На связи Антон Родионов
В последнее время нередко возникают подобные вопросы. Земли свободной от застройки вокруг крупных городов больше не становится. Наоборот поиск участка становится все более трудоемким.
Купить участок в поле далеко от города можно. Либо в глухой и отдаленной деревне. Правда далеко не всем подходит такой вариант. Кому-то нужна городская инфраструктура и потом еще детей/внуков же нужно возить по садикам/школам.
Поэтому некоторые рассматривают возможность покупки участка со старым домом под снос или реконструкцию.
Скажу честно: реконструкция дело непростое и муторное. Недавно один из известных коллег в своем видео сказал, что при реконструкции они применяют коэффициент 1,5 к стоимости. Что вполне оправдано и вот почему...
При новом строительстве в чистом поле руки практически развязаны, что у архитекторов, проектировщиков, что у строителей. Если учитывать особенности рельефа, то все предсказуемо.
А что при реконструкции?
Для начала нужно провести техническое обследование существующих конструкций здания и инженерных систем и ответить на вопрос: возможна ли реконструкция в принципе?
Допустим, что возможна. Существующие конструкции фундамента, стен, крыши способны воспринимать существующую и дополнительные нагрузки (если такие предполагаются). Если нет, то необходима разработка мероприятий по усилению основания, фундаментов или иных конструкций.
Вот тут возникает хороший вопрос: точно ли это нужно?
Поскольку все эти мероприятия по усилению могут обойтись сумму сопоставимую с новым строительством.
Действительно в некоторых случаях выгоднее (по финансам) снести полностью старое здание, вывезти мусор и на его месте построить новое.
Есть одно НО. Инженерные сети.
Да вы правы, если думаете какие там сети на обычном участке? В большинстве случаев эти сети проще похоронить. Бывают дома с подключением к магистральным сетям (канализация, водопровод) и газ тоже относится сюда. Их перенос придется согласовывать с поставщиками этих энергоресурсов.
Недавно у нас в работе был участок, где сети на участке 8 соток уже проложены. Новый дом как ни крути попадает на них. Нужно будет переносить трубу магистрального водопровода и электрический кабель.
Участок расположен в СНТ. Согласования с поставщиками не нужны. А вот земляные работы нужно выполнять, при том, что участок уже частично благоустроен.
На самом деле все это решается относительно просто. Сюрпризы со старыми домами могут быть в другом. Часто можно встретить тех.подполья, погреба или старые выгребные ямы.
Если вы планируете новую пристройку или дом вместо демонтированного я рекомендую обратить особое внимание на засыпку таких мест и их послойное уплотнение (трамбовку). Именно они позже могут стать причинами неравномерных осадок здания, а то и вовсе разрушения.
Обычно такие зоны засыпаются песком, но не всегда это хороший вариант. И не всякий песок подойдет для этих целей. Если уровень грунтовых вод высокий менее 1 м от поверхности грунта. Либо наоборот глина, то засыпка песком может только усугубить ситуацию.
Представьте себе таз заполненный песком в который наливают воды. Встаете туда ногами и ноги начинают тонуть, а песок выдавливается вокруг ступней.
Что-то подобное происходит и с фундаментами. Именно поэтому ПРЕДСКАЗАНИЕ поведения строительных конструкций является самой основной задачей во время реконструкции.
Вы можете со мной не соглашаться, однако в последнее время я не часто встречаю специалистов, которые способны предсказывать такие вещи.
Наоборот, часто встречаются всезнайки из ютуба и диванные эксперты. Хотите или нет но без опыта в этом никак.
Отвечаю на вопрос: что делать?
1. Составляем план (список) того, что будет демонтировано/возведено.
2. Отмечаем те участки сетей на плане участка, которые переносятся/демонтируются/ прокладываются новые.
3. Проводим оценку технического состояния несущих конструкций.
4. Предварительно оцениваем стоимость имеющихся ресурсов для проведения реконструкции здания и планируемые сроки. Будьте готовы к неожиданностям, увеличению сроков, бюджета.
5. Разрабатывается проект. Он должен содержать то, что демонтируется, то, что остается из существующего и то, что будет возводиться (новое).
6. В процессе производства работ постоянно сопоставляем план с тем, что выполняется по факту.
7. Лучше разбить все планируемые работы на этапы. Так их проще контролировать.
____________________________