Когда меня спрашивают, стоит ли в текущей экономической обстановке покупать недвижимость, я отвечаю: смотря о каких объектах идёт речь.
Если есть потребность в просторном камфорном доме за пределами городской застройки – ждать «с моря погоды» бессмысленно. Нужно брать и делать.
Много раз говорил и повторю: цена на индивидуальные строения будет расти. Это не зависит от того, снизиться ли ключевая ставка, или подешевеют ли кредиты.
Реальность такова, что себестоимость самого строительства со временем только дорожает. Более того, общая система налогообложения, сменившая «упрощенку», обязывает застройщиков к уплате НДС, что также будет закладываться в стоимость продаж. Не забываем и про рост стоимости оборотных вложений.
Эти и другие факторы исключают варианты «удешевления» загородной застройки.
Раскрою секрет: про высокую маржинальность на рынке ИЖС девелоперы давно забыли. Многие застройщики сейчас опасаются выводить новые проекты и не стремятся сильно вкладываться в девеломпент. На мой взгляд, это неверная стратегия. Для ИЖС наступил наиболее оптимальный период - интерес людей смещается с многоквартирной застройки на индивидуальную, загородную.
С другой стороны, те, кто строит сегодня - работают в рамках стандартной нормы прибыли – 15-20%. Ниже уже просто некуда.
Если, предположим, я демпенгую цены и начну зарабатывать 10% при инфляции 20% - это перестанет быть «бизнесом», а перейдёт в плоскость благотворительности.
Одним словом, работать себе в убыток ни один предприниматель не станет, в том числе и девелоперы, поэтому цена снижаться точно не будет. Это, во-первых.
Во-вторых, даже если допустить кредитование покупателя по высоким рыночным ипотечным ставкам, минуя льготную ипотеку, у заёмщика всегда остаётся возможность рефинансировать кредит, когда ставки будут снижены – а такое время обязательно наступит. В итоге, 20% сегодня превратиться в 12% «завтра». А дорогостоящий объект останется.
В-третьих, ИЖС для потребителя остается сейчас единственным эффективным инструментом инвестирования. Раньше население активно вкладывалось в рынок недвижимости с целью сохранения и приумножения денег. Сейчас многоквартирка под такие задачи не подходит. Я уже говорил: при текущих ипотечных ставках людям выгоднее арендовать жильё, а накопления размещать на депозитах.
Однако, с ИЖС история как раз другая.
Почему? Да потому, что покупательский интерес к рынку ИЖС продолжает оставаться высоким, а в горизонтали «предложения – спрос» мы видим серьезный дисбаланс: востребованность на качественные домостроения и земельные участки выше возможностей рынка.
Дефицит будет сохраняться в долгосрочном периоде, ведь земли больше не становится, землю никто не производит, участки могут только дорожать.
Покупать или строить дом - можно и нужно. Главное, действовать грамотно.
Во-первых, необходимо продумать выбор партнёра - подрядчика или девелопера, который правильно просчитает общую затратную часть по всему домовладению. Важно не попасться на «удочку долгостроя», который однозначно приведет к потере денег.
Далее, важно четко определить собственные источники финансирования так, чтобы их хватило, на строительство объекта. Растягивать это «удовольствие» на года точно не стоит. Такая стратегия однозначно убыточная для покупателя.
В настоящее время можно получить готовое домостроение с применением домокомплектов от ДСК буквально за пару месяцев.
Однако не стоит путать качественный дом с кучкой блоков, нарытых крышей. Если подрядчик предлагает супер низкую цену за строительство «дома» - стоит насторожиться.
О том, как не потерять деньги на «недострое» я рассказывал в соответствующей статье.
А.И. Дормидонтов, руководитель ГК "МОЯ ЗЕМЛЯ", г. Владивосток
Телеграм-канал @dormidontov.ru
рекомендуем: