Когда вы покупаете квартиру, вы становитесь её полноправным владельцем и можете делать с ней всё, что угодно: сдавать в аренду, продавать, дарить. Однако у собственников есть права, о которых многие даже не подозревают. А ведь этими правами часто пользуются недобросовестные управляющие компании, хитрые соседи, налоговая служба и судебные приставы.
Сегодня мы поговорим о законных возможностях собственников жилья, которые помогут вам сохранить ваше жильё, деньги и комфорт.
Право жить в квартире и использовать её для работы.
Закон разрешает использовать жилое помещение не только для проживания, но и для профессиональной деятельности (статья 17, части 2 и 4 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Условия для заработка в жилом помещении
Чтобы использовать свою жилплощадь для заработка или ведения бизнеса, необходимо соблюдать несколько важных условий:
* Владелец должен быть зарегистрирован и обладать правом собственности на имущество.
* Работы, проводимые в жилом помещении, не должны мешать соседям. Запрещается шуметь по ночам и создавать очереди у дверей.
* Необходимо соблюдать пожарные, санитарные и экологические нормы. В помещении не должно быть неприятного запаха, громко работающего оборудования и превышения нагрузки на общую электросеть.
Зарабатывать в жилом помещении могут как физические лица, так и индивидуальные предприниматели. Например, можно заниматься репетиторством, фотографией, бухгалтерским учётом, программированием, брокерской деятельностью, копирайтингом или писательством.
Если кто-то из соседей выражает недовольство по поводу ваших занятий со школьниками, это их личные проблемы. Однако существуют прямые запреты на использование личной недвижимости. Например, апартаменты нельзя переоборудовать под склад, офис, кондитерскую с пятью духовками или хостел.
Право вселять в квартиру членов семьи
Закон гласит, что в жилое помещение можно вселять только членов семьи, однако на практике это правило часто нарушается. Для признания родства не требуются кровные узы, регистрация брака или совместный бюджет. Таким образом, членом семьи может считаться троюродная сестра, гражданский муж или сын от первого брака. Эти люди могут проживать в квартире даже без регистрации, и соседи не имеют права возражать.
Пример: гражданин К. встретил девушку, и через некоторое время они стали жить вместе. У девушки есть маленький ребенок от первого брака.
После переезда соседи начали выражать недовольство из-за того, что ребенок громко плачет. Они вызвали участкового, но их действия были обречены на провал. Во-первых, малыш был несовершеннолетним, а во-вторых, мужчина прописал у себя девушку.
Люди, которых вселили в дом, имеют право пользоваться им наравне с хозяевами. Однако вселять кого-либо без согласия владельца запрещено. Исключение составляют несовершеннолетние дети.
Если владелец хочет прописать у себя дальнего родственника или будущего супруга, ему не могут отказать. Оснований для требования подтвердить родство также нет.
Право выселять посторонних и не выселяться самим
Вы можете выселить человека, с которым больше не поддерживаете семейных отношений. Например, муж имеет право выселить бывшую жену, если семья жила в его добрачной квартире или она принадлежала ему по брачному договору.
Чтобы выселить остальных членов семьи, нужно доказать, что у вас больше нет никаких семейных связей: нет общего хозяйства, бюджета, общения, помощи. Но если есть конфликт и утрачено доверие, то можно смело выселять сожителя, тетю, сестру, брата или невестку.
Однако с детьми всё немного сложнее. После развода супруг становится бывшим, а общий ребёнок не может стать таковым. Поэтому при выселении бывшего супруга суд оставляет за ребёнком право пользоваться жильем родителей. Когда ребёнку исполнится 18 лет, его тоже можно будет выселить.
Что касается владельцев, то их может выселить только суд. Например, если вы используете жилплощадь как склад для вредных ядов, завели тридцать кошек или сделали из дома свалку, его могут выставить на торги, продать, а потом вернуть часть денег.
Но сначала вам всё равно будут предлагать исправить ситуацию или просто оштрафуют.
Однако выселить хозяина очень непросто. Нужно чуть ли не сотни раз вызывать полицию, писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам, чтобы дело дошло до реального выселения. На практике случались такие примеры, когда соседи выселяли владельцев из-за постоянной громкой музыки.
Для проведения таких действий должны быть основания, подкреплённые доказательством, а также решение суда. Никто не сможет вас выселить, если вы гремите тарелками по ночам или громко плачет ребёнок.
Право не отдавать квартиру даже за долги, если это единственное жилье
Если вы должны деньги банку, партнёру по бизнесу или по алиментам, с вас могут взыскать задолженность за счёт имущества. Это может произойти несколькими способами:
1. По судебному приказу.
2. Через исполнительный лист, который направят на вашу работу.
3. Путем ареста автомобиля с последующей его продажей.
4. Даже если у вас есть жильё, его могут забрать за долги, но только если это не единственное место, где вы живёте.
Если у вас нет другого жилья, кроме того, которое есть, его не могут забрать и выселить. Это правило действует даже в отношении элитной недвижимости.
Забрать могут только ипотечное жильё, так как оно находится в залоге у банка. Если вы не платите ипотеку, недвижимость выставляют на продажу из-за долгов, а вас с маленькими детьми могут выставить за дверь.
Право регистрировать в квартире кого угодно
Вы, как законный владелец недвижимости, имеете право зарегистрировать в своём жилье любого человека, даже если он не является членом вашей семьи. Регистрация возможна как на временной, так и на постоянной основе.
Некоторые люди ошибочно полагают, что регистрация даёт им право распоряжаться помещением, как собственнику. Однако это не так. Прописанный человек не может продать или подарить дом, а также продлить временную прописку по своему желанию. Он может только заселить своего несовершеннолетнего ребёнка и указать ваш адрес при оформлении кредита.
Некоторые предприимчивые люди используют регистрацию близких родственников в своих целях, прописывая за определённую сумму посторонних людей. К сожалению, иногда такие ситуации заканчиваются печально.
Если вы не единственный владелец недвижимости, то для регистрации кого-либо необходимо получить согласие всех собственников. Но если вы единственный хозяин, то можете регистрировать кого захотите.
Право перевести квартиру в нежилое помещение
Вы имеете законное право преобразовать своё жилое помещение в офис, магазин или хостел. Для этого вам потребуется официально изменить статус вашей недвижимости, сделав её нежилой. Однако, чтобы осуществить эти изменения, необходимо выполнить несколько важных условий:
1. Апартаменты должны располагаться на первом этаже или выше, но под ними не должно быть жилых помещений.
2. Должен быть оборудован отдельный вход.
3. Переустройство должно быть согласовано с соседями, а их права соблюдены.
Если все эти требования выполнены, вы можете собирать необходимые документы и подавать заявление о смене назначения вашей недвижимости. Решение о переходе будет принято органами местного самоуправления в течение 45 дней. Я рекомендую обратиться к квалифицированному юристу, чтобы избежать возможных проблем с составлением заявления.
Причины, по которым вам могут отказать в смене статуса:
1. Отсутствие установочных данных о заявителе: ФИО, адрес регистрации, место жительства физического лица или наименования и места нахождения юридического лица.
2. Отсутствие документа, подтверждающего право собственности.
3. Исправления в тексте заявления, о которых не был уведомлен принимающий орган. Это могут быть зачеркивания или приписки.
Важно отметить некоторые риски, связанные со сменой статуса помещения. Например, если ваша недвижимость находится в прибрежной зоне, где часто случаются наводнения, и в случае чрезвычайной ситуации пострадает дом и ваше уже нежилое имущество, а местные или федеральные государственные органы решат компенсировать ущерб другим жильцам, есть риск остаться без компенсации. Обычно хозяева такой недвижимости не упоминаются в указах о компенсации, и все риски ложатся на них. Страховка может помочь в таких случаях.
Право регистрировать в квартире ООО
Вы можете без проблем зарегистрировать свою компанию по адресу вашей жилой недвижимости. Вам не нужно будет делать помещение нежилым. Вы и ваша семья можете продолжать жить по тому же адресу, где будет зарегистрировано ООО «Цветик-семицветик».
Кроме того, вы можете зарегистрировать юридическое лицо не в своей квартире, а, например, у вашей жены. Для этого необходимо получить её согласие и зарегистрироваться самому. Если собственник недвижимости является директором компании, то процесс регистрации становится ещё проще.
Иногда налоговая служба отказывает в регистрации ООО по месту жительства, аргументируя это тем, что жилое помещение нельзя использовать как нежилое. Утверждают, что это может привести к ликвидации компании из-за недостоверных сведений. Однако на самом деле нет никаких законных запретов на регистрацию юридического лица по адресу жилой недвижимости. Вопросы эксплуатации жилой недвижимости не входят в компетенцию налоговой.
Тем не менее, есть некоторые недостатки. По адресу вашей недвижимости будет приходить налоговая почта, поэтому важно отслеживать её. Если вы проигнорируете налоговые письма, то рискуете потерять свой бизнес.
Пример. Наталья решила открыть интернет-магазин у себя дома. Она хочет действовать по закону, поэтому ей необходима регистрация юридического лица. Однако Наталья не хочет тратить деньги на аренду помещения, поэтому она решила оформить ООО по адресу своей собственной недвижимости.
Право не пускать в квартиру посторонних и применять самозащиту
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации, никто не может без вашего разрешения войти в ваше жилище. Это касается как бывшего мужа, так и газовщиков или сантехников. Если кто-то попытается проникнуть без вашего согласия, вы имеете право применить меры самозащиты, такие как использование газового баллончика или спустить собаку. Однако такие действия следует предпринимать только в случае реальной угрозы жизни, а не для того, чтобы кого-то проучить.
Если к вам пришли полицейские, приставы или представители налоговой службы, они обязаны иметь при себе решение суда и получить ваше согласие на визит. Однако для правоохранителей есть исключения: они могут прийти без решения суда, если это необходимо для предотвращения преступления, задержания подозреваемых или спасения жизни. Никаких осмотров и проверок без возбуждения уголовного дела и соответствующего судебного решения они проводить не имеют права.
Налоговый инспектор может посетить ваше жилище только с согласия всех жильцов, поскольку выездная проверка не всегда означает, что доступ будет беспрепятственным. Поэтому попросите их предоставить решение суда, которое они должны сначала получить.
Право требовать от соседей соблюдения тишины и порядка
Апартаменты следует использовать так, чтобы не создавать неудобства для окружающих. Это значит, что нельзя шуметь ночью, проводить несогласованную перепланировку, портить общее имущество и даже выгуливать собак на детской площадке.
Все эти требования закреплены в законах и санитарных нормах: СанПиН 2.1.2.2645-10, статья 6.4; СНиП 23-03-2003, статья 6.3 КоАП РФ. В некоторых регионах правила пользования апартаментами могут быть дополнены местными нормативными актами. Например, в некоторых местах тишину нужно соблюдать даже в обеденное время, чтобы дать возможность маленьким детям соседей поспать.
Если ваши соседи нарушают ваши права, например, громко слушают музыку по ночам или портят общее имущество, а мирно урегулировать конфликт не получается, необходимо обратиться в полицию. Это поможет защитить ваши законные права и наложить на соседей штраф.
Право устанавливать камеру над дверью своей квартиры и кондиционер на фасаде
Вы имеете полное право установить камеру над своей входной дверью, напротив тамбура. Для этого не требуется ни согласие соседей, ни общее собрание жильцов. Вы не используете общедомовое имущество и не обрабатываете личные данные других людей.
Если управляющая компания хочет установить камеру на фасаде многоквартирного дома, необходимо организовать собрание жильцов для принятия решения.
Соседи могут предъявить вам претензии только в том случае, если камера будет направлена на площадку. В такой ситуации происходит обработка персональных данных без согласия, что запрещено законом.
Что касается установки кондиционера, то иногда для этого требуется переустройство общего имущества — стены с фасадом. Реконструкцию общего имущества нельзя проводить без согласия других жильцов.
Однако эта стена принадлежит вам как собственнику доли общего имущества. Поэтому установка кондиционера является допустимым действием.
При каких обстоятельствах могут запретить установку кондиционера:
* громкий шум и раздражающая вибрация;
* капли воды на балкон соседей снизу;
* закрытый обзор соседям;
* повреждение стены или появление трещины при установке;
* торчащие провода, которые могут угрожать пожарной безопасности.
Кондиционер не должен мешать окружающим. Но для большей уверенности рекомендуется ознакомиться с конкретными правилами монтажа техники на фасаде вашего дома.
Право пользоваться общим имуществом
Каждый владелец жилого помещения имеет право на часть общего имущества, включая стены, лестницы, подвалы, крышу, коммуникации, площадки и другие объекты. Хотя подтверждающих документов на этот счёт нет, ваша доля пропорциональна площади вашего жилья, и от неё нельзя отказаться. При этом вы обязаны оплачивать содержание общего имущества.
Важно отметить, что эта доля не может быть выделена в натуре, то есть вы не можете просто занять подвал и объявить его своим. Однако вы можете пользоваться им по договорённости с другими жильцами. Для этого необходимо провести собрание и получить одобрение большинства жильцов, а именно две трети голосов.
Вы можете без согласования ставить коляску у входной двери, ездить на лифте или гулять с ребёнком на детской площадке. А вот оборудовать пекарню на чердаке не разрешается.
Если ваши соседи самовольно заняли подвал и складируют там вещи, а ключи от помещения есть только у них, вы можете запретить им пользоваться подвалом и потребовать освободить его. В случае нарушения пожарной безопасности могут быть применены штрафы.
Право участвовать в управлении домом
Управлять домом — это право собственников, а не хозяйствующих организаций. Именно они решают, что ремонтировать, как оборудовать детскую площадку и нужен ли шлагбаум во дворе.
Существует несколько способов управления домом. Например, можно создать товарищество собственников или выбрать управляющую компанию (УК). Также можно самостоятельно инициировать собрание жильцов. Собрать всех жильцов может быть сложно, но есть вариант заочного голосования.
Если вы хотите, чтобы отремонтировали лестницу, организуйте собрание, проведите голосование, зафиксируйте его результаты в протоколе и передайте бумаги в УК.
Если управляющая компания не выполняет свои обязанности должным образом, вы можете направить претензию сначала директору, а затем в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.
Право защищать свои интересы и получать компенсацию убытков
К сожалению, в нашей жизни нередко встречаются ситуации, когда хозяйствующие организации не выполняют свои обязательства должным образом: не убирают подъезды, не чистят снег с крыш, а соседи открывают рядом хостелы.
В таких случаях важно иметь возможность защищать свои права на законном уровне. Начать можно с мирной беседы, но если она не принесет результатов, стоит обратиться в полицию с заявлениями, жалобами и письмами в государственные органы, а также подать судебные иски.
Рассмотрим следующий пример. Зима, во дворе лежит снег. Вы вышли из дома и увидели, что на вашу машину упал ком снега. Первым делом вы сделали фотографии и позвонили в полицию. Участковый приехал на вызов и составил все необходимые документы. После этого вы обратились в управляющую компанию (УК) и сообщили о случившемся. УК потребовала подтвердить, что инцидент произошёл во дворе. К счастью, во дворе есть камеры, и вы смогли получить записи с них и предоставить их вместе с необходимыми документами.
Если управляющая компания честная, она может решить вопрос мирным путём. Однако это происходит крайне редко. Споры с коммунальными службами — очень популярный сегмент судебных дел, и юрист может помочь вам добиться справедливости.
Отстаивая свои права, важно не переходить грань самоуправства. Прежде чем обвинять соседей, убедитесь, что они действительно виноваты.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
