Роман Серов
Рынок ипотеки переживает непростые времена – большинство льготных программ уходят в прошлое, а ставки по стандартным для большинства граждан заградительными. Что ждет самую популярную - семейную ипотеку и какие у нее есть альтернативы, читайте в материале "Прайма".
Читайте ПРАЙМ в нашем Telegram-канале
После повышения ключевой ставки рыночная ипотека стала недоступной для большинства россиян, а условия по льготным программам заметно ужесточились. Это привело к сокращению доли ИТ-ипотеки вдвое (до 5-7% в общей выдаче по оценке ЦИАН). Ипотека с господдержкой вовсе ушла в прошлое, а доля стандартной по разным оценкам не превышает 15-20%.
При этом доля продаж жилья за наличные сократилась до 20%, на вторичке больше, на первичке меньше. А в целом спрос на первичку в мегаполисах только за август сократился почти наполовину, а в отдельных городах-миллионниках – на все 70%, подсчитали в "РБК-Недвижимость".
В этой ситуации главным драйвером сектора остается семейная ипотека. На нее по итогам года придется около 70% среди всех ипотечных программ против 50% в первом полугодии, прогнозируют в ЦИАН. Даже после ужесточения она остается для россиян одним из немногих шансов улучшить жилищные условия.
Законом о бюджете на реализацию этой программы в 2024 году предусмотрены ассигнования в объеме 223,8 миллиарда рублей. Однако даже столь значительной суммы не хватает на кредитование всех потенциальных покупателей. В сентябре 2024 года выдача семейной ипотеки была приостановлена из-за практически полного исчерпания лимитов. Министерство финансов изучает возможность дополнительного финансирования программы, но не исключено, что выдача займов в ее рамках продолжится только в 2025 году.
Судьба семейной ипотеки
Проект федерального бюджета на 2025-2027 годы предусматривает до 1,5 триллиона рублей на семейную ипотеку и более 1,3 триллиона рублей на остальные льготные программы. Вероятно, они будут адресными в отличие от ипотеки с господдержкой, завершившейся в этом году
Но пока наиболее выгодным вариантом выглядит семейная ипотека. Уже с июля 2024 года взять ее в столице и крупных городах могут только семьи с ребенком младше шести лет.
"Снижение рыночных ставок не будет быстрым. Ведь ЦБ РФ дает прогноз по постепенному снижению ключевой ставки, которая как раз влияет на рыночную ипотеку. Поэтому если сейчас есть вариант получить такую ипотеку и есть возможность её выплачивать, стоит воспользоваться таким предложением", - говорит доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г.В. Плеханова Мария Ермилова
Полной отмены семейной ипотеки эксперты не ожидают, поскольку программа носит стратегический характер и направлена на поддержку демографии, а не только на улучшение жилищных условий граждан.
А вот ужесточение требований весьма вероятно – за время действия программы они уже не раз менялись. Многие банки уже корректируют планку первого взноса, увеличив его с 20 до 30, а то и 50 процентов. Не исключены и другие изменения, например, включение в сделку дополнительных банковских продуктов, наконец, увеличение ставки с начала 2025 года.
Поэтому желающим взять семейную ипотеку и имеющим на это право стоит поспешить. Даже установление планки шестилетнего возраста ребенка отсекло до половины потенциальных клиентов. Какими будут новые ограничения, остается только догадываться.
"Но значительного сокращения спроса ждать не следует, так как покупатели, сохраняющие возможность оформить заем, вероятно, ускорятся с принятием решения, опасаясь дальнейшего ужесточения условий программы, например, повышения льготной ставки", - считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум".
Сейчас с минимальным первоначальным взносом 20% в рамках льготного лимита 12 миллионов рублей заемщики в рамках семейной ипотеки могут приобрести квартиры стоимостью до 15,03 миллиона рублей. На первичном рынке столицы в этом ценовом диапазоне сейчас представлено порядка 40 тысяч лотов, из них около 16 тысяч – в "старой" Москве. Правда, по большей части это однокомнатные квартиры, не отвечающие потребностям семей с детьми. Но при желании можно найти и "двушку", правда, весьма скромную.
Альтернатива есть
По словам руководителя управления прямых продаж ГК ФСК Екатерины Чурюкиной, замедление рынка больше коснулось покупателей жилья в массовом сегменте. В среднем в проектах комфорт-класса продажи снизились приблизительно на 20%. В сегменте бизнес и выше падений нет, а по некоторым проектам, продажи даже выросли, приводит она статистику компании.
Но в целом динамику рынка определяет именно массовый сегмент. Чтобы избежать в нем проседания и обеспечить продажи, участники рынка обсуждают возможные альтернативы льготной ипотеки. Это различные финансовые инструменты, которые застройщики самостоятельно или совместно с банками предлагают своим клиентам. Возможны рассрочки от застройщика, от банков на ипотечный кредит, различные ипотечные продукты, которые разработаны как на базе семейной, так и на базе стандартной ипотеки. Основная задача этих программ сделать приобретение квартиры доступной для покупателя.
Правда, все эти программы предлагают льготную ставку лишь на время или лишь на ограниченную сумму. Таким образом, средний месячный платеж по большинству из них превышает 100 тысяч рублей, а средний рекомендованный доход начинается от 200 тысяч рублей. Это снижает спрос даже среди жителей крупных городов – не все могут похвастаться подобными зарплатами.
Спроса не будет, но цены останутся
Уже очевидно, что следующий год будет для девелоперов непростым. Это отразится как на темпах вывода новых проектов, так и финансовых инструментах, и, разумеется, на доступности жилья. Кроме того, в начале 2025 года ожидается введение паспорта ипотеки – единого стандарта, призванного снизить распространение высокорисковых схем и подробно информировать заемщиков об условиях кредита и его рисках.
"Некоторые успешные программы, такие как траншевая ипотека, субсидии от застройщиков и банковская ипотека становятся под угрозой. Условия выдачи ипотеки еще более ужесточатся", - полагает Чурюкина.
Тем не менее, эксперты не видят предпосылок для снижения стоимости квадратного метра – текущие финансовые модели проектов попросту не позволят существенно демпинговать. Застройщики для поддержания спроса будут предлагать и далее альтернативу ипотеке, доля рассрочек будет расти, будут и скидки на отдельные лоты в рамках акционных программ.
