Не так давно я опубликовал статью, в которой рассмотрел ряд признаков, указывающих на то, что на российском рынке недвижимости надувается ценовой пузырь.
И вот, появился еще один верный признак раздувающегося пузыря, который я в предыдущей статье упоминал лишь вскользь, а теперь хочу остановиться на нем подробнее.
Признак заключается в том, что средний ценовой разрыв между стоимостью квадратного метра недвижимости на первичном и вторичном рынке достиг 42% в пользу первичного - такие данные озвучила глава ЦБ Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме. Она же назвала этот дисбаланс "кричащим".
Вот цитата:
Это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья. Так, если вы покупаете квартиру у застройщика, скажем, за 10 млн рублей, то продать ее сможете в среднем за 7 млн рублей. Это кричащий дисбаланс. В некоторых регионах этот дисбаланс выше.
Ценовой разрыв растет, потому как еще в июле он составлял около 40%, вот, прибавил еще 2%. Более того, в ряде регионов он достигает и 60%, 42% - средний показатель.
Образовался этот разрыв именно благодаря трехлетнему действию программы льготной ипотеки, о негативном влиянии которой г-жа Набиуллина очень много говорила во время этого же выступления,
и которую сейчас предлагается очень существенно преобразовать, но это отдельная тема.
А сейчас давайте просто объясню "на пальцах", что означает этот разрыв в 42%, и чем он грозит.
Вот смотрите. Человек покупает квартиру в ипотеку, переплачивая 42% ее стоимости сразу же. После ввода жилья в эксплуатацию квартира переходит в категорию вторичной недвижимости (которую уже нельзя купить под льготные ипотечные ставки), и потому тут же падает в цене на эти 42%, ну может, чуть меньше. Это то, о чем Набиуллина сказала, что квартира, купленная за 10 млн рублей, продастся максимум за 7 млн.
Если человек хочет оставить квартиру себе, выплачивая кредит все 25 или сколько там лет, он переплатит за нее еще процентов 100. То есть, в конечном счете заплатит 2,5-кратную стоимость.
Видя такие перспективы, человек может задуматься: а нужна ли мне эта квартира и этот кредит? И поскольку продать ее за цену покупки после выхода на вторичный рынок он уже не сможет, он просто перестанет выплачивать кредит и отдаст заложенную квартиру банку.
"Передумать" выплачивать кредит человек может не только по своей воле, потому что задумается над суммой переплаты, но и потому, что просто потеряет платежеспособность, а такая вероятность развития событий в нынешних непредсказуемых условиях весьма высока. И в этом случае тоже банк обратит взыскание на заложенную квартиру.
Но далее банк, реализовав квартиру, теперь сможет погасить только условные 60% выданного кредита (потому что на 40% квартира упала в цене). Соответственно, 40% повиснет как проблемный долг, под него банку, согласно требованиям ЦБ, нужно будет сформировать резерв равный сумме долга. Это огромные расходы.
А теперь представьте, если таких случаев будет становиться все больше. А их будет становиться все больше, потому что с каждым последующим цена недвижимости будет все сильнее снижаться из-за роста предложения на рынке.
В этом случае над российскими банками нависнет уже реальная угроза, подобная той, что реализовалась при ипотечном кризисе в США в 2008 году. Доля проблемных активов банков резко вырастет, и банки просто "посыпятся" один за другим. И это именно то, чего опасается Эльвира Набиуллина, ведомство которой несет ответственность за стабильную работу банковской системы.
Дзен не показывает все публикации в ленте даже подписчикам. Чтобы читать все мои статьи - заходите непосредственно в канал.
Ваш лайк и подписка - это необходимая поддержка каналу!