В нашей практике всё чаще задаётся вопрос: что делать с постоянно растущей кадастровой стоимостью недвижимого имущества, которая является базой налогообложения налогом на имущество организаций и физических лиц , а также НДФЛ от продажи (дарения) недвижимости.
Формально с 01.01.2026 завершается переходный период, после чего устанавливается единый порядок приведения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в соответствие с их рыночной стоимостью по инициативе заинтересованных в этом лиц, который предусмотрен ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Однако и до завершения переходного периода этот порядок в отдельных субъектах РФ уже может применяется, если высшим исполнительным органом государственной власти такого субъекта РФ принято соответствующее решение.
Таким образом, очень скоро во всех субъектах РФ кадастровая стоимость недвижимого имущества должна будет определяться как рыночная стоимость, при этом в ряде субъектов РФ она уже устанавливается исходя из рыночной оценки.
На первый взгляд, никаких проблем здесь быть не должно, ведь обязанность оплаты законно начисленного налога на имущество исходя из его рыночной стоимости вряд ли может показаться несправедливой.
Но, как говориться, всё дело в деталях, а именно в том, что при выполнении работ по кадастровой оценке оценщики не осматривают каждый объект (здание, сооружение, земельный участок и т. п.). Оценка выполняется по сложной методике документальным способом, по существу, на основании среднерыночной оценки стоимости объектов недвижимости в каждом кадастровом квартале с учётом кадастровой информации о технических характеристиках каждого объекта. Подробно ценообразующие факторы перечислены в чч. 2, 3 ст. 14 Закон № 237-ФЗ ип. 26.3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336).
При этом зачастую получается, что реальное состояние объектов недвижимости, их местоположение, удобство использования и пр. факторы, влияющие на рыночную стоимость конкретного объекта, в расчёте кадастровой стоимости либо не учтены вовсе, либо учитываются без должного веса.
Именно поэтому не так уж редки ситуации, при которой какой-нибудь неэксплуатируемый сарай в поле оценивается в кадастре по завышенной стоимости, это и приводит к постановке вопроса о правильном установлении или оспаривании кадастровой стоимости такого объекта недвижимости.
Отметим, что любые физические и юридические лица вправе инициировать установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает их права или обязанности.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
Согласно Закону № 237-ФЗ оспорить кадастровую стоимость можно по двум основаниям:
1. Техническая ошибка. Например, если в расчете допущена техническая ошибка (указана неверная площадь, тех.данные, в т.ч. материал стен и пр.). Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости в данном случае не составляется, а подается заявление в с приложением документов, обосновывающих наличие и необходимость исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.
2. Кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной. В этом случае необходимо подготовить отчет об оценке, а далее обратиться в департамент по имущественным и земельным отношениям субъекта РФ (далее по тексту - ДИЗО) в соответствии с административным регламентом и, в случае отказа, затем в суд.
Для этого в бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, либо в МФЦ нужно подать заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, приложив к нему отчет об оценке рыночной стоимости, составленный в строго определённом порядке. Форма этого заявления и требования к его заполнению установлены приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287.
Заявление может быть подано в течение 6 месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке.
Бюджетное учреждение в 30-дневный срок рассматривает заявление с приложенным к нему отчетом об оценке и принимает решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в таком установлении. Причинами отказа могут быть использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. В этом случае одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Если налогоплательщик не уверен в эффективности обращения в ДИЗО, он может сразу обращаться в суд, минуя стадию обращения в ДИЗО, поскольку обязательный досудебный порядок урегулирования споров данной категории в настоящий момент не предусмотрен.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости будет применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (т. е. от 2 до 5 лет).
А сколько это стоит?
Методологически правильным будет также исследовать вопрос об экономической целесообразности оспаривания кадастровой стоимости с учётом сложившейся судебной практики для случая, когда кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной ценой имущества.
Факторами, влияющими на выводы о целесообразности спора являются: разница между кадастровой и рыночной стоимостью имущества, ставка налога, затраты на оценку, затраты на юридическое сопровождение спора, срок действия решения суда об установлении кадастровой стоимости.
Вышесказанное можно продемонстрировать следующим примером расчёта.
Например, кадастровая стоимость имущества на конец 2023 года установлена в размере 1 000 000 руб.
Ожидаемая рыночная оценка, как правило, будет снижена не более чем на 30 % от установленной кадастровой стоимости. Следовательно, разница между кадастровой и рыночной стоимостью имущества составит 300 000 руб.
Сумма «экономии» налога на имущество в таком случае в конкретном субъекте РФ составит:
в 2024 году 3 900 руб . (300 000 х 1,3%);
в 2025 году 6 000 руб . (300 000 х 2%);
Условно примем, что «сэкономленный» налог на имущество в 2026 году также составит 6 000 руб., (предположим, что новая кадастровая оценка будет проведена через три года, на практике она возможно будет изменена и через два года).
Таким образом, общая «экономия» за три года составит 15 900 руб.
В случае оспаривания кадастровой стоимости в суде расходы составят в среднем не менее от 80 000 руб. до 100 000 руб. (50 000-70 000 руб. - расходы на оценку, 30 000 руб. - затраты на юридическое сопровождение спора).
Таким образом, очевиден вывод о нецелесообразности инициирования такого спора.
Также с учётом приведённого примерного расчёта можно сделать вывод, что процедура оспаривания кадастровой стоимости приобретает экономическую целесообразность для имущества с кадастровой стоимостью не менее 10 000 000 руб. при условии, что рыночная стоимость будет установлена в размере, хотя бы на 25 -30 % ниже кадастровой стоимости.
Документальное оформление иска
Согласно пп. 1, 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ к административному иску должны быть приложены (помимо документов, указанных в статье 126):
1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости (выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости таковой не является);
2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
4) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
С уважением,
А. Вохмянин
Напишите в комментариях, а кадастровая стоимость вашей недвижимости соответствует рыночной?
