Или есть ли жизнь в ничейном доме?
Человек пишет, что оказавшись без жилья он поселился в заброшенном доме, как Дядя Фёдор из Простоквашино. Можно ли легализовать своё положение в таком доме или оформить его в собственость? Да, такие перспективы есть.
Если у дома действительно нет хозяев, то есть три варианта стать его собственником (а заодно и собственником земельного участка под домом).
Первый вариант - вступить в права по закону о сквоттинге. Это долго, но если спешки нет и претендентов на имущество - тоже, а соседи готовы подтвердить ваше владение домом в суде, можно заморочиться.
Сквоттинг - самовольное заселение покинутого или незанятого места людьми, не являющимися его собственниками или арендаторами.
Если гражданин давно проживает в доме, хозяином которого не является, то суд на основании «приобретальной давности» может признать его собственником объекта. п.1 ст. 234 ГК РФ устанавливает пять условий для этого:
Длительность: 15 лет для недвижимого имущества, 5 лет - для иного имущества.
Непрерывность. Потенциальный приобретатель должен доказать, что каждый день в течение всего срока он был владельцем вещи. Например, в отношении земельного участка доказательства должны быть представлены на все 365 дней за 15 лет.
Претендент должен владеть вещью, как своей собственностью. Важно: в основе владения вещью как своей собственной не могут также лежать вещные права лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК). Во всех этих случаях граждане и юридические лица хотя и владеют имуществом, но не как своим собственным, а как чужим.
Открытость. Окружающие должны иметь возможность наблюдать владение. Сокрытие владельцем своего владения данной вещью является нарушением этого требования.
Добросовестность. Важно: владение, возникшее в результате совершения уголовного преступления, ни при каких условиях не может вести к возникновению права собственности. Владелец, который знает или может знать, что владение возникло в результате уголовного преступления, не может рассматриваться как добросовестный.
Сложностей много, есть риск отказа. Т.к. зачастую, в качестве подтверждения добросовестности владения, суд требует доказательства оплаты коммунальных платежей, к которым у сквоттера может не быть доступа.
Второй вариант. Признание имущества выморочным и выкуп его с аукциона.
Выморочным называется имущество — недвижимость, земля, ценные бумаги, драгоценности — оставшееся после смерти владельца, у которого нет наследников.
Тут нужно совершить три действия. Обратиться в местную администрацию с заявлением о поиске владельца недвижимости. В случае, если выяснится, что владелец умер или официально отказался от владения имуществом, а наследники не вступили в свои права в законный срок, имущество будет признано выморочным и перейдёт на баланс государства (в местный муниципалитет). Откуда будет выставлено на торги и может быть выкуплено новым владельцем или другим, более активным в аукционе, человеком.
Как видите, есть риск заморочиться с выморочкой, но не стать владельцем.
Третий вариант - найти бесхозный дом.
Ситуацию с находками вещей, не имеющих владельца, регулируют положения ст. 225 ГК РФ «Бесхозяйные вещи», в соответствии с которыми:
1. Безхозяйной вещью признают ту, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
2. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 3. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Этот вариант видится мне самым быстрым, с точки зрения законодательства. Обратиться в муниципалитет с целью признания дома безхозяйным и поставить его на учёт, став уполномоченным управлять муниципальным имуществом. Это, в том числе, позволит подключить к дому коммуникации. Через год обратиться в суд с просьбой узаконить право собственности на недвижимость.
В чём-то могу ошибаться, т.к. занимаюсь техническим обследованием и строительством домов, а не сквоттингом и сроками приобретательной давности. Тут пусть юристы поправят. Но лично знаю людей, которые занимались выморочкой домов и участков в Подмосковье с их последующей успешной продажей.
