Планируете покупку недвижимости? Это не только Сочи касается, будет полезно к прочтению всем, ведь рано или поздно встает вопрос покупки - продажи жилья. Но город Сочи, да и вообще Краснодарский край, выделяется многими нюансами.
Фейки. Они есть везде, в любом регионе, в любой сфере - недвижимость, грузоперевозки, автомобили, кредиты. Это как и машину купить, в объявлениях цена одна, в салоне по факту со всеми допами другая. Или вспомните рассылку от своего банка, кредит наличными от 5% годовых, а приходишь в банк...
Цель - заманить к себе, а дальше как пойдет. С недвижимостью та же история. Лидер по фейкам город Краснодар. А почему? Краснодар один из самых популярных городов для переезда.
Что такое фейки и почему их так много? Другое название - "фонарь", рекламное объявление на открытых площадках с заниженной ценой и красивыми картинками. Фейков на самой известной площадке более 80 процентов объявлений, даже если Вы выставите критерий поиска "от собственника", Вам это не поможет, недобросовестные риелторы могут и собственниками представляться. А на самом деле все гораздо проще работает: потенциальный клиент звонит по объявлению, трубку не берут - через время Вам перезвонят, а по какой квартире Вы звонили? - Какую недвижимость ищите, давайте я Вам еще варианты предложу? Скрипты работы у всех разные, но цель одна - получить номер потенциального клиента.
Теперь представьте, есть агентства, где сидят более 500 человек, как их всех обеспечить клиентами? Правильно, фейки - самый дешевый способ рекламы, и каждый из сотрудников агентства ежедневно публикует с десяток недостоверных объявлений для поиска потенциальных клиентов. Отсюда у Вас складывается недостоверное представление о рынке недвижимости и ценообразованию. Это отдельная тема для написания статьи, так как некоторые на столько в наглую врут, что не редки случаи, когда человек вообще продает свою квартиру в своем регионе за 5 млн рублей и приезжает в Сочи купить полноценную двушку за эти деньги.
Риелторы. Нас здесь тысяч 10, не меньше. Говорят, город Сочи - это город риелторов, таксистов и эскорта. От части это правда :) Быстрые деньги на первое впечатление, но они вообще не быстрые и не простые, так как покупка недвижимости - это самый долгий период сделки, и самая важная покупка в жизни для большинства людей.
Профессионалов как и в любой сфере мало, вечная текучка кадров, с долей вероятности 95 процентов Вы попадете на новичка, большинство и не продержится двух месяцев в данной сфере - так как приходится много изучать, вести переговоры, делать с десятки телефонных звонков, проводить встречи. А если Вы нашли опытного риелтора, то тут как повезет, у кого то нет принципов от слова совсем, главное продажа любыми путями.
Все зависит еще и от самого клиента, как правило, притягиваем к себе таких же людей какими сами являемся. Мы все принимаем решения и общаемся на ментальном уровне, мой клиент останется со мной, если ему нужен специалист в рынке, я дам понять свою компетенцию. Риелторы проводят десятки переговоров за день, и как менеджеры решаем с кем работать, а с кем нет. Чем более открыты в своих намерениях Вы будете, тем проще всем. Хотите ознакомиться с рынком, но ничего сейчас не хотите покупать, так и скажите, Вам дадут информацию и ничего не потребуют взамен. Хотите купить квартиру по заданным параметрам и сделать это нужно еще вчера - сделаем. Здесь некоторые скажут "а зачем нужен риелтор, я все сам могу"- пожалуйста, Вас никто не заставляет, закройте данную статью и действуйте самостоятельно, это Ваше право.
Нежелательные звонки. Я думаю уже понятно от куда они берутся, Вы позвонили по нескольким "фонарям", если попали в крупное агентство, просто держитесь. Не взяли от одного сотрудника 5 раз телефон - передадут другому. Разговор не состоялся в положительном ключе - звонит следующий. И так может продолжатся в течении года или больше, ведь скоро придут новички, и им надо на ком то тренироваться, глядишь и продадут кому квартиру.
Также есть несколько систем определения номера посетителей сайта. Вы просто ищите в поисковике информацию, скролите сайты - звонок! Сразу или через несколько дней звонят. Знакомо?
Такие системы стоят практически у всех компаний, которые продают товар. НЕ важно, что Вы хотите купить, квартиру или сходить на урок в школу барабанов. Ну уж новые технологии, ничего не поделать. Сотовые операторы уже борются с этим, в думе разрабатывают законопроект о нежелательных звонках.
Зеркало сайта застройщика. Зеркало сайта — это полная или почти полная копия сайта, которая размещается на другом домене. Вбиваете в гугле название ЖК, куча однотипных сайтов, и ни одного официального. Кстати, те рекламные блоки, которые Вы видите в статье, аналогично не сайты застройщиков в 90 процентов случаев, а реклама от агентств. Есть застройщики, которые продают исключительно через риелторов, не имея собственных сайтов или полноценных отделов продаж на объекте.
Покупать у застройщика на прямую или же обращаться в агентство недвижимости - разницы нет никакой, все работают по единым ценам. Условия покупки, акции, скидки, рассрочки - все одинаково. Разница лишь только в том, что отдел продаж на объекте продает моно продукт, свой объект, и никогда не скажет никаких минусов и отрицательных нюансов. Риелтор агентства недвижимости не заинтересован продать какой-то определенный объект, цель специалиста по недвижимости донести до Вас объективную информацию, а дальше Вы уже выбирайте комплекс исходя из полученной информации.
Некоторые думают, что обращаясь к застройщику напрямую, сделают скидку с комиссионных, что является заблуждением. Зарплата менеджера по продажам заложена уже в цену, а возможные скидки уже предусмотрены и все о них знают, что можно обещать покупателю. Поэтому и существует куча сайтов "отделов продаж", "объединенных отделов продаж" и так далее.
Баннеры на окнах. Вы наверное обращали внимание на яркие баннеры с номером телефона "продам квартиру, собственник". Почти все баннеры на окнах дело рук риелторов, найти собственника по данному каналу рекламы вероятность почти нулевая. На старых пятиэтажках даже платят собственникам, чтобы повесить номер телефона на балкон, особенно, ценятся места в центре города и на туристических улицах. Что скажут по телефону? - да, я собственник, приходите, смотрите. При выходе на сделку окажется что собственник брат, гражданская жена, свекровь или внучка. Искали собственника, нашли риелтора, который врет до последнего. Ну или просто не возьмут трубку, а перезвонят попозже.
Все тоже самое что и с фейком на авито, смысл тот же абсолютно, но цель поймать клиента, который уже в городе. Позвонили с баннера - значит вы уже здесь, в Сочи. Осталось только догнать клиента и "выдернуть" Вас на просмотр, на встречу.
Незаконное строительство. Квартира и квартира, кто слышал понятие "Жилое помещение" в своем городе? Я такое услышал впервые в Сочи. В простонародье ЖП (ЖэПэ-шки) - звучит уже не внятно и не зря голову приходят соответствующие ассоциации.
После олимпиады местные предприниматели стали застраивать в частном секторе многоквартирные дома. Все дело в виде разрешенного использования участка. ВРИ по документу ИЖС или СНТ, где должен стоять дом на одну семью, проще говоря - коттедж, а по факту построили многоквартирный дом.
Разрешения на строительство многоквартирного дома не выдавалось, "узаконивали" это все через суд, делили по помещениям, получали выписки ЕГРН. Многие покупали данные объекты на этапе строительства, без регистрации в росреестре, подписывая с местным застройщиком договор инвестирования.
Если дом уже введен в эксплуатацию и есть право собственности, такая сделка
проходит через нотариуса, так как есть еще доля земельного участка в пропорции площади помещения, которую нужно переоформить на нового собственника.
В жилых помещениях проходили ипотеки, банки выдавали кредиты уже на введенные в эксплуатацию ЖП, банк же все проверит, и нотариус тут участвует. Только мало кто задумывается об устройстве судебной системы, апелляционных сроках, и что суды могут идти годами. Это с самого начала объект незаконного строительства! И к сожалению, таких объектов в Сочи очень много.
Есть сайт с такими объектами, посмотрите на карте... Тут хотелось бы уже оставить без комментариев, НО! Я уделил целый вечер этим синим домикам, и сделал пару выводов: 1. На карте нанесены объекты по которым были или идут судебные процессы; 2. Не все соответствует действительности и может ввести в заблуждение, например - есть один объект ФЗ-214 который раннее был объектом незавершенного строительства с обманутыми дольщиками, а на сегодняшний день идет активная стадия строительства и все ок, продажи по эскроу-счетам; 3. Нет некоторых проблемных объектов, к которым могут возникнуть вопросы. Поэтому, не панацея, сами до истины не докопаетесь.
Прочитали до конца? Подпишитесь! и поставьте лайк <3
Здесь рассказываю о жизни и недвижимости лучшего города курорта.
Мои контакты для консультации есть в шапке профиля.
Прямая ссылка на вотсап - Написать в Whatsapp
Читайте также в моем блоге: