Центробанк на последнем заседании (26 июля) повысил ключевую ставку до 18%. Как это скажется на загородном рынке?
Мы прочно въехал в период дорогих денег, и теперь понятно, что это надолго. Напомним предысторию. В «мирное время» ключевая ставка (КС) составляла 6-8%, в 2020-2021 году и вовсе опускалась до 4,5%. (Низкая ставка - дешевые кредиты). ЦБ резко - до 20% - поднял ставку сразу после начала СВО, в феврале 2022-го.
В апреле начал снижать, и к сентябрю 2022-го опустил КС до 7,5%. Летом 2023-го начался следующий раунд: июль - 8,5%, август - 12% и далее, ступенька за ступенькой, к концу 2023 года КС добралась до отметки 16%. Где и успокоилась на полгода.
Основной мотив регулятора - борьба с инфляцией. Дескать, дешевые кредиты провоцируют избыточное потребление, а экономику надо бы слегка остудить. Теперь - очередной скачок, до 18%, и руководители ЦБ заявляют, что это не предел.
Потому что инфляция не слушается и все равно растет. И до конца года ставка может быть еще повышена (до 20%?), а вот период возвращения к норме пока не обозначен даже приблизительно
Эксперт Дмитрий Прокофьев объясняет текущую ситуацию формированием «двухконтурной» экономики: в «потребительском» контуре - дорогие кредиты, импортозамещение, повышение налогов и пр., в «правительственном» - решение оборонных задач, бюджетная накачка без ограничений, рост зарплат в ВПК и выплат контрактникам и пр.
При этом контуры не изолированы друг от друга, и часть средств из второго неизбежно перетекает в первый. Так что бороться с инфляцией с помощью ставки, не касаясь причин, можно еще долго. И с тем же успехом.
Однако у этих макроэкономических процессов есть вполне прикладные последствия. Вместе с КС растет доходность по депозитам. Буквально в день заседания Совета директоров ЦБ мне на телефон упали две СМС-ки, с предложением разместить денежки на вкладе, под 18,5 и даже под 19%. (Вот для меня загадка: чтобы принимать деньги на вклады под 18%, банк должен кому-то их выдавать, но уже под 22-24%.
Интересно посмотреть на эту очередь из камикадзе, понять, какой это бизнес у нас стабильно обеспечивает такую доходность? - Д.С.) Дорогие депозиты, естественно, оттягивают часть средств из стройки: и застройщик задумывается: начинать работы или лучше отложить, а средства пока пристроить в банк?
И у потенциального покупателя такие же размышления. И частный инвестор засомневается: арендные коттеджи строить, с хлопотами и рисками, или взять паузу до приумножить капитал, пока такая маза?
Строительство на кредитные средства (если по рыночным ставкам) теряет смысл; льготные кредиты (вроде субсидированных займов на ИЖС под 1%, наоборот, становятся крайне соблазнительными.
Ипотека (опять-таки, кроме льготной) вообще выпадает из оборота; зато уж те семьи, у которых есть право на льготы, непременно воспользуются, даже если именно им как раз и не нужны квартира или дом - жаль ведь упускать выгоду…
Главный фактор неопределенности, по мнению «Пригорода» - почти 50 трлн рублей, которые сейчас лежат на банковских вкладах физлиц. Лежат - «чтобы что?» Куда качнется этот гигантский навес?
Предлагаем читателям «Пригорода» подумать об этом - вместе с экспертами.
Мнения экспертов
Евгений Кошелев, директор офиса рыночных исследований и стратегии Росбанка:
- Ожидаемое повышение ключевой ставки до 18% годовых ЦБ сопроводил довольно жесткой риторикой – несколько жестче, чем мы ожидали. Во-первых, регулятор намерен оценивать «целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки на последующих заседаниях». То есть базовым сценарием для сентября может быть дальнейший рост ставки.
Во-вторых – смещение среднесрочного прогноза по ставке: до 14-16% для 2025 года, 10-11% - для 2026-го и 7.5-8.5% для 2027 года. Регулятор готов удерживать ставку на более высоких уровнях в ситуации устойчивого превышения экономикой своего потенциала (проинфляционный фактор), жесткости условий на рынке труда и неопределенности во внешней торговле…
Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»
- С повышением КС и доходности депозитов у части покупателей возникает мотив отложить загородную покупку на потом. Особенно четко - для тех, кто имеет свободные средства. Вместе с тем надо учитывать и другие параметры.
Отмена льготной ипотеки заметно охладила строительную отрасль. Глубина спада пока неясна, но понятно, что снизится спрос на стройматериалы. У девелоперов в сегменте МКД пока будет другая забота - продать уже построенное, им сейчас не до запуска новых проектов.
Возможно, несколько снизится и давление на рынок труда.
То есть у потенциальных покупателей сейчас возникает двойная возможность: отложить покупку - заработать на депозитах - приобрести через полгода дешевле, чем сейчас.
В плюсе - те девелоперы, у которых есть заключенные контракты, есть работа на ближайшие полгода-год.
Когда рынок будет выходить из стагнации, это тоже может произойти довольно быстро, и будет сопровождаться ощутимым ростом цен. Но в ближайшее время сберегательные стратегии будут преобладать над инвестиционными.
Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО»:
- Полагаю, что период высоких ставок и дорогого проектного финансирования для застройщиков в многоквартирном сегменте продлится не более полугода. В этот период девелоперы будут придерживать выпуск новых проектов и ранее запланированных очередей.
Затем - три варианта. Либо ключевая ставка начнет снижаться, либо правительству придется возвращать серьезные меры господдержки застройщиков, либо строительная отрасль войдет в затяжной кризис. Учитывая ее роль в экономике, поступлениях в бюджет и занятости, третий вариант все же считаю маловероятным.
Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty:
- Величина ключевой ставки - внешнее (по отношению к загородному рынку) обстоятельство. Загородная недвижимость только (или даже в основном) инвестиционным инструментом. В этом сегменте рынка на первом месте - потребительские качества товара.
С высокой КС уменьшится количество потенциальных инвесторов, тех, кто хочет вложиться в доходные объекты. Недвижимость - защитный актив.
Второй момент: материалы все равно дорожают, себестоимость растет. Начатые проекты будут заканчивать, выводить новые - с некоторой опаской. Может возникнуть ситуация с дефицитом предложения. В августе-сентябре возможен спад спроса.
Депозиты - это промежуточный инструмент. Рано ли поздно эти средства будут использованы в реальном сегменте.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
- Кардинальных изменений на рынке недвижимости не будет. Было понятно, что ставка повысится и что высокие ставки надолго. Ипотечные ставки тоже вырастут (будут стабильно выше 20%). И депозитные ставки тоже. Небольшой оазис - «семейка» под 6%, в ближайшем будущем - IT ипотека (вероятно, урезанная).
Для тех, кто еще может взять льготную ипотеку, рост ключевой ставки - дополнительный стимул. С другой стороны, эти покупатели будут выжидать максимально выгодных предложений от застройщиков. У покупателей «вторички» (в массе) нет возможностей покупать, у продавцов - нет каких-то жестких стимулов продавать.
Так что квартирный рынок скорее возьмет паузу в ценах и объемах сделок. С повышением КС она становится более длительной. Начинается затяжной период накопления отложенного спроса. Восстановление и рост откладываются на потом. Либо с прицелом на инфляцию, либо на снижение ставок. (Подробнее см. здесь:
Максим Хансон, руководитель АН Insiders
Высокая доходность депозитов оттянет определенное количество денег с загородного рынка в банки. Эти средства можно считать отложенным спросом, но когда он конвертируется в реальный - неизвестно. Ипотекой по рыночным ставкам пользоваться никто не будет. Эти факторы приведут к снижению активности покупателей и сокращению спроса.
Сезонная активность (с сентября по Новый год) точно привнесет на загородный рынок оживление. В конечном итоге гражданам так или иначе придется решать, куда перекладывать средства. С другой стороны, на загородный рынок могут прийти покупатели, которых не устраивают сложившиеся цены (точнее - соотношение «цена/площадь») на новостройки. С отменой льготной ипотеки у них исчезает мотивация в виде небольшого регулярного платежа.
В зоне риска - загородные девелоперы, которые строят на кредитные средства. Любое изменение, срыв запланированных сделок, отклонения от планов продаж создают таким застройщикам проблемы.
Появление на рынке новых проектов коттеджной застройки будет сокращаться и притормаживаться. В действующих проектах строительство будет зависеть от динамики продаж.
