Недавние изменения в условиях льготного ипотечного кредитования привели к значительному снижению спроса на новостройки, который уменьшился на 40–50%. Это обстоятельство вызвало охлаждение на рынке первичной недвижимости. В течение последнего месяца большинство аналитиков отметили как сокращение, так и практически нулевую динамику средних цен на жилье. Падение спроса способствует накоплению экспозиции, несмотря на то что активность застройщиков остается низкой. Ожидается, что в ближайшие месяцы сохранится текущий тренд.
Средние цены на новостройки
По данным «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость новостроек в 18 крупнейших регионах России (включая 16 городов-миллионников, а также Московскую и Ленинградскую области) на середину сентября составила 174,1 тыс. рублей за квадратный метр, что на 0,2% больше по сравнению с прошлым месяцем. В то же время, согласно оценкам «Этажей», этот показатель для всей страны составляет 137,4 тыс. рублей за квадратный метр, с ростом на 3,2%. Анализ «Яндекс Недвижимости» показал снижение цен на 0,2% до 166 тыс. рублей за квадратный метр.
Самый значительный рост средней стоимости новостроек за последний месяц наблюдается в Омске и Волгограде — на 1,1%, до 141,4 тыс. и 130 тыс. рублей за квадратный метр соответственно. В Краснодаре средняя цена снизилась на 3,1%, составив 166,6 тыс. рублей за квадратный метр. В Казани наблюдается увеличение средней стоимости жилья на 0,9%, до 181,3 тыс. рублей за квадратный метр.
В Москве новостройки стоят в среднем 371,9 тыс. рублей за квадратный метр, что на 0,4% больше по сравнению с предыдущим месяцем. В Санкт-Петербурге отмечен спад цен на 0,3%, до 259,9 тыс. рублей за квадратный метр. Средняя стоимость лота на первичном рынке в крупнейших городах страны составляет сейчас около 20,9 млн и 11 млн рублей соответственно.
Причины снижения цен на новостройки
Рынок начал испытывать снижение цен после завершения программы массовой льготной ипотеки. По словам коммерческого директора «Яндекс Недвижимости» Евгения Белокурова, хотя этот тренд остается довольно сдержанным, фактический спрос сократился на 40–45%. Тем не менее управляющий директор первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев отмечает, что покупатели уже частично адаптировались к высоким ставкам и механизмам стимулирования спроса.
В то же время конъюнктура способствовала росту объема предложения на рынке: за месяц он увеличился на 8%, а в годовом исчислении — на 51%. Аналитики «ЦИАН.Аналитики» также зафиксировали увеличение экспозиции на 12% за месяц.
Как зарабатывать даже на падающем рынке недвижимости - в моем тг-канале, заходи:
Динамика предложения и проектное финансирование
Несмотря на растущее предложение, активность по выводу новых проектов остается низкой. Алексей Попов из «ЦИАН.Аналитики» указывает на то, что в Московском регионе продажи в январе—августе стартовали в корпусах общей площадью 1,01 млн квадратных метров — это ниже фоновых значений последних двух с половиной лет на 33%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области этот показатель составляет 0,37 млн квадратных метров — снижение на 32%.
Разработчики стремятся избежать массовых распродаж и переходят к более осторожным темпам реализации проектов. Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев подчеркивает возможность задержки продажи более ликвидных лотов до лучших времен.
На ситуацию также влияет дорогое проектное финансирование и ужесточение политики банков по одобрению новых проектов. Евгений Белокуров ожидает умеренного снижения цен на новостройки в ближайшие месяцы; однако массового обвала не предвидится.
Перспективы рынка новостроек
Многие потенциальные покупатели жилья занимают выжидательную позицию из-за высоких ставок по ипотеке. Дальнейшая конъюнктура рынка будет сильно зависеть от решений властей относительно лимитов по семейной ипотеке. Даже гипотетическая приостановка этой программы не приведет к мгновенному снижению цен из-за продолжающегося спада спроса.
Таким образом, рынок первичной недвижимости в России сталкивается с множеством вызовов: от снижения спроса до сложностей с финансированием проектов. Ожидается дальнейшая корректировка цен и адаптация как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков к новым условиям рынка.
Также почитайте: