В условиях высоких ставок по ипотеке (сегодня они уже 20-21% годовых) застройщики и банки начали предлагать разные альтернативные способы приобретения жилья. Однако эти схемы могут нести дополнительные риски для покупателей.
Давайте посмотрим особенности этих схем и в чем их риски для покупателей.
1. Ипотека со сниженной ставкой
Застройщики совместно с банками предлагают ипотеку по ставкам значительно ниже рыночных. Это достигается за счет того, что застройщик компенсирует банку недополученную прибыль, включая эту сумму в стоимость квартиры. Снижение ставки по ипотеке может достигать 10% и в этом случае заемщик получает ипотеку уже по адекватным 10-12% годовых.
Потенциальные риски:
- При досрочном погашении ипотеки экономия может не реализоваться
- Завышенная стоимость квартиры может привести к убыткам при продаже
- Возможное отсутствие защиты средств на эскроу-счетах
2. Кэшбэк от застройщика
Некоторые девелоперы предлагают вернуть часть стоимости квартиры в виде кэшбэка, который можно использовать для первоначального взноса или покупки дополнительных опцийв. виде мебели в квартиру, кладовки и тп. Вернуть по такой схеме обычно можно до 10—15% цены квартиры.
Особенности:
- Стоимость квартиры обычно увеличивается на сумму кэшбэка
- Могут быть ограничения по использованию материнского капитала и других субсидий
- Количество квартир по акции часто ограничено
3. Ипотека без первоначального взноса
Для привлечения клиентов без накоплений застройщики предлагают ипотеку без первоначального взноса.
Механизм работы:
- Застройщик может завышать стоимость жилья на размер взноса
- Разница передается покупателю как заем или пожертвование
- Возможно возникновение обязательств по уплате НДФЛ
- Дополнительные риски для покупателя в виде бОльшей суммы ипотеки и, следовательно, бОльшего платежа по ней.
4. Ипотека с платежом от нескольких копеек в месяц
Это вариант траншевой ипотеки, когда в первые годы заемщик платит символическую сумму, а основной долг выплачивается позже. В первые пару лет по такой схеме заемщик выплачивает ежемесячно буквально от нескольких копеек, до нескольких сотен рублей.
Ключевые моменты:
- Кредит выдается частями (траншами)
- Первый транш может быть минимальным, с символическим платежом
- Последующие транши выдаются по рыночной ставке
- Возможно удорожание квартиры или надбавка к ставке
Позиция Центрального банка
ЦБ РФ критически относится к подобным схемам, считая их рискованными как для заемщиков, так и для банков и в последнее время все активнее и активнее борется с распространением подобных схем на рынке новостроек.
Регулятор опасается, что такие практики могут привести к:
- Повышенному риску дефолта заемщиков
- Потенциальным убыткам банков из-за несоответствия стоимости залога сумме кредита
- Угрозе финансовой устойчивости кредитных организаций
Для минимизации рисков ЦБ ввел ограничения на ипотечные программы с экстремально низкими ставками и принял новые Ипотечные стандарты, которые вступают в силу с 2025 года.
Итого: при выборе схемы покупки новостройки в текущей экономической ситуации важно тщательно оценивать все условия и потенциальные риски, чтобы принять взвешенное решение. Иногда оказывается, что изначально заманчивое и выгодное предложение несет в себе настолько большие риски, что лучше от него отказатся.
Также советую почитать:
