Вскоре после того, как в России была прекращена программа льготной ипотеки, в Госдуме прозвучало заявление о том, что цены на недвижимость в России в результате этого действия могут обвалиться (другого слова тут и не подобрать) аж на 40% и уже до конца 2024 года.
И прозвучало оно не от кого-то там, а от главы комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова (то есть, от человека, который вроде как должен быть "в теме" - должность обязывает).
Сказал он буквально следующее:
Есть мнение, что для снижения цен на недвижимость потребуется два года, но я рассчитываю, что это произойдет быстрее, потому что строителям, чтобы запускать новые проекты, нужно продать уже построенное жилье. Они вынуждены будут снижать цену. По некоторым оценкам, уже во второй половине этого года возможно снижение цен до 40%.
Из этого заявления следуют сразу 2 мысли:
1. Цены на недвижимость в любом случае сильно упадут, максимум - через 2 года, потому что есть на то причины.
2. Они могут упасть даже раньше - уже в текущем году и аж на 40%.
Итак, что я думаю по этому поводу.
Ну, во-первых, кажется, я знаю, откуда г-н Аксаков взял цифру 40%. Это очень похоже на разницу между стоимостью первичного и вторичного жилья, которая раздулась на рынке недвижимости где-то под конец действия программы льготной ипотеке. И благодаря ее действию.
Схожую цифру 42%, например, приводила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Кстати, как раз, выступая в Госдуме в ноябре 2023 года.
Тогда она сказала следующее:
Это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья. Так, если вы покупаете квартиру у застройщика, скажем, за 10 млн рублей, то продать ее сможете в среднем за 7 млн рублей. Это кричащий дисбаланс. В некоторых регионах этот дисбаланс выше.
Это действительно так, вот графики, демонстрирующий разрыв в ценах на первичном и вторичном рынках и его постоянный рост к тому моменту.
Если цифра взята примерно отсюда, то заявление Аксакова следовало бы воспринимать как не "вся недвижимость подешевеет на 40%", а "первичная недвижимость подешевеет на 40%, опустившись в цене до уровня вторичной". Хотя, конечно, падение первичного рынка не может совсем не затронуть и вторичный.
Но и это мне видится практически невозможным. Тем более - до конца текущего года, да и вообще, в принципе.
Ну вот смотрите, чтобы подешеветь на 40% до конца года, недвижимость должна была дешеветь, в среднем, на 6-7% в месяц. Один месяц уже прошел. Ну как, подешевела?
Вот, например, график изменения цен на недвижимость по Москве (это регион, который в наибольшей степени затрагивала программа льготной ипотеки).
Мы видим очень слабое проседание цен (менее чем на процент) в апреле-июне, а к июлю - снова рост и возврат на прежние позиции.
Это по всем типам жилья, и, кстати, рост происходит, в основном, за счет первичного. Вторичное, как раз, в Москве немного снизилось - по другим данным снижение в августе к июлю составило 0,7%, это самое сильное по стране, такое же в Перми, а во многих других регионах рост (во многих - на 1-2%), и в среднем - околонулевая динамика.
Никакими 6-7% снижения в месяц пока даже не пахнет. И прогноз Аксакова я считаю нереальным.
Но. При этом я тоже придерживаюсь мнения, что стоимость недвижимости должна падать. Только не так сильно. Например, совокупное падение даже на 10% за указанные 2 года я бы считал очень хорошим результатом (с точки зрения тех, кто планирует покупку). А на 15-20% - так вообще просто великолепным. С точки зрения девелоперов - соответственно, совсем наоборот.
Если бы к концу 2024 года недвижимость упала в цене хотя бы на 5% - было бы просто отлично.
Почему недвижимость должна падать? Перегрев рынка, и этим все сказано. Да, разрыв в 40% между первичкой и вторичкой - это ненормально, он должен сокращаться. Да, слишком сильный импульс рынку давала льготная ипотека, теперь ее нет, а брать ипотечные кредиты под 20% вряд ли кто будет в здравом уме.
Вот, смотрите, сейчас заметно падает российский фондовый рынок. Ценные бумаги - это доходные активы, способы вложения средств. Недвижимость тоже многие воспринимают как доходный актив. Если конъюнктура на рынке складывается неблагоприятная, тем более, он сильно перегрет, перекуплен, цены просто обязаны падать. Это законы рынка, иначе быть не может.
Сейчас в России рекордные объемы пустующего нераспроданного первичного жилья. Его предложение в последнее время только растет. Объемы непроданных квартир составляют уже около 70%, а средний срок их распродажи растягивается на 4-5 лет. Это очень много.
Девелоперы строят дома в кредит, и чем дольше они его не распродают - тем менее выгодной становится для них продажа в принципе. А при высоких кредитных ставках, которые сейчас возникли вследствие высокой ключевой ставки ЦБ, период положительной рентабельности продаж заметно сокращается. Если сильно затягивать - можно прийти к убыточным продажам, значит, придется снижать цену, коль не продается дорого.
Наконец, льготная ипотека, хоть и разогнала рынок недвижимости, но снизила ценовую доступность жилья на 10% - это расчеты аналитиков Сбербанка.
По совокупности этих факторов рынок недвижимости (как, например, и фондовый рынок) просто обязан "охладиться", скорректироваться. Снять состояние перегрева. Вот, кстати, 10% доступности - куда более реальная цифра охлаждения, чем 40% ценового разрыва.
Ну а почему цены сильно не упадут? Во-первых, льготная ипотека ушла, но другие льготные программы остались. Например, семейная ипотека, IT, военная, региональные.
Во-вторых, растут доходы населения. Особенно околовоенные, там всевозможные миллионные выплаты, которые прямо так и просится вложить в недвижимость. Таких выплат сейчас много, и это хорошая поддержка спроса, которая не даст цене упасть слишком сильно.
В-третьих, наконец, общая инфляция неплохо разгоняется. Вы можете себе представить, чтобы все вокруг стремительно дорожало, а недвижимость одновременно стремительно дешевела? Мне трудно такое представить. Если измерять цены в одних и тех же рублях.
Я уже не раз высказывал точку зрения, что цены на недвижимость должны падать, уже на фоне роста вышеперечисленных факторов. А они все не падали и даже продолжали расти. И понимаю, что со стороны это может выглядеть как ошибочные прогнозы.
Поэтому я не буду называть каких-то гарантированных точных уровней и сроков падения цен - называю лишь примерные, ориентировочные. И продолжаю настаивать на том, что цены ну хотя бы на 5-10% но должны понизиться. При такой ключевой ставке, отсутствии основной льготной ипотеки и прочих перечисленных факторах. Вся логика указывает на это.
Ну, а если российсий рынок недвижимости и дальше будет оставаться нелогичен... Что тут сказать. Тогда можете считать, что я ошибся. Свое мнение я постарался аргументировать максимально понятно.
В общем, коррекции цен ожидаю, обвала не ожидаю. Когда - точно не знаю, но жду. В ближайший год, думаю, должны что-то заметное увидеть. Как-то так.
Это, скажем так, в базовом сценарии. При этом не исключаю и какого-то кризисного, при котором цены повалятся сильнее. Но его вижу менее вероятным.
Подписывайтесь на телеграм-канал Финансовый гений, чтобы получать еще больше полезной информации и оперативно отслеживать выход новых публикаций на сайте и в Дзене.