В условиях высоких (считай - заградительных) ипотечных ставок рынок недвижимости сильно меняется. Несмотря на заметное снижение спроса, люди все равно продают и покупают квартиры, но рынок переориентировался на обменные операции и альтернативные сделки.
Особенности современного рынка недвижимости
Сложности продажи
В текущих условиях простого размещения объявления для продажи квартиры недостаточно. Даже самого качественного с фотографими от профессионального фотографа. Рынок сейчас активно функционирует за счет обменных операций, где ключевую роль играет доплата при обмене меньшей квартиры на большую.
Все больше покупателей, звонящих по твоему объявлению, продают что-то свое. Часто люди начинают ездить на просмотры нового жилья, когда еще и свое жилье не продано и стоит в рекламе по завышенной цене - т.е. когда продастся - не известно. Поэтому всегда советую всем риэлтерам при первом общении с покупателем выяснять "форму" их денег. В текущих условиях это сбережет вам кучу времени от пустых поездок на показы своих объектов для вот таких "интересующихся". Я это называю - "съездить на экскурсию".
Изменение среднего чека по ипотеке
Банки фиксируют существенное снижение среднего чека по ипотеке. Даже в крупных городах-миллионниках эта сумма не превышает 3 млн рублей.
Это свидетельствует о том, что покупатели стали более осторожными и предпочитают либо менее дорогостоящие варианты жилья либо максимально изыскивают для покупки собственные средства, а ипотеку берут на небольшой остаток. Потому что брать значительные суммы в ипотеку по нынешним ставкам - это самоубийство.
Роль риелторов в современных условиях
Сложные альтернативные сделки
В нынешних реалиях роль риелтора снова становится критически важной. Вспоминаю недавние массовые разговоры на рынке на тему "зачем мне риэлтер". Конечно, когда рынок простой и действует по принципу "взял денег в банке - купил квартиру у застройщика" - значение риэлтера сильно снижается и каждый покупатель был "сам себе риэлтер".
А теперь построение альтернативных цепочек, включающих иногда до пяти-шести квартир, помноженных на субсидии, несовершеннолетних, частичную ипотеку и тд - требует профессионального подхода.
Риелтор не только подбирает объекты, устраивающие каждую сторону, но и координирует сроки и условия всех участников сделки, контролирует их выполнение всеми участниками. Да и в конце концов риэлтер является психологом, третьей стороной, советчиком и много кем еще в процессе таких вот "многоходовок".
Работа с особыми случаями
Особую сложность представляют сделки с участием квартир, где есть детские доли или объекты, находящиеся в залоге у банка. В таких ситуациях профессиональное сопровождение риелтора становится необходимым для успешного завершения сделки.
Изменения на первичном рынке
Новая стратегия покупателей
Ранее покупатели часто приобретали новостройки в ипотеку, а затем продавали старое жилье. Теперь ситуация изменилась: большинство покупателей новостроек сначала продают вторичное жилье, используя вырученные средства в качестве первоначального взноса. При этом сумма первоначального взноса полчается значительной, а на остаток уже берется небольшая ипотека.
Traid-in схемы от застройщиков
В ответ на изменившиеся условия застройщики начали активно сотрудничать с агентствами недвижимости, предлагая схемы trade-in. При такой схеме старая квартира передается застройщику для продажи, а полученная сумма учитывается при покупке нового жилья.
Причины все те же - денег у людей на покупку как не было, так и нет, а в банках теперь их не взять, как раньше.
Адаптация риелторов к новым условиям
Углубленный маркетинг
На нынешнем рынке надо более тщательно подходить к маркетингу продаваемых объектов и глубоко работать с продавцами и покупателями для выявления их потребностей и формирования эффективной стратегии продажи. Теперь иногда проще и быстрее помочь с продажей жилья твоего потенциального покупателя, чтобы одновременно продать ему свой объект.
Иными словами - чтобы успешно продавать недвижимость сейчас надо прилагать кратно больше усилий.
Текущие тенденции и прогнозы рынка
Комфортные условия для альтернативных сделок
Да, текущий рынок благоприятен для проведения альтернативных сделок. Это, практически "царство альтернативщиков". Снова вернулись уже подзабытые цепочки, сбор в кабинетах у нотариусов сразу по 10-15 человек для одновременного проведения нескольких сделок, прописывание взаиморасчетов по цепочке и тд. Кто застал те времена, тот поймет.
Аренда вместо покупки
Наблюдается тенденция к выбору аренды вместо покупки, которая, вероятно, сохранится до момента, когда ставки начнут движение вниз. Некоторые потенциальные покупатели предпочитают поснимать жилье до момента, когда ситуация с ипотекой нормализуется. Эта тенденция уже привела к очень значительному росту цен на аренду жилья.
Конкуренция между продавцами
Осенний период характеризуется усилением конкуренции между продавцами на вторичном рынке. А покупатели - наоборот - неспеша выбирают, торгуются, смотрят.
Таким образом, несмотря на сложные экономические условия, рынок недвижимости продолжает функционировать, адаптируясь к новым реалиям и предлагая альтернативные решения для покупателей и продавцов.
Советую почитать: