Эту статью могут не читать те, кто СОЗНАТЕЛЬНОГО идет на НЕДОСТРОЙ, то есть, полностью отдаёт себе отчёт, что покупает просто «коробку». Полезной информации такие люди в моём контенте не найдут. Я пишу для тех, кто хочет готовый дом.
Рынок ИЖС полон предложений от разных застройщиков, а диапазон цен на «готовый дом» варьируется от 2 млн. руб. до «бесконечности» за дом. Дома предлагают разной технологии постройки и разной площади. Чтобы сравнение было более понятно – стоимость «квадрата» плавает от 30 до 100 тыс. рублей.
Как же понять, ЧТО ИМЕННО заказчик получит на выходе за свои деньги?
Разбираемся.
В настоящее время, практически любое строение, произведенное застройщиком на рынке ИЖС называют «ДОМОМ», даже кучу блоков, накрытых крышей.
При этом, готовый, утепленный коттедж, включающий внутреннюю и внешнюю отделку, с о всеми проведёнными коммуникациями и инженерными сетями – это тоже ДОМ.
Приходите вы к подрядчику, который предлагает супер низкую цену за строительство «дома». Платите. Ждёте. И получаете ровно то, за что заплатили.
Если сказать мягко, то чаще всего ожидание клиентов не совпадают с конечным результатом...
В итоге, в купленную «коробку» вам придется вложить в 2-3 раза больше средств, чем вы уже заплатили.
Это при условии, если вам хочется довести проект до конца. В чём ту экономия – мне, лично, не понятно. Более того, могу представить степень разочарования заказчика, которому предстоит самостоятельно вкладывать силы и средства в жильё, за которое, он, вроде как, заплатил.
Как же минимизировать риски?
Здесь я не стану расписывать очевидное, мол, проще всего обратиться к проверенному девелоперу и прочие понятные алгоритмы.
Я расскажу о том, как быть, если вы решили самостоятельно зайти в покупку.
Ключевой момент: обязательно разберитесь с технологией строительства вашего дома и сравните разные дома одной технологии. Нужно чётко понимать, из чего складывается ценообразование.
Поясню на примере деревянно-каркасного строительства.
Главное, что нужно знать: вариаций технологий, используемых материалов и авторских решений в каркасном домостроении превеликое множество. Можно долго говорить про необходимость использовать сухую доску и спецификацию других материалов, шаг установки вертикальных стоек, наличие горизонтальных укосов. Можем поспорить про обязательные в моем понимании детали.
Например, мы недавно видели дом, где подрядчик сэкономил на звукоизоляции стен в туалете…
Вместо рассуждений, я приведу факты.
Итак, вот что включают расчеты стоимости строительства КАРКАСНОГО дома в наших поселках:
Этап 1. Земельные работы и фундамент. В них входят:
1. Геологические изыскания.
2. Организация подъездных путей и площадки для хранения техники и материалов.
3. Вертикальная планировка участка, замена грунта под фундаментом.
4. Трамбовка (каток).
5. Прокладка труб водоснабжения под фундаментом.
6. Закладные для завода прочих инженерных сетей в дом (электрика, слаботочные системы).
7. Строительство фундамента по проекту.
Этап 2. Теплый контур дома. Работы, предусмотренные на этом этапе, следующие:
1. Строительство каркаса коробки дома и крыши.
2. Обшивка стен дома фанерой с внешней стороны для придания дополнительной пространственной жёсткости.
3. Строительство и тепло-звукоизоляция внутренних перегородок.
4. Строительство черновой лестницы из фанеры при строительстве двух-трёхэтажного дома. Лестница пригодна для финальной отделки и не требует замены.
5. Утепление коробки дома, перекрытия и кровли. В базе утепление внешних стен 150мм, перекрытий 200, но часто добавляем дополнительное перекрестное контрутепление +50мм.
6. Пароизоляция стен и перекрытий.
7. Остекление дома и установка входной двери. Это один из самых частных этапов, которые удаляют при расчете стоимости, и «вспоминают» после подписания договора.
8. Гидро-ветрозащита фасадов.
9. Гидроизоляция балконов
10. Вывод вентиляционных труб на кровлю и фасады (кухонная вытяжка, фановые трубы, приточная и пр.).
11. Устройство кровельного пирога с установкой системы вентиляции подкровельного пространства (всё в зависимости от выбранного материала и технологии работы).
Этап 3. Чистовая отделка фасадов и наружных групп. Здесь необходимо проводить:
1. Установку оконных откосов и отливов
2. Отделку лобовой доски крыши
3. Установку защитной сетки от проникновения грызунов
4. Отделку фасадов фасадными материалами
5. Отделку балконов, установка ограждений
6. Подшив свесов крыши
7. Установку водосточной системы
Только при проведении всех вышеуказанных мероприятий, мы получаем готовую тёплую коробку с полной внешней отделкой.
Параллельно можно вести работы по подключению коммуникаций: подводить воду и канализацию, электричество и интернет.
И вот после этого можно переходить чистовому ремонту и к разводке коммуникаций.
Нельзя сбрасывать со счетов и стоимость установки забора, а также, помнить про необходимость благоустройства территории, ландшафтный дизайн и прочие элементы загородного комфорта.
Как думаете, может ли такой дом, площадью даже 80 кв. м, оцениваться в 2 млн. рублей? На мой взгляд, ответ очевиден.
А после введения эскроу счетов, правила застройки ИЖС кардинально изменятся. Девелоперам придется руководствоваться едиными стандартами при строительстве домов, но это уже другая история, которую я расскажу в следующей статье.
А.И. Дормидонтов, руководитель ГК "МОЯ ЗЕМЛЯ", г. Владивосток
Телеграм-канал @dormidontov.ru