В этом выпуске – снова обзор российских городов и оценка их инвестиционной привлекательности. На этот раз - самого европейского города РФ, Калининграда! Вместе со мной прошлись по улочкам и рассказали о самых интересных инсайдах Олег Перевалов (президент ассоциации риэлтеров Калининграда), и Вячеслав Генне (в 2013-2017 гг. главный архитектор Калининграда). Ответим на главный вопрос: стоит ли инвестировать здесь в жилье?
Начинаем репортаж с острова Канта (Кнайпхоф). Это место удивительно благодаря тому, что здесь создана уникальная среда для прогулок. Оно стало очень популярным. Здесь есть ярмарки, креативные пространства, кафешки. И даже кафедральный собор, где проходят постоянно концерты органной музыки. Кстати, в год собор «зарабатывает» 200 миллионов. Вдумайтесь. Это 20 миллионов в месяц, почти миллион в день.
Самый элитный район Калининграда
Рядом кафедральный собор, озеро Канта, спортивный стадион, где тренируются чемпионы мира. Эта территория переживает такое джентрификацию, преобразование непрестижных городских территорий в районы для среднего и высшего класса с постепенным вытеснением местных жителей, другими словами растёт по социальному уровню и по популярности.
«Сейчас квадратный метр жилья стоит здесь от 170 до 300 тысяч (последнее это уже на видовые квартиры, которые выходят окнами на набережную). Таким образом, квартира площадью 60 метров будет стоить 15−17 миллионов. Из социальной инфраструктуры здесь есть буквально все: детские сады, школы, места общепита», - рассказывает Олег Перевалов.
«Начиная с этого момента, увеличивается туристический поток, а он несет за собой инвестиционную привлекательность, соответственно, люди покупают для себя, вкладывают деньги, чтобы сдавать недвижимость. Просиходит скачок цен по разным сегментам в два, в три раза», - рассказывает Олег Перевалов.
«Кенигсберг — тоже был исторический район. Кафедральный собор, Королевский замок… Вообще Калининград очень компактный, радиальный город, поэтому здесь от центра города до окружной дороги от 5 до 7 километров, это немного. Я всегда говорю, что Калининград это такой «15-минутный город», другими словами, за 15 минут можно пешком пройти до любой инфраструктуры, а на машине можно доехать вообще за пять минут до любой районной инстанции», - делится Олег.
Обычный район Калининграда
Мы посетили здесь один из объектов редевелопмента. Раньше это был пивоваренный завод, в советский период это было близкое по технологии и функциям предприятие, которое занималось минеральной водой, шампанскими винами, лимонадам. Здесь, на территории, сохранились и эксплуатировались водные скважины. Внешне здание из красного кирпича очень напоминает архитектурный комплекс Депо на севере Москвы Ретроспектива, эволюция событий, немножко истории.
«История на самом деле интересная. У здания был собственник с фамилией Шефер-Деккер. В конце XIX века он основал в Германии огромную империю, связанную с переработкой цемента и изготовлением шифера, продав этот пивоваренный завод. Думаю, что слово «шифер» как-то связано с его фамилией», - рассказывает Вячеслав Генне, - «И эта империя стала мировой. Все, что связано с переработкой цемента, изготовлением изделий из цемента – везде фигурирует название этой компании. Приехал его потомок и случайно узнал, что его дед «поднимал» бизнес, к которому относилась целая территория, а объекты, постройки соединял подземный тоннель. Он предложил выкупить этот завод, который стал предметом приватизации. Потом начались санкции, шифер, как и цемент, стал «невъездной», тема закрылась. И долгое время завод простаивал. Когда некоторые корпуса уже просто начали гнить, стали портиться балки и перекрытия, объект наконец был приобретен и был преобразован в объект культурного наследия. Ее суть заключается в том. что собственник получает льготный, беспроцентный или с минимальным процентом займ на длительный срок. Таким образом, государство участвует в судьбе этого объекта. Появляются новые рабочие места, развивается предпринимательство, и позже государство уже не возвращается к этому объекту».
«Человейники в Калининграде»
«В Калининграде нет высоток, самые высокие дома в спальных районах 9 - 10 этажей, 14 этажей — это рекорд, - рассказывает Олег Перевалов, - сейчас построили 28-этажный дом, самый высокий дом Калининграда, который тоже расположен в спальном районе. Для калининградцев это самый страшный дом. Даже не с точки зрения фасадов, а с точки зрения плотности квартир - когда ты из окна видишь стену соседнего дома, когда негде припарковать машину... Квартиры в таких домах тяжело продаются, приходится варьировать цены. Вроде бы, дом «выжимает» количество метров с гектара, но по факту получается, что в итоге можно было бы заработать больше, но с меньшей этажностью, продал бы на 20−30% больше за метр и не «перемалывал» бы кучу денег, чтобы что-то заработать».
Вот она золотая истина. Сейчас девелоперы уже начинают это понимать, строят лучше, а в цену «зашивают» упущенную прибыль и не гонятся за тем, чтобы «напихать» больше на 1 квадратный метр земли.Пусть лучше будет меньше метров, но ты их продаешь на 20 - 50 % дороже, и у тебя будет меньше затрат на микро-отделку, потому что малюсенькие квартирки предполагают отдельные затраты на те же санузлы, кухни, себестоимость увеличивается, а маржинальность падает. Сомнительная получается экономия. Это еще было популярно шесть лет назад, но уже не так популярно сейчас.
«Сейчас здесь квартира с отделкой будет стоить 100-120 тысяч, в зависимости от уровня отделки», - рассказывает Олег.
Калининград - новая точка роста?
«Здесь развивается сельское хозяйство. Есть все, и высокого качества, рыба, молочные продукты, мясо, полуфабрикаты. Это растущая отрасль.
Конечно, это плохо, что мы замкнуты во всех смыслах этого слова. Плохо для людей, плохо для экономики, плохо для общения. Мы на уровне личных контактов продолжаем общаться с европейцами, но - подстраиваемся под новые реалии», - рассказывает Вячеслав, - очень надеюсь, что международные проекты вернутся и, возможно, с каким-то новым витком».
«Поменялся портрет девелопера и конечного потребителя, приходят российские компании, прет туризм, происходит скачок в части благоустройства, проходят чемпионаты по архитектурным конкурсам, появляются новые общественные пространства, приезжают инвесторы из других регионов».
«Южное «подбрюшье» города активно развивается. Большой потенциал у пригородных районов, есть дорожная инфраструктура, массовая застройка жилья».
Трудно ли стать инвестором в Калининграде
«Девелоперу нужно приехать в Калининград, чтобы город очаровал. Влюбляться не надо, но почувствовать его, конечно, нужно. Можно выбрать любые объекты для инвестирования, - рассказывает Вячеслав, - Это и учреждения правительства Калининградской области, у них есть масса информации о том, в каком состоянии помещение, можно подготовиться к реализации. Смотрите размещение объявлений о продаже права аренды с определенными условиями, это краткосрочная аренда на реализацию конкретных объектов, в т.ч. жилье и гостиницы. В ближайшее время будет сосредоточено развитие на острове Октябрьский, будет художественная галерея, филиал Третьяковки. Осенью планируется ввод в эксплуатацию. Активно строится один из проектов филиала Большого Театра. На данный момент уже реализовано несколько объектов в рамках него, это общежитие гостиницы, школа, театрально-художественное училище.
Получается, что каждый инвестор может прийти в Корпорацию развития, получить землю и делать бизнес. Многие думают, как это реализовать? Надо, наверное, губернатора знать лично, прийти, договориться? Но нет, достаточно прийти в Корпорацию развития, и вот тебе пожалуйста, делай проект в Калининграде. Для этого не нужны особенные связи. Профессия «решала» умерла. Возможности открыты для всех».
Борьба с незаконной рекламой в Калининграде
В соответствии с законодательством о рекламе в городе было запрещено 10 видов наружной рекламы, в том числе на объектах культурного наследия. Также запретили штендеры на ножках, потому что летают, травмируют людей, машины. Также запрещена любая реклама на жилых домах выше первого этажа, а также на крышах многоквартирного дома. У нас есть судебная практика, это явление вредит городу. Например реклама на «глухих» торцах многоквартирных жилых домов. Представляете, «глухой» торец, окон нет, управляющая компания продала право, сроки рекламы закончились, а длинные дюбеля остались в стене, их там 40 штук. В дюбеля попадает вода, образовывается мокрое пятно, сырость, далее идут суды. Если сама реклама перешла в электронный формат, в Интернет, то есть ли необходимость заявлять о себе на крыше дома там или еще каким-то подобным образом?» - спрашивает Вячеслав, - «Также ограничили рекламу на бензоколонках, потому что бензоколонки превратились в «Мир кожи и меха в Сокольниках», другими словами, непонятно, чем они вообще торгуют. У тебя вид разрешённого использования земельного участка какой? АЗС. А по факту ты заезжаешь, и у тебя рекламная стенка».
Рассказал Вячеслав Генне и о том, как администрация Калининграда приобрела коммуникационное оборудование на 700 номеров. Технически это делается так. В базу заносится номер телефона самовольного расклещика. Далее ему несколько раз в день поступает входящий звонок с автоответчиком: «Вы нарушили административный кодекс Российской Федерации», то есть ему приходится несладко.
Реставрация только с лицевой стороны?
Я прошлась по одной из центральных улиц Калининграда. На нее, как планировалось в ходе Чемпионата мира по футболу в 2018 году, должны были приехать все делегации. Улицу реконструировали, стандартные пятиэтажки превратились в здания с европейской архитектурой. Какая красивая облицовка. Но есть много мемов о том, что реставрация выполнена только с лицевой стороны, а со двора все осталось таким, как прежде.
Но на самом деле все не совсем так. Реновация была проведена везде. Но одна пятиэтажка осталась не отремонтированной. Жильцы дома не захотели делать капитальный ремонт. Но когда вокруг все изменилось, они увидели, что это очень красиво, передумали и сказали: «Сделайте и нам также». Но им ответили: «К сожалению, программа реновации уже закончена» Теперь на Ленинском проспекте среди домов-красавцев стоит один «несделанный» дом, а остальные дома, действительно, выглядят красиво как внутри, так и снаружи.
В целом, тенденция ремонтировать только ту сторону домов, что выходит на улицу, сохраняется во всеммире. В России также, например, в Санкт-Петербурге повсюду роскошь, лепнина, а во дворе - пустота, минимализм, - рассказывает Вячеслав, - и в Москве есть такие объекты, они строились как в дореволюционный, так и в сталинский, хрущевский периоды. Все «сталинки» облеплены камнем, мы видим сумасшедший декор, а заходишь внутрь - даже не отштукатуренная, просто кирпичная кладка без облицовки. В нашем случае нужно было срочно принимать решение и приводить дома в порядок, потому что это была титульная улица, протокольный маршрут, эпицентр всех перекрёстков, сбора болельщиков, туристов и так далее. Все было сделано быстро и сравнительно небольшими деньгами, на каждый дом было потрачено приблизительно 15 - 30 миллионов рублей.
Необычная нумерация в подъездах
Однажды в Калининграде мы не могли найти подъезд, потому что не понимали по какому принципу расположены дома и квартиры. А оказывается, тут каждый подъезд — это номер дома. Эта история осталась от Кёнигсберга. Там каждый подъезд был пронумерован как отдельный дом. Многие туристы оказываются дезориентированными, так как не могли понять эту нумерацию. Например, на доме написано, номер 35, и это весь дом. А здесь на самом деле, это дома 33, 35, 37, по номерам подъездов, и так во всем городе. Поэтому, когда вы видите адрес с номером дома 200, это не значит, что это где-то на краю города, это может быть довольно близко, потому что каждый подъезд это номер дома.
Будь как дома, но не забывай, что ты в гостях
«Я и мои друзья «считываем» поведение, манеры, и видим, перед нами местный житель или нет, - рассказывает Вячеслав, - дело не только во внешнем виде или определенном диалекте, нет. Вот меня, например, очень напрягает, когда не соблюдается социальная дистанция. Например, я подхожу купить булочку или мороженое, и подходит еще человек, между нами 50 сантиметров - метр. Те, кто останавливается на таком расстоянии – сразу видно – люди не местные. Они просто подходят и встают вот так, прямо передо мной. Я спрашиваю: «Я, что, невидимка? Что вообще происходит?» А они: «А что такое?» Я спрашиваю, а как мне нужно было встать, чтобы было понятно. Обижаются: «Ну что вы тут, целую теорию развели».
Выводы о Калининграде
Первое, что меня удивило. Жилищный комплекс всего лишь в 14 этажей пугает и вызывает ужас у жителей. Они еще не видели наших огромных комплексов огромных, где негде поставить машины, где много таких же типовых домов. Из этого я делаю вывод, что в городе очень комфортно, люди привыкли к жизни в невысоких домах, максимум 10-12 этажей.
Если жители Калининграда привыкли видеть красоту из окон, качество жизни находится на очень хорошем уровне. По моим ощущениям, Калининград динамично развивается. Я вижу, как люди любят свой города, стараются благоустроить его. Предполагаю, что цены на недвижимость здесь будут расти. Рассматриваю Калининград как точку роста нашей страны, такую же, как Алтай, Шерегеш. Считаю, что вкладываться здесь в недвижимость можно и нужно. А мы поедем дальше, будем и далее снимать подобные форматы, рассматривать разные регионы, новые маршруты нашей замечательной страны, изучать как там живут люди. Вы наверняка же не ожидали, что все так поменялось, то ли еще будет. Смотрите выпуск полностью, оставляйте впечатления в комментариях.
