Покупка недвижимости - это не кило картошки на базаре купить. Давайте поговорим о том, что обязательно надо проверять при покупке квартиры. Как инвестор в недвижимость с многолетним опытом, я сталкивался с разными ситуациями и хочу поделиться своими знаниями, чтобы вы могли избежать ошибок и сделать выгодное приобретение.
Почему так важно тщательно проверять квартиру перед покупкой?
Покупка квартиры - это серьезное решение, которое может повлиять на вашу жизнь на долгие годы. Неправильный выбор может обернуться финансовыми потерями и постоянной головной болью. Поэтому важно подойти к процессу проверки максимально ответственно.
Проверка документов: первый и самый главный шаг
Начнем с самого важного - проверки документов. Это основа основ при покупке квартиры, и пренебрегать этим шагом нельзя ни в коем случае.
1. Правоустанавливающие документы и документы о собственности
Первым делом запросите у продавца документы, подтверждающие его право собственности на квартиру. Это может быть:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности (для квартир, право собственности на которые зарегистрировано до 15.07.2016, после этой даты этот документ не выдают)
- Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости)
Внимательно изучите эти документы. Обратите внимание на следующие моменты:
- Совпадают ли данные продавца с данными в документах?
- Нет ли ошибок в написании фамилии, имени, отчества?
- Правильно ли указан адрес квартиры?
И обязательно изучите его правоустанавливающие документы - документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, договор приватизации, меня, дарения, свидетельство о праве на наследство и тп)
2. Выписка из ЕГРН
Обязательно закажите актуальную выписку из ЕГРН. Это можно сделать онлайн через сайт Росреестра или МФЦ. Но чтобы в выписке были указаны все данные продавца попросите, чтобы выписку заказал он сам. Если выписку заказывают третьи лица, то персональных данных собственника в ней не будет.
В выписке вы увидите:
- Кто является собственником квартиры
- Есть ли обременения или аресты
- Нет ли запретов на совершение сделок с квартирой
3. История квартиры
Попросите продавца предоставить документы, показывающие историю квартиры - как менялись собственники квартиры до ткущего продавца:
- Договор купли-продажи
- Договор дарения
- Свидетельство о праве на наследство
- Договор приватизации
История смен собственников также видна в выписке из ЕГРН.
Получив информацию изучите цепочку сделок. Если квартира часто переходила из рук в руки, это может быть поводом для дополнительной проверки.
4. Технический паспорт и кадастровый паспорт
Эти документы содержат важную информацию о технических характеристиках квартиры:
- Площадь
- Количество комнат
- Планировка
Сверьте данные в этих документах с реальным состоянием квартиры. Если обнаружите расхождения (например, незаконную перепланировку), это дополнительный риск для вас, как покупателя. Надо изучать, что именно перепланировалось в квартире. Некоторые перепланировки не стоит даже и рассматривать к покупке.
Проверка юридической чистоты: защитите себя от неприятных сюрпризов
Продолжим проверку юридической чистоты квартиры и после первого этапа проверки документов переходим к следующему важному этапу.
1. Зарегистрированные (прописанные) в квартире лица и лица, выбывшие из квартиры по разным причинам
Запросите у продавца выписку из домовой книги (или справку о регистрации по форме №9 - в разных регионах называется по-разному). Этот документ покажет, кто прописан в квартире. Если квартира была приватизирована, попросите также, чтобы продавец получил архивную форму 9.
И я еще всегда прошу продавца заказать справку по форме №12. В ней указывается, выписывались ли из квартиры несовершеннолетние, сидельцы, лица направленные на лечение в интернаты и тп. Очень полезная вещь, я вам скажу!
Обратите внимание на:
- Несовершеннолетних детей
- Лиц, находящихся в местах лишения свободы
- Временно выписанных лиц
- Кто был прописан в квартире на момент приватизации (если квартира приватизирована)
Все эти категории граждан имеют право на жилплощадь, и их интересы защищены законом. Игнорирование этого факта может привести к серьезным проблемам после покупки.
2. Согласие супруга
Если продавец состоит в браке, обязательно потребуйте нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Без этого документа сделка может быть признана недействительной.
Точнее: даже если сейчас продавец не в браке, но если квартира покупалась, когда он состоял в браке - нужно согласие этого супруга (даже бывшего), если между супругами не было заключено брачного договора или иным образом не было разделено совместное имущество.
3. Долги по коммунальным платежам
Запросите у продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Хотя формально долги не переходят к новому собственнику (кроме оплаты капремонта), на практике могут возникнуть проблемы с управляющей компанией.
4. Проверка на банкротство
Проверьте продавца на наличие процедуры банкротства. Это можно сделать на сайте Федресурса. Если продавец признан банкротом, сделка может быть оспорена.
Также будет полезно посмотреть долги продавца на сайте судебных приставов. Бывает так, что банкротства нет, а у человека неоплаченных исполнительных листов на несколько миллионов рублей, что фактически равно его финансовой несостоятельности.
Технический осмотр квартиры: на что обратить внимание
Теперь, когда мы разобрались с документами и юридической чистотой, переходим к техническому осмотру квартиры.
1. Состояние дома
Начните осмотр с подъезда и общих помещений:
- Оцените состояние лифта
- Проверьте, работает ли домофон
- Осмотрите крышу (если есть доступ)
- Оцените состояние фасада
Помню, как однажды я чуть не купил квартиру в доме с прогнившей крышей. Хорошо, что догадался подняться на чердак и увидел реальное положение дел.
2. Коммуникации
Внимательно проверьте все коммуникации в квартире:
- Водоснабжение (напор воды, состояние труб)
- Электропроводка (не искрит ли, достаточно ли розеток)
- Отопление (равномерно ли нагреваются батареи)
- Канализация (нет ли засоров)
Не стесняйтесь включать воду, свет, проверять работу сантехники. Лучше потратить лишние 15 минут на осмотр, чем потом вложить сотни тысяч в ремонт.
3. Окна и двери
Проверьте состояние окон и дверей:
- Плотно ли закрываются
- Нет ли щелей
- Работают ли замки
4. Стены, пол, потолок
Внимательно осмотрите стены, пол и потолок:
- Нет ли трещин
- Ровные ли поверхности
- Нет ли следов протечек
Обратите особое внимание на углы и места соединения стен с потолком - там чаще всего появляются трещины.
5. Шумоизоляция
Проверьте уровень шумоизоляции:
- Слышно ли соседей?
- Не доносится ли шум с улицы?
Плохая шумоизоляция может серьезно испортить жизнь, особенно если вы планируете сдавать квартиру в аренду.
Проверка района: локация имеет значение
Не забывайте, что вы покупаете не только квартиру, но и место жительства. Поэтому важно оценить район.
1. Инфраструктура
Оцените наличие и доступность:
- Магазинов
- Школ и детских садов
- Поликлиник
- Парков и зон отдыха
2. Транспортная доступность
Проверьте:
- Насколько близко остановки общественного транспорта
- Есть ли пробки в часы пик
- Удобно ли добираться до центра города
3. Экология
Обратите внимание на:
- Наличие промышленных предприятий поблизости
- Загруженность дорог
- Наличие зеленых зон
4. Перспективы развития района
Узнайте о планах развития района:
- Строительство новых дорог
- Открытие станций метро
- Реновация
Эта информация есть на сайте муниципалитета, города или района и она поможет оценить, как может измениться стоимость квартиры в будущем.
Проверка застройщика (для новостроек)
Если вы покупаете квартиру в новостройке, обязательно проверьте застройщика.
1. Репутация застройщика
Изучите отзывы о застройщике в интернете. Обратите внимание на:
- Сроки сдачи предыдущих объектов
- Качество строительства
- Отзывы жильцов
2. Финансовое состояние
Проверьте финансовую устойчивость застройщика:
- Нет ли процедуры банкротства
- Есть ли судебные иски от дольщиков
3. Проектная документация
Изучите:
- Разрешение на строительство
- Проектную декларацию
- Документы на землю
4. Способ покупки
Убедитесь, что покупка осуществляется по договору долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это наиболее безопасный способ покупки квартиры в новостройке.
Если вам нужно купить или продать недвижимость в Москве или Санкт-Петербурге для жизни или инвестиций - пишите мне в телеграм: @AlekseyDavydoff - решим ваш вопрос в лучшем виде! Работаю с недвижимостью с 2001 года
Заключение: что обязательно надо проверять при покупке квартиры
Итак, мы разобрали основные моменты, на которые нужно обратить внимание при покупке квартиры. Давайте подведем итоги:
- Тщательно проверяйте все документы
- Убедитесь в юридической чистоте квартиры
- Проведите детальный технический осмотр
- Оцените район и его перспективы
- Для новостроек - проверьте застройщика
Помните, что покупка квартиры - это не только большие деньги, но и ваше будущее жилье или инвестиция. Поэтому не жалейте времени на проверку. Лучше потратить несколько дней на тщательное изучение всех аспектов, чем потом годами решать проблемы.
И еще один совет напоследок: если чувствуете, что не хватает знаний или опыта, не стесняйтесь обращаться к профессионалам. Услуги риэлтора или юриста могут стоить денег, но они помогут избежать гораздо больших потерь в будущем.
Надеюсь, эта статья поможет вам сделать правильный выбор и купить именно ту квартиру, о которой вы мечтали. Удачных вам инвестиций и комфортного жилья!
Также читайте:
