После бурного роста цен на жилье с 2019 года все ждут снижения цен на квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и других городах. Оно, действительно, случится? И когда подешевеют квартиры? Поговорим о предпосылках
Чем был обусловлен аномальный рост цен на квартиры по всей России в 2019 году? Причина кроется в первичном рынке жилья (новостройки). В период карантина эта отрасль заметно просела, и государство решило поддержать строителей, создав инструмент льготной ипотеки.
Застройщиков, действительно, поддержали: люди побежали покупать квартиры в ипотеку под минимальную ставку, которая еще дополнительно снижалась самим застройщиком. Наверняка помните легендарные предложения под 0,1%. Естественно, с удорожанием самой квартиры: условно говоря, покупаете однушку по цене двушки, зато с низким ипотечным платежом на 30 лет.
Ажиотажный спрос привел к росту цен на новостройки. А вслед за ним разогнались цены и на вторичном рынке (хотя никакой льготной ипотеки там не было и нет), стал надуваться ценовой пузырь. И вот теперь мы сидим и ждем, когда же этот самый пузырь со свистом сдуется.
Когда же ценовой пузырь лопнет?
На вторичке, казалось бы, он должен был начать сдуваться еще с конца 2023 года, когда ключевая ставка резко пошла вверх и ипотека стала недоступна большинству покупателей недвижимости (на самом деле, тут есть нюансы). Но, если посмотрите цены предложений на вторичке, то они, в общем-то, массово не снижались ни в 2023-м, ни в 2024-м.
Ну хорошо, а что с первичным рынком, который питался одним главным источником, льготной ипотекой? Ведь льготку недавно отменили (а лимиты по семейной ипотеке, которая пока на плаву, говорят, будут исчерпаны уже к зиме). Не спешите потирать руки. Продажи, действительно, упали. По данным Росреестра, в Петербурге, например, за август зарегистрировано на 45% меньше договоров долевого участия, в Ленинградской области падение 32%.
Но застройщики и не собираются снижать цены, более того, такие застройщики как RBI, “Аквилон”, “Группа ЛСР”. AAG и др. даже поднимали цены летом. Строители идут на любые ухищрения - рассрочки, трейд-ин, субсидирование ипотеки только самим застройщиком (на первое время). Они пользуются тем, что клиент привык за последние годы смотреть не на стоимость квартиры, а на размер ежемесячного платежа.
Но главное даже не это. Ситуация такова, что в центре и спальных районах (это касается не только Санкт-Петербурга, но и других крупных городов) количество предложения сокращается: большинство территорий уже застроены, каждый новый проект, как правило, относительно небольшой, и вызывает повышенный интерес покупателей. Тем более если реализуется у метро, парка, в каком-то знаковом месте. Цены на такие объекты снижаться не могут по определению.
На окраинах, в полях, жилья строится очень много. Но и оно постепенно раскупается, поскольку ценник хоть и велик относительно доходов покупателей, но минимален относительно всего первичного рынка недвижимости.
Хоть мы постоянно и пишем о том, что студии в проектах-миллионниках - это неликвид, но что толку? На другое жилье у человека не хватает денег. И лучше студия неликвид, чем держать деньги под подушкой, пока их жрет инфляция.
Хорошие ставки по депозитам? Да, но все больше экспертов высказывают мнение, что держать крупные суммы на депозитах рискованно.
Другой вопрос, что после схлопывания льготной ипотеки на первичке многие покупатели пойдут покупать ту же малоликвидную студию на вторичке. Потому что она уже готовая (построенная), а стоит зачастую дешевле, чем у застройщика. Да, да, не удивляйтесь: люди, купившие новостройки по завышенным ценам, выходят потом со своими квартирами на вторичку и понимают, что продать их там даже за ту же цену нельзя, только с дисконтом (фиксируем убытки, господа).
Мне кажется, что с учетом сложившейся ситуации цены на типовое жилье “в полях”, на окраинах все-таки должны стать ниже. Небольшое снижение цен фиксируется уже сейчас, но пока это не стало явным трендом. Скорее всего, в открытую падать цены на жилье и не будут на первичке. Застройщики предпочтут давать скидки, бонусы, отталкиваясь от текущих ценников. Но, повторюсь, это касается типовых мега-проектов. Все, что штучное, небольшое, повыше классом, с интересной концепцией дешеветь не будет. Тем более если мы говорим о крупных городах, где много высокооплачиваемой работы и возможностей.
Вторичный рынок: цены упадут?
Расслоение предложения по качеству все более заметно и на вторичном рынке. Почему цены на квартиры на вторичке не падают? (опять же, берем в качестве примера Санкт-Петербург, я тут вижу картину изнутри как практикующий риэлтор). Проблема в том, что качественного предложения мало.
👉Есть старый дореволюционный фонд, где куча проблем с износом конструкций, перекрытий, с неблагополучными соседями, отсутствием парковок и так далее. Такое жилье не растет в цене и, скорее, даже дешевеет. Даже если топовые локации в историческом центре.
Так, инвесторы зачастую готовы покупать большие квартиры под расселение даже в местах с золотыми адресами, не дороже 120-130 тыс. рублей за кв. м.
👉Есть советский жилой фонд, который тоже не в чести, особенно панельные дома. Покупатели приобретают такие квартиры неохотно, даже если рядом метро, парк. Боятся, что их хрущевки скоро снесут, кто-то боится соседей-бабушек, забывающих закрыть газ, алкоголиков в своем дворе, боятся насекомых, которые в советском фонде встречаются не реже, чем в дореволюционном фонде. Цены на такие квартиры тоже снижаются: если и не открыто, то в ходе торга точно.
👉Вчерашние новостройки, вышедшие на вторичный рынок, дорожают или дешевеют? Практически любая новостройка, купленная сейчас у застройщика, выходя на вторичку, сразу теряет в цене. Исключение, опять же, уникальные проекты. Все типовой, массовое не имеет потенциала для роста цен и даже удержания их на текущем уровне. Чем уникальнее объект, тем выше шансы, что цена на него не упадет.
👍Самый ликвидный товар сегодня - это квартиры в домах 2000-2010-х гг. годов. Они небольшие, строились в хороших местах (уплотнительная застройка в спальных районах с большим количеством инфраструктуры), из качественных материалов, с повышенными требованиями к тепло- и звукоизоляции. Там сложившийся круг соседей, есть достаточно много отзывов об управляющей компании. Все плюсы, минусы очевидны и прозрачны. Вот такие дома на вторичном рынке отнюдь не дешевеют.
Вот вам пример. Если в прошлом году мы находили клиентам качественные однокомнатные квартиры от 38 в. м в таких домах за 7-7,5 млн, то сейчас, в 2024-м, дешевле 8-8,5 млн что-то достойное найти очень трудно. Нередко ценник достигает и 9 млн, если квартира видовая и/или с хорошим ремонтом.
Вывод. Нельзя однозначно сказать, будут квартиры дешеветь или дорожать. Все зависит от конкретного населенного пункта, сегмента, формата жилья, качества и т.д. Времена, когда все жильё дружно дорожало по всей России ушли в прошлое. Теперь будет расслоение, и разрыв между качественным и некачественным будет нарастать.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Квартиры в новостройках больше никому не нужны?
👉Квартиры в Мурино ждёт обвал цен
👉Это катастрофа: Питер завален квартирами-студиями
👉Самые маленькие студии в СПб: как в них жить?
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!
