соседей. Если жильцы создают проблемы, лучше с ними расстаться.
Налогообложение при сдаче жилья в аренду
Важный момент, о котором нельзя забывать - это налоги.
Знаю много коллег-знакомых, кто сдает свою недвижимость и никаких налогов при этом не платит. Считаю, что это неправильно. Тем более, когда государство предельно упростило все формальные процедуры для граждан: онлайн регистрируешься самозанятым за 5 минут и платишь 4-6% от поступаемых арендных платежей. Не хочешь быть самозанятым - регистрируйся как индивидуальный предприниматель - также онлайн.
И спишь спокойно и бюджет страны помогаешь наполнять.
Как совместить долгосрочную и краткосрочную аренду
А что, если попробовать совместить оба варианта? Это возможно, и я сам использую такую стратегию.
Вот как это работает:
- В низкий сезон (обычно это осень и зима) я сдаю квартиру в долгосрочную аренду. Заключаю договор на 6-8 месяцев.
- В высокий сезон (весна и лето) перевожу квартиру на краткосрочную аренду. В это время спрос высокий, и можно хорошо заработать.
- В договоре долгосрочной аренды прописываю условие, что жильцы должны освободить квартиру к определенной дате.
- Перед высоким сезоном делаю небольшой косметический ремонт и подготавливаю квартиру для краткосрочной аренды.
Такой подход позволяет получить стабильный доход в низкий сезон и максимизировать прибыль в высокий сезон. Конечно, это требует больше усилий и планирования, но результат того стоит.
Более подробно о своих стратегиях инвестировния в недвижимость рассказываю в своем тлг-канале - заходите:
Как выбрать оптимальную стратегию аренды для вашей недвижимости
Итак, как же выбрать, что лучше - долгосрочная или краткосрочная аренда? Вот алгоритм, который поможет вам принять решение:
- Оцените расположение недвижимости. Если это центр туристического города или район рядом с достопримечательностями, краткосрочная аренда может быть выгоднее.
- Проанализируйте рынок. Изучите спрос на долгосрочную и краткосрочную аренду в вашем районе. Какие цены? Какая заполняемость?
- Оцените свои временные ресурсы. Готовы ли вы уделять много времени управлению недвижимостью или хотите пассивный доход?
- Посчитайте потенциальный доход. Сделайте расчеты для обоих вариантов, учитывая все расходы, включая налоги.
- Оцените риски. Подумайте, что для вас критичнее - возможность остаться без дохода на несколько месяцев или риск нарваться на проблемных долгосрочных жильцов.
- Проконсультируйтесь с экспертами. Поговорите с риелторами, юристами, бухгалтерами. Они могут дать ценные советы.
- Начните с малого. Если у вас несколько объектов, попробуйте разные стратегии и сравните результаты.
Помните, что нет универсально правильного решения. Все зависит от конкретной ситуации и ваших целей.
Истории успеха и неудач при сдаче жилья в аренду
За годы работы в сфере недвижимости я слышал много историй - как успешных, так и не очень. Вот пара примеров:
История успеха: Мой друг Алексей купил небольшую студию в центре Москвы и начал сдавать ее в краткосрочную аренду. Он создал уютный интерьер, сделал профессиональные фото и грамотно настроил рекламу. В результате его квартира была занята почти постоянно, а доход в 2-3 раза превышал доход от долгосрочной аренды в том же районе.
История неудачи: Другой знакомый, Сергей, решил перевести свою квартиру с долгосрочной на краткосрочную аренду. Он не учел, что его район не пользуется спросом у туристов. В итоге квартира простаивала, а расходы на коммуналку и уборку съедали весь доход. Через полгода Сергей вернулся к долгосрочной аренде.
Эти истории показывают, как важно тщательно анализировать ситуацию и быть готовым к изменениям.
Подводя итог могу сказать, что нет однозначной рекомендации, что лучше и выгоднее: долгосрок или краткосрок в аренде. В каждой ситуации надо смотреть вашу конкретную ситуацию и ваши цели. Я выбрал для себя смешанную схему, когда не в туристический "низкий" сезон сдаю длительно, а в "высокий" перехожу на посутку.
Также советую почитать: