Рост цен на жилье заставляют все больше людей рассматривать приобретение квартиры с отложенными платежами. В таком случае потенциальный покупатель чаще всего выбирает между двумя вариантами - ипотекой и рассрочкой от застройщика. Если про ипотеку знают многие, то рассрочка все еще менее популярна и известна.
Что такое беспроцентная рассрочка от застройщика?
Из-за высокой конкуренции на рынке недвижимости застройщики стремятся привлечь покупателей, предлагая различные скидки и финансовые программы. Одним из таких вариантов является беспроцентная рассрочка - оплата стоимости квартиры в несколько этапов. Первоначальный взнос может составлять от 10% до 80%, а размер и продолжительность остальных выплат определяются конкретной программой. Важным бонусом является то, что покупателю не нужно получать одобрение в банке (как в случае с ипотекой), так как рассрочку предоставляет сам застройщик
Чем отличается рассрочка от ипотеки?
Рассрочка похожа на ипотеку тем, что это возможность внести оплату за квартиру поэтапно, но в остальном у двух схем мало общего. Чтобы определить оптимальный вариант, нужно рассмотреть все плюсы и минусы
1. Срок. Рассрочку редко предлагают больше, чем на 4 года, тогда как ипотеку обычно оформляют не менее, чем на 5 лет, а чаще на 10–25 лет
2. Переплата (проценты). Рассрочка в основном беспроцентная. Если срок больше года, девелопер может вводить процентную ставку, но такие предложения не пользуются спросом. Ставка по обычной ипотеке привязана к ключевой ставке ЦБ, которая на март 2024 года составляет 16%. Если воспользоваться одной из государственных программ, есть возможность снизить ставку на несколько процентов. Программы подходят не для всех - они распространяются на определённые категории граждан или местоположение жилья. За счёт процентов реальная стоимость квартиры может оказаться в два раза больше
3. Документы. Чтобы получить рассрочку, обычно нужен только паспорт. Для ипотеки нужно собрать документы, подтверждающие доход, ИНН, СНИЛС, заверенные копии трудовой книжки и договора с работодателем, а в случае льготной программы могут понадобиться и другие бумаги
4. Время оформления. Рассрочку редко оформляют дольше недели. На получение ипотеки уходит несколько недель, в течение которых банк проверяет надёжность заявителя и качество жилья
5. Дополнительные затраты. Покупка квартиры в рассрочку не подразумевает дополнительных расходов. В случае с ипотекой банк обязательно потребует застраховать квартиру, а зачастую — и жизнь заёмщика. Если не согласиться, банк либо увеличит процентную ставку, либо откажет
6. Возможности выбора квартиры. Рассрочку обычно выдают застройщики, продавцы на вторичном рынке очень редко предлагают такую возможность. Найти квартиру или дом в ипотеку можно и на «первичке», и на «вторичке». В последнем случае есть определённые требования к объекту покупки, процент выше, а льготных программ меньше
7. Время вступления в право собственности. В обоих случаях собственником нельзя стать до момента сдачи дома в эксплуатацию. При ипотеке право на квартиру переходит покупателю после сдачи дома, но при этом жильё находится под обременением - в залоге у банка. При покупке в рассрочку застройщики обычно перестраховываются. Даже если дом сдали, покупатель чаще всего становится собственником только после всех выплат за квартиру
Мой ТГ-канал по инвестициям в недвижимость - присоединяйся:
Риски рассрочки
Основная проблема - в высоких по сравнению с ипотекой суммах платежей. Если покупатель неправильно рассчитал свои возможности и не собрал вовремя нужную сумму, ему как минимум придётся заплатить штраф, а продолжительная задержка платежей может закончиться расторжением договора
Рассмотрим пример, в котором квартира в новостройке стоит 3 миллиона рублей
Ипотека. Представим, что речь идёт о договоре купли-продажи, то есть дом уже сдан. Если покупать квартиру без льготных программ под 19% с минимальным первым взносом (около 15%, что допускается отдельными банками) на 20 лет, оплаты будут следующие:
- первый взнос — 453 000 рублей;
- каждый месяц в течение 20 лет — 44 279 рублей
Рассрочка. Выберем усреднённую рассрочку из тех, что нам встретились: 2 года, первый взнос — 30%.
- первый взнос — 900 000 рублей;
- каждый месяц в течение 2 лет — 87 500 рублей
Сумма платежа в два раза больше, но платить при этом придётся недолго, также не придётся переплачивать банку.
Ещё один риск - возможное увеличение стоимости квартиры. Цена на одну и ту же недвижимость может быть выше при оплате в рассрочку, чем при покупке за полную сумму (даже по ипотеке). Так застройщики компенсируют свои неудобства при рассрочке
Как оформляется рассрочка на квартиру?
Покупатель заключает с застройщиком договор: ДДУ (если сделка состоялась на стадии строительства) или ДКП (если покупка происходит после сдачи дома). При оформлении рассрочки в документе прописывают:
- полную стоимость жилья;
- размер первоначального взноса;
- период рассрочки;
- график оплат;
- порядок оплат;
- .штрафные санкции за просроченные платежи1
Обязательства покупателя считаются исполненными после внесения всех перечисленных в графике сумм. Только тогда он сможет отдать подтверждающие документы в Росреестр и оформить право собственности
Как вносятся платежи?
Порядок оплаты описывается в договоре. Чаще всего при рассрочке платежи вносят с помощью обычного банковского перевода на указанный счёт. Если оплата идёт по ДДУ, то это обязательно должен быть эскроу-счёт
Ипотека или рассрочка - что лучше?
Как именно покупатель будет расплачиваться за квартиру, зависит от обстоятельств и предпочтений. Если есть хоть какие-то сомнения в том, что получится вовремя собрать суммы для рассрочки, ипотека - более надёжный вариант. Её можно закрывать досрочно, таким образом переплата будет незначительной, а риски штрафов или потери жилья сводятся к нулю
1. Рассрочка при покупке квартиры удобна, когда есть необходимость максимально сэкономить, нужно срочно делать первый взнос, пока квартира не ушла, или быстро оформить жильё в собственность. При этом обязательно должна быть гарантия своевременного поступления оставшейся суммы. Например, когда нужные суммы в наличии, но они лежат на срочных вкладах и нужно дождаться определённой даты, чтобы получить свои проценты
2. Не всегда есть возможность выбирать способ расчётов. Ипотеку берут, если нужна квартира на «вторичке» либо в определённом ЖК, где застройщик не предлагает рассрочку. Рассрочка спасает, когда у покупателя проблемы с кредитной историей или он оформлен как самозанятый или ИП с небольшими доходами (банки могут отказывать из-за суммы и возможных перебоях в доходе)
3. Иногда рассрочку и ипотеку совмещают. Например, заключают ДДУ с рассрочкой до окончания строительства, а для выплаты последней суммы оформляют ипотеку. Но это достаточно рискованно: в ипотеке могут отказать, и покупателю придётся экстренно искать деньги, чтобы не остаться без квартиры
Советую почитать:
