О проблемах реконструкции и строительства в Санкт-Петербурге.
В Петербурге очень мало свободной земли – это факт. Много градостроительных ограничений, прав третьих лиц – это тоже факт.
Мы убеждены, что не существует ситуаций, которые дают вам право отказаться от своих идей и планов. На каждое действие, есть своё противодействие. Градостроительные ограничения имеют вполне реальные способы их преодоления. О них и поговорим.
1. Охранные зоны
Чтобы обеспечить сохранность объектов культурного наследия в историческом центре, Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 г. N 820-7 определены охранные зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, а также охраняемого ландшафта. Они существенно сокращают потенциал свободных участков с точки зрения застройки.
Например, если в районе есть объекты культурного наследия (далее – ОКН), то ограничения по строительству/реконструкции коснутся не только данного здания, но и всю прилегающую к нему территорию. Они устанавливаются индивидуально и регламентируются законом №820/7.
Вся застройка в данной зоне регулируется режимами охраны объектов культурного наследия. Их соблюдение имеет первостепенное значение. То есть, если территориальная зона правил землепользования и застройки допускает высоту застройки 40 метров, а режимы только 13 метров, то применить можно только вариант, установленный режимами охраны.
Однако, в этом вопросе все случаи индивидуальны.
Если объект исторический и формирует уличный фронт, то ситуация сложнее. Как правило, часть здания, которая просматривается с визуальных направлений, может быть изменена в части поднятия ската кровли на 1 метр (устройство мансардного этажа).
Если здание не просматривается с улиц, проспектов, то допускается надстройка, не превышающая высоту уличного фронта.
2. Защитные зоны объектов культурного наследия
Рассмотрим следующую ситуацию.
Вам отказывают в реконструкции в связи с тем, что здание расположено в границах защитной зоны объекта культурного наследия. Здесь запрещено любое строительство, даже формальное. Наличие защитной зоны полностью замораживает все строительные работы, кроме проведения ремонта. Например, если вы хотите узаконить уже существующую мансарду в объеме чердака, то сделать это не удастся.
Чтобы провести реконструкцию, необходимо снять имеющуюся защитную зону с территории, на которой расположено ваше здание. Для этого прорабатывается научная документация, выполняется государственная историко-культурная экспертиза (ГИКЭ). Органы власти, ответственные за объект, часто не могут выделить бюджет для данных работ, тогда разработка документации ложиться на плечи инвестора.
3. Проекты планировки территории
Проект планировки территории (далее – ППТ) учитывает фактическую и планируемую застройку. На практике очень часто объекты, входят в утвержденный ППТ с определенным функциональным назначением. По закону изменить назначение нельзя, так как оно не будет соответствовать тому, что указано в проекте планировки территории.
Решение проблемы: корректировка имеющегося ППТ.
Она необходима даже в том случае, если в проекте указаны нулевые параметры. Такой участок является участком без развития.
Несмотря на длительность процесса корректировки ППТ и её затратности, это отличный способ получить ликвидный объект и участок с большим экономическим потенциалом.
4. Стеснённость территории
Для проведения работ по реконструкции исторического здания или объекта, расположенного в плотно застроенной территории, может не хватить места для организации стройплощадки согласно действующим нормативам.
Здесь рассчитывается подъезд техники, места складирования материалов, размещение временного электроснабжения и т.д.
Решение вопроса: оформление договора аренды на смежные земельные участки. Арендодателем выступает либо государство, если участок не разграничен, либо частный правообладатель. Данную процедуру мы выполняли не единожды: система прозрачна, но требует комплексного подхода профессионалов.
Несмотря на большое количество ограничений, работать с историческими здания можно и даже нужно.
Безусловный плюс такой застройки заключается в том, что правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) допускается реконструкция исторических зданий без обеспечения парковочными местами, благоустройства, отступов от границ. При новом же строительстве, мы обязаны полностью обеспечить здание всеми требования ПЗЗ.
Исторические объекты привлекают как жителей города, так и его туристов. Это большой ресурс, в который можно выгодно инвестировать. Главное – доверить работу тем, кто действительно разбирается во всех нюансах и тонкостях. Мы сталкиваемся с данными ситуациями каждый день. Для нас работа с историческими зданиями – не бремя, а возможность.
Мы считаем, что перспектива городского строительства именно за реконструкцией.
Больше экспертного мнения здесь: