Реконструкция в Санкт-Петербурге – тренд.
Связан он с сильно ограниченным земельным ресурсом города. Существует много зданий, которые расположены на больших земельных участках и имеют потенциал к реконструкции (увеличению высотности, площади, объему и т.д.).
Часто такие объекты расположены в зонах охраны объектов культурного наследия и это позволяет им не соблюдать требования к парковкам, озеленению и прочим нормативам, в отличии от объектов нового строительства. Здание может не иметь большого земельного участка, но, в то же время, иметь возможность увеличения площади объекта. Это один из главных плюсов, но в этом вопросе есть и свои нюансы.
Подробнее о том, почему Петербург обречен расти вверх мы уже говорили на нашем канале. Ознакомиться с материалом можно перейдя по ссылке.
В чем же сложность реконструкции именно жилых зданий?
Выделим основные проблемы:
1. Много собственников
Многоквартирные жилые дома редко находятся в собственности 1 человека. Это значит, что для любых изменений относительно здания, необходимо получить 100% согласие всех собственников. Администрация района/города, в случае если квартира находится в социальном найме, также имеет права голоса. Этот регламент прописан в Градостроительном кодексе.
Жильцы, в силу непонимания и незнания своих прав, боятся «делиться» общедомовой территорией с соседями. Представьте ситуацию: инвестор владеет квартирами на нескольких этажах в доме, где по фасаду пошла сильная трещина. На собрании собственников он предлагает исправить дефект за свой счет, взамен просит чердак над квартирами других жильцов. Соседи отказываются, так как не видят выгоды и ценности для себя.
Крайне важно правильно подготовится к собранию собственников и провести его продуктивно.
Основная цель такого собрания для инвестора: разъяснить все преимущества планируемой реконструкции. Важно, чтобы собственники понимали как всё будет технически реализовано, повлияет ли это на качество жизни, будут ли учтены интересы каждого. Для этого мы подготавливаем эскизные материалы и проводим все необходимые обследования.
2. Ввод объекта в эксплуатацию
По закону мы не можем вводить в эксплуатацию часть здания, так как объект должен соответствовать действующим нормативам целиком. То есть, проектные и строительные работы производятся не только в части надстройки или пристройки, но и в других частях, которые не соответствуют, например, правилам эвакуации, доступности маломобильных групп населения и т.д.
3. Ограничения для исторических зданий
В Санкт-Петербурге историческим считается здание, построенное до 1917 года в центральных районах и до 1954 года на периферии.
Большой потенциал реконструкции имеют здания, расположенные внутри дворовых территорий, которые не просматриваются с улиц/проспектов и не превышают высоту окружающей застройки, формирующей уличный фронт. Можно увеличить высоту объекта, если он находится во дворе, не просматривается, закрывается уличным фронтом. А вот если он превышает окружающую застройку, то мы можем выполнить только локальные изменения: устройство дополнительных окон или входов.
Уличный фронт тоже может развиваться и реконструироваться, если здание не является историческим. В таком случае, процесс происходит в соответствии с существующими правилами землепользования и застройки, где нужно учитывать правила озеленения, парковки и т.д.
Данное правило касается зданий любого функционального назначения, которые планируется реконструировать.
4. Возможность организации строительства без расселения
Для многоквартирных домов важно предусмотреть проведение строительных работ без расселения жильцов, без угрозы их жизни и здоровью. Данный аспект предусматривает разрабатываемый нами проект организации строительства.
Наш опыт и идея для согласования реконструкции с собственниками
Одним их успешных проектов компании является малоэтажный дом на Дибуновской улице в Санкт-Петербурге.
Сложности было две:
1. Получение согласия собственников
На собрании инвестор пообещал жильцам благоустроить прилегающую территорию и их это устроило. Собственники подписали соглашение, и после реконструкции он произвел благоустройство. Вот вам идея, как расположить к себе всех жильцов: поймите, что действительно им нужно и предложите этот вариант.
2. Деревянные перекрытия и лестничные марши
Наш большой опыт не дает нам вынести этот факт в категорию «сложности», но все-таки сделаем это. Здесь все решения были приняты нашими специалистами. Проект реконструкции предусматривал замену перекрытий.
Взвешенные решения – залог успеха
Инвестору важно полноценно оценить ситуацию, быть готовым бороться с трудностями.
Законодательство РФ и местные законы СПБ жестко регулируют и контролируют все строительные начала. Суды сегодня ведут борьбу с самовольным захватом чердаков и пристроек. При выносе решения о демонтаже, стоимость работ может превышать стоимость разработки проектной документации и получения разрешения на строительство.
Помните, что нет ничего невозможного. Главное – иметь большое желание, немного терпения и финансов :)
Больше экспертного мнения здесь:
