С 1 июля в России прекратила действовать программа льготной ипотеки, введенная в разгар пандемии в апреле 2020 года. Тогда, надо признать, это стало неплохим стимулом для поддержки экономики в кризис - активизировались сразу 2 отрасли: банковская и строительная.
Некоторые граждане сразу, в первые месяцы старта программы смогли взять ипотечные кредиты и обзавестись необходимым жильем под низкую ставку 6%, а куда большее число - еще и заработало на этом, перепродав ипотечные квартиры через 1-2 года по цене на несколько десятков процентов дороже.
Но уже очень быстро программа стала давать обратный эффект: из-за взлетевшего спроса цены на недвижимость начали стремительно расти, и доступность его приобретения стала, наоборот, снижаться, несмотря на низкие кредитные ставки.
И вот, на днях, выступая на финансовом конгрессе ЦБ, Герман Греф обозначил, на сколько именно упала эта доступность - на 10%. А также обрисовал общие итоги и последствия данной программы.
Вот что он сказал:
С выходом из этой программы мы затянули, в результате на рынке сложился колоссальный перекос. Доступность жилья за это время упала примерно на 10%. В этом смысле мы конечному потребилю, то есть, гражданам лучше не сделали.
Выросли доходы в основном у девелоперов, потому что у банков маржа тоже сильно скукожилась. На всех субсидиях сумели заработать только девелоперы.
Рынок первичного и вторичного жилья исторически разошелся.
В этом (в отмене программы) есть большой плюс, потому что инвестиционное жилье перестало быть предметом мечтаний многих, в первую очередь, в Москве. Потому что продать потом инвестиционную квартиру невозможно.
Сейчас мы, я думаю, пару лет поболеем на рынке ипотеки с тем, чтобы привести рынок в нормальное равновесное состояние. Болеть будем все вместе. Будет нарушаться доступность жилья. Девелоперам будет тяжело, потому что заделы большие сделаны, там инвестиционный цикл достаточно длинный. И банкам будет непросто.
Видите как получилось. Льготная ипотека, исходя из своей сути, должна была повысить доступность жилья для граждан. А она его понизила. Но на этом заработали девелоперы и банки (Греф тут, конечно же, прибедняется).
Программу льготной ипотеки (как и все новые программы в России с позитивным уклоном) изначально "предложил" (презентовал) лично президент.
По первоначальной задумке она должна была действовать всего 6 месяцев - до 1 ноября 2020 года. И если бы, как и было задумано, ее уже тогда остановили, то все бы было отлично: и экономику бы поддержали, и люди бы смогли приобрести чуть более доступное жилье.
Но власти вошли во вкус, и с тех пор многократно продлевали действие этой программы, иногда в прежнем виде, иногда с небольшим ужесточением условий: ставку немного поднимали, лимиты немного урезали. Но несмотря на все это, объем выданных льготных ипотечных кредитов стремительно рос. В 2023 году он достиг максимального уровня, несмотря на то, что условия тогда уже были гораздо жестче. И одновременно стремительно росли темпы строительства и ввода нового жилья в эксплуатацию.
После введения льготных программ ипотеки общий объем ипотечных кредитов с 2019 по 2023 год вырос в 2,7 раза, а объем введенного в эксплуатацию жилья - на 35% (ранее он из года в год находился примерно на одном уровне, и даже снижался, а тут начал расти).
Можно было бы сказать: ну и отлично - рост, развитие, что же тут плохого? А плохого здесь тоже хватает.
Во-первых - это одновременный рост цен, существенно обгоняющий темпы общего уровня инфляции в России. Цены на первичное жилье в России за последние 5 лет выросли на 122% (это примерно в 2,5 раза выше инфляции), а на вторичное - на 83%.
Во-вторых, это рост цен не только на недвижимость, но и вообще на все, потому что активная работа банковского мультипликатора и ссудный процент привели к повышению темпов прироста денежной массы = темпов инфляции. Льготная ипотека - один из ключевых факторов разгона инфляции в последние годы - не раз отмечала глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
А в-третьих - это одновременный стремительный рост нераспроданного жилья. Особенно в последние 1,5 года объемы построенных, но не выкупленных квартир многократно обновляли исторические рекорды.
За 2023 год объемы нераспроданного жилья выросли на 5,5 млн кв. м., достигнув свыше 70 млн кв. м. В 2021-2022 годах они тоже росли. Доля жилья, реализуемого на этапе строительства, уже в первом полугодии 2023 года сократилась до 30%, а ориентировочные сроки реализации всего построенного объема выросли до 3-5 лет и более, в зависимости от региона.
На рынке недвижимости образовался так называемый пузырь.
И вот сейчас, после сворачивания льготной ипотеки, по оценкам Германа Грефа, придется два года "болеть всем", перед тем, как рынок придет в равновесное состояние.
Конечно же, лучше поздно, чем никогда, но все равно вопрос: для чего было доводить ситуацию до такой критической? Почему не отменить эту программу гораздо раньше?
Об этом например буквально на каждом своем выступлении все последние годы твердила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, утверждая, что льготная ипотека является одним из ключевых факторов разгона инфляции.
Весь этот пример с льготной ипотекой очень показателен. Он показывает, как в реальности надо воспринимать "льготы" в России - они не упростили жизнь тому, кому они были предназначены, а только усложнили: доступность жилья не выросла, а снизилась, а цены подскочили не только на жилье, а и вообще на все. Но при этом на данной программе так отлично зарабатывали девелоперы и банки, что правительство продлевало ее почти 4 "лишних" года, доведя ситуацию до критической, из которой теперь еще непонятно как получится выйти.
Понятно, что властям это выгодно: плюсы к экономическому росту, плюсы к налогам, пополнению бюджета. Но тогда так бы и анонсировали программу: нам надо побольше денег и мы хотим поддержать банки и строителей. Вы же преподносили ее как поддержку для людей, но люди то от этого только потеряли. И не только в доступности жилья, а и в разгоне инфляции в целом, что уже коснулось буквально каждого.
Подписывайтесь на телеграм-канал Финансовый гений, чтобы получать еще больше полезной информации и оперативно отслеживать выход новых публикаций на сайте и в Дзене.